Hospitaregeling uitgelegd: zoeker en hospita 2026

De term "hospitaregeling" duikt op in advertenties, contracten en op de site van de Belastingdienst, maar wat is het precies? Voor zowel zoekers als hospita's heeft de regeling concrete gevolgen voor belasting, huurbescherming en wat er na een proefperiode gebeurt. We zetten het op een rij voor 2026.

Wat is de hospitaregeling formeel?

De hospitaregeling is geen op zichzelf staande wet, maar een combinatie van fiscale en huurrechtelijke uitzonderingen die gelden wanneer een hoofdbewoner een kamer onderverhuurt in zijn eigen woning. De hoofdbewoner heet "hospita", de huurder is een "inwonende huurder" of "kamerhuurder".

De regeling staat in twee verschillende wetten:

• Fiscaal: artikel 3.114 Wet inkomstenbelasting 2001, oftewel de "kamerverhuurvrijstelling". Tot een bedrag van €6.350 (peiljaar 2026) per jaar mag de hospita huurinkomsten belastingvrij ontvangen.
• Huurrecht: artikel 7:232 lid 3 BW, dat een proefperiode van 9 maanden mogelijk maakt voordat reguliere huurbescherming intreedt.

De combinatie maakt de hospitaregeling aantrekkelijk voor verhuurders die een spare kamer willen verhuren zonder fiscale rompslomp én voor zoekers die een betaalbare kamer zoeken in een gewoon huis in plaats van een huurkazerne.

Welke voorwaarden gelden voor de hospita?

Om in aanmerking te komen voor de kamerverhuurvrijstelling moet de hospita aan een aantal eisen voldoen. Mist er een, dan vervalt de vrijstelling en moet de hospita de hele huur opgeven als inkomen.

1. Hoofdverblijf: de hospita moet zelf in de woning wonen en daar ingeschreven staan in de BRP.
2. Een kamer of meerdere ruimtes in dezelfde woning, niet een aparte verdieping met eigen voordeur die juridisch als zelfstandige woning telt.
3. Geen kortdurende verhuur: de regeling geldt niet voor Airbnb-achtige verhuur. De huurder moet "duurzaam" in de woning wonen.
4. Jaarlimiet: in 2026 ligt de vrijstelling op €6.350 (alle huurinkomsten samen, dus inclusief eventuele servicekosten boven werkelijke kosten). Zit je daarboven, dan geldt geen vrijstelling op het hele bedrag en betaal je belasting in box 1 of via verhuurinkomsten in box 3, afhankelijk van je situatie.

Welke rechten heeft de zoeker?

Voor wie een hospitakamer huurt is de regeling minder vrijblijvend dan menige hospita laat doorschemeren. De belangrijkste rechten:

Proefperiode van 9 maanden

De wet geeft de hospita de mogelijkheid om binnen de eerste 9 maanden de huurder met opzegtermijn (minimaal 3 maanden) eruit te zetten zonder reden. Dat klinkt streng, maar het is bedoeld als wederzijdse "proefperiode": je moet immers samenleven en het kan niet altijd kloppen.

Na die 9 maanden krijg je als huurder volledige huurbescherming. Dat betekent: de hospita kan je niet zomaar wegsturen. Opzegging moet via de rechter, op gronden zoals dringend eigen gebruik, wanbetaling of ernstige overlast.

Veel hospita's denken (of doen alsof) dat de proefperiode permanent is. Dat klopt niet. Lees ons artikel hospita eruit zetten zonder reden: wat mag wel en niet voor de details.

BRP-inschrijving

Je hebt het recht om je in te schrijven in de BRP op het adres waar je woont. De hospita kan dit niet juridisch tegenhouden, ook al staat in het contract "geen inschrijving toegestaan". Zo'n clausule is onrechtmatig. Zonder BRP-inschrijving kun je geen DigiD, geen zorgtoeslag, geen huurtoeslag en geen normaal bankleven opbouwen.

Loopt je hospita hier moeilijk over? Lees ons stappenplan: postadres in Amsterdam zonder BRP-inschrijving, wat kan je doen.

Maximumhuurprijs via puntensysteem

Sinds de Wet Betaalbare Huur (juli 2024) valt vrijwel elke hospitakamer onder het puntensysteem. De maximumhuur die de hospita mag vragen wordt bepaald door het aantal punten van de kamer (oppervlakte, energielabel, voorzieningen). Betaal je meer dan toegestaan, dan kun je een huurprijstoetsing aanvragen bij de Huurcommissie. De procedure kost ongeveer €25 en kan honderden euro's per maand schelen.

Bereken zelf de puntentelling van je kamer.

Welke plichten heeft de zoeker?

Het is geen eenrichtingsverhaal. Een hospitakamer is iemands huis, daar gelden specifieke spelregels:

• Respect voor huisregels die redelijk zijn en vooraf zijn afgesproken (geen feestjes na 23:00, geen overnachtende gasten zonder overleg, etc.). Sommige beperkingen zijn juridisch niet afdwingbaar, maar het is ook geen woongroep waar alles kan.
• Op tijd huur betalen, net als bij elke andere huur.
• Aansprakelijk voor schade die je zelf veroorzaakt (gebroken ruit, gemorste wijn op de bank).
• Goede communicatie bij vertrek, opzegtermijn respecteren.

