Hospitaregeling: rechten en regels voor hospita en huurder

De term "hospitaregeling" duikt op in advertenties, contracten en op de site van de Belastingdienst, maar wat houdt het precies in? Voor hospita's en voor huurders heeft de regeling concrete gevolgen: voor de huurbescherming, voor de belasting en voor wat er na de eerste 9 maanden gebeurt. In dit overzicht lees je wat hospitaverhuur is, wat de hospitaregeling betekent en waar je per onderwerp meer uitleg vindt.

Wat is hospitaverhuur?

Hospitaverhuur is de verhuur van een kamer (onzelfstandige woonruimte) in de woning waar de verhuurder zelf woont en zijn hoofdverblijf heeft. De hoofdbewoner heet de hospita, de huurder is een inwonende kamerhuurder. Jullie delen meestal de keuken en de badkamer, en soms ook de woonkamer.

Het verschil met gewone kamerverhuur zit in één woord: zelf. Woont de verhuurder niet in de woning, dan is het geen hospitaverhuur maar gewone kamerverhuur of onderhuur, met andere regels. Hospita kan een huiseigenaar zijn, maar ook een hoofdhuurder die toestemming heeft van zijn eigen verhuurder.

Wat betekent de hospitaregeling?

De hospitaregeling is geen op zichzelf staande wet, maar een combinatie van een huurrechtelijke en een fiscale uitzondering voor hospitaverhuur:

Huurrecht: artikel 7:232 lid 3 BW. In de eerste 9 maanden van de huur heeft de huurder beperkte huurbescherming. De hospita kan dan opzeggen zonder wettelijke opzeggingsgrond, met een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Na die 9 maanden is opzeggen voor de hospita een stuk lastiger.
Fiscaal: artikel 3.114 Wet inkomstenbelasting 2001, oftewel de kamerverhuurvrijstelling. In 2026 mag de hospita tot €6.633 per jaar aan huurinkomsten belastingvrij ontvangen, als aan de voorwaarden is voldaan.

Samen maken die twee regels het aantrekkelijker om een kamer in je eigen huis te verhuren, en dat levert betaalbare kamers op in gewone huizen. Voor de huurprijs is er geen uitzondering: een hospitakamer valt net als elke andere kamer onder de huurprijsregels.

Er ligt een wetsvoorstel dat hospitaverhuur verder wil veranderen, onder meer met langere tijdelijke contracten. Dat voorstel is nog geen wet. Zolang het niet is aangenomen en ingegaan, gelden de regels in dit artikel.

Alles over hospitaverhuur op een rij

De hospitaregeling raakt aan veel onderwerpen. Hieronder per onderwerp de kern, met een link naar het artikel of de tool waarin we het verder uitwerken.

Beginnen als hospita

Wil je een kamer in je eigen huis verhuren? De complete gids kamer verhuren als hospita loopt alle stappen door, van de kamer klaarmaken tot de sleuteloverdracht. Op hospita worden via Huismaatje lees je hoe je je kamer gratis plaatst en een huurder vindt.

Belasting en kamerverhuurvrijstelling

Blijven je huurinkomsten in 2026 onder de €6.633 en voldoe je aan de voorwaarden, dan zijn ze belastingvrij. Ga je erboven, dan vervalt de vrijstelling voor het hele bedrag, niet alleen voor het deel erboven. Hoe de grens werkt lees je in kamerverhuurvrijstelling 2026, en wat je met je aangifte doet in hospitaverhuur en belasting.

Contract

Leg de afspraken altijd schriftelijk vast: de huurprijs, de opzegtermijnen, de borg en een verwijzing naar de hospitaregeling. Met het gratis hospitacontract heb je een basis die past bij hospitaverhuur.

Huurprijs bepalen

Een kamer valt altijd onder de huurprijsregels. De maximale huur volgt uit de puntentelling (het woningwaarderingsstelsel), waarin onder meer de oppervlakte, de voorzieningen en het energielabel meetellen. De WOZ-waarde telt bij kamers niet mee. Met de rekentool maximale huurprijs van een kamer berekenen zie je wat er maximaal gevraagd mag worden, en op huurprijs voor je hospitakamer bepalen lees je hoe je daarmee een eerlijke prijs kiest. Een huurder kan de aanvangshuur binnen 6 maanden na de ingangsdatum laten toetsen door de Huurcommissie.

Borg

Als hospita mag je maximaal twee maanden kale huur als borg vragen. Waarvoor je de borg mag inhouden en hoe snel je hem terugbetaalt, lees je in borg vragen als hospita.

Een huurder kiezen en screenen

Je mag selecteren op klik en op wat relevant is voor het samenwonen en het betalen van de huur, maar niet op bijvoorbeeld afkomst of geloof. Hoe je dat netjes aanpakt, lees je in huurder screenen zonder discriminatie.

Opzeggen en conflicten

In de eerste 9 maanden kan de hospita opzeggen met een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Daarna kan dat alleen nog op een wettelijke grond, en als de huurder niet instemt beslist de rechter. De huurder kan zelf opzeggen met de afgesproken opzegtermijn. Wil je hospita dat je vertrekt, lees dan hospita zet je eruit zonder reden: wat zijn je rechten?. Betaalt je huurder niet, dan helpt het stappenplan bij een huurachterstand.

Het wetsvoorstel hospitaverhuur

Het kabinet wil hospitaverhuur aantrekkelijker maken, onder meer met langere tijdelijke contracten. Dat voorstel is nog geen wet. Wat erin staat en wat het voor hospita en huurder kan betekenen, lees je in wetsvoorstel hospitaverhuur: wat verandert er?.

Toestemming van je bank of verhuurder

Heb je een hypotheek, dan heb je meestal toestemming van je bank nodig: zie kamer verhuren met een hypotheek. Huur je zelf de woning, dan heb je in de praktijk meestal toestemming van je verhuurder nodig: zie toestemming van je hoofdverhuurder vragen.

Kamer verhuren met AOW of een uitkering

Huurinkomsten kunnen gevolgen hebben voor een uitkering, en voor de vraag of je nog als alleenstaand telt. Hoe dat zit bij AOW en bijstand, lees je in kamer verhuren met AOW of een uitkering.

Hospitaverhuur, onderhuur of gewone huur

Hospitaverhuur, onderhuur en gewone kamerhuur lijken op elkaar, maar de huurbescherming en de regels verschillen flink. Welke vorm je hebt en wat dat betekent, lees je in verschil tussen hospita, onderhuur en regulier huren.

Hospitaregeling in Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Groningen

De hospitaregeling is landelijk en werkt in heel Nederland hetzelfde: de vrijstellingsgrens van €6.633 in 2026 en de 9 maanden beperkte huurbescherming gelden overal. Wat per gemeente kan verschillen, zijn lokale regels voor verhuur, zoals een vergunning of registratie. Lees wat er speelt in Den Haag, Groningen, Rotterdam en Utrecht. In Amsterdam is voor kamerverhuur aan meerdere huurders vaak een omzettingsvergunning nodig; de lokale regels, de belasting en het vinden van een huurder staan op kamer verhuren in Amsterdam.

Voor huurders: een hospitakamer vinden

Zoek je zelf een kamer? In een hospitakamer vinden in Amsterdam lees je waar je zoekt en waar je op let. Wat een hospitakamer betekent voor je BRP-inschrijving en je toeslagen, staat in belasting en toeslagen bij een hospitakamer.

Welke voorwaarden gelden voor de kamerverhuurvrijstelling?

Om de kamerverhuurvrijstelling te mogen gebruiken, moet de hospita aan een aantal eisen voldoen. Mist er een, dan vervalt de vrijstelling en is de hele huur belast.

Hoofdverblijf: de hospita moet zelf in de woning wonen en daar ingeschreven staan in de BRP.
Een kamer of meerdere ruimtes in dezelfde woning, niet een aparte verdieping met eigen voordeur die juridisch als zelfstandige woning telt.
Geen kortdurende verhuur: de regeling geldt niet voor Airbnb-achtige verhuur. De huurder moet echt in de woning wonen.
Jaarlimiet: in 2026 ligt de vrijstelling op €6.633. Daarbij tellen alle vergoedingen samen die je van je huurder ontvangt, dus ook een bijdrage voor energie of internet. Zit je daarboven, dan geldt de vrijstelling over het hele bedrag niet. Hoe je de huur dan opgeeft, hangt af van je situatie; check dat bij de Belastingdienst of een belastingadviseur.

Welke rechten heeft de huurder?

Voor wie een hospitakamer huurt, is de regeling minder vrijblijvend dan sommige hospita's laten doorschemeren. De belangrijkste rechten:

Beperkte huurbescherming in de eerste 9 maanden

In de eerste 9 maanden kan de hospita de huur opzeggen zonder wettelijke opzeggingsgrond, met een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Dat klinkt streng, maar het is bedoeld als proefperiode: jullie wonen samen, en dat moet passen.

Na die 9 maanden is opzeggen voor de hospita een stuk lastiger. De hospita kan je dan niet zomaar wegsturen: opzeggen kan alleen nog op een wettelijke grond, zoals dringend eigen gebruik, wanbetaling of ernstige overlast. Stem je niet in, dan beslist de rechter.

Veel hospita's denken (of doen alsof) dat de proefperiode blijft duren. Dat klopt niet: na 9 maanden is hij voorbij.

BRP-inschrijving

Je hebt het recht om je in de BRP