Hospitaregeling Utrecht, Den Haag, Rotterdam: zit er verschil?

Nee, de hospitaregeling is een landelijke regeling die in heel Nederland identiek werkt. De vrijstellingsgrens (€6.350 in 2026), de proefperiode van 9 maanden en de fiscale voorwaarden gelden hetzelfde in Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven en Amsterdam.

Wat wel verschilt per gemeente:

• Gemeentelijke woonvergunningen: sommige steden vereisen een omzettingsvergunning of een verhuurvergunning voor kamerverhuur, zelfs als de hoofdbewoner blijft wonen. Amsterdam: niet vereist als hospita zelf in de woning blijft. Utrecht en Den Haag: per situatie verschillend.
• WOZ-waarden en daarmee de puntentelling: een kamer in een Amsterdamse grachtenpand komt op meer punten uit dan dezelfde kamer in Groningen.
• Lokale handhaving: Amsterdam handhaaft sinds 2024 actiever op vrije sector verhuurders die boven de puntenmax zitten. Andere gemeenten lopen daarin nog achter.

Wat zijn de meest gemaakte fouten?

Door hospita's:

1. Geen schriftelijk contract opstellen. Mondeling werkt totdat het misgaat. Een minimaal contract bespaart enorm veel discussie. Zie hospita huurcontract: wat moet erin.
2. Boven de €6.350 verhuren zonder fiscale advisering, met als gevolg een naheffing van een paar duizend euro.
3. Vergeten dat de proefperiode na 9 maanden eindigt. Je kunt iemand niet "voor altijd op proef" houden.
4. BRP-inschrijving weigeren of er een ongeoorloofde clausule over opnemen.

Door zoekers:

1. Akkoord gaan met te hoge huur zonder de puntentelling te controleren.
2. Geen schriftelijk contract eisen ("we vertrouwen elkaar toch?").
3. Onmiddellijk na intrek allerlei spullen aanslepen alsof het een woongroep is, zonder na te denken over hoe dat op de hospita overkomt.
4. Een ID-bewijs of kopie paspoort geven aan de hospita zonder vragen te stellen. Dat is meestal niet nodig. Zie mag een hospita je ID-bewijs vragen.

Wat als de hospitaregeling niet van toepassing is?

Soms denkt iemand een hospitakamer aan te bieden, maar valt de situatie er feitelijk buiten. Bijvoorbeeld: de "hospita" woont niet meer in de woning (verhuisd naar partner), of het verhuurde deel heeft een eigen voordeur en eigen keuken (zelfstandige woning).

In die gevallen geldt geen vrijstelling en geen proefperiode. De hele huur is belast en de huurder heeft vanaf dag één volledige huurbescherming. Voor de zoeker is dat juridisch gunstiger. Voor de hospita betekent het dat de afgesproken constructie niet werkt zoals gedacht.

Op Huismaatje filteren we op verifieerbare hospita's: mensen die echt zelf in de woning wonen en die de regeling correct toepassen. Dat scheelt voor beide partijen een hoop gedoe. Op de hub kamer huren in Amsterdam vind je het volledige stappenplan van zoeken, bezichtigen tot tekenen. Wil je ook de volledige juridische context? Lees onze pillar huurrecht Amsterdam: rechten van de huurder.

Veelgestelde vragen

Wat als mijn hospita de huur na een jaar plotseling met €200 wil verhogen?

Een huurverhoging mag niet zomaar. De hospita moet zich houden aan de wettelijke maximale jaarlijkse huurverhoging (in 2026 ongeveer 4,5% voor gereguleerde huur). Een sprongetje van €200 in één keer is bijna altijd in strijd met de regels. Vraag schriftelijk om onderbouwing en check via de Huurcommissie of de nieuwe huur boven de puntenmax uitkomt. Zie ook huurverhoging 2026: wat mag de verhuurder vragen.

Moet ik als hospita BTW afdragen over de huur?

Nee. Kamerverhuur voor woondoeleinden is vrijgesteld van BTW. Dit geldt ongeacht of je binnen of buiten de inkomstenbelasting-vrijstelling van €6.350 valt.

Telt de borg mee voor de €6.350-grens?

Nee, een borgsom is geen inkomen. Het is een waarborgsom die je in principe na afloop terugbetaalt aan de huurder. Wel meetellen: alle vaste maandhuur, servicekosten boven werkelijke kosten en eventueel doorbelaste energie.

Kan ik als zoeker mijn hospitakamer opzeggen voor de proefperiode van 9 maanden voorbij is?

Ja. De proefperiode beschermt voornamelijk de hospita: die kan zonder reden opzeggen. Als zoeker mag je gewoon opzeggen volgens de contractueel afgesproken termijn (vaak 1 maand). Sta erop dat de opzegtermijn in het contract klopt met wat redelijk is voor jouw situatie.

Wat als mijn hospita Amsterdam-vrijstelling claimt maar zelf niet in de woning woont?

Dan valt de situatie niet onder de hospitaregeling. Juridisch is het gewone huur of onderhuur, met volledige huurbescherming vanaf dag één. Fiscaal moet de eigenaar de huur opgeven als inkomen zonder vrijstelling. Twijfel? Schakel het Juridisch Loket of !WOON in voor gratis advies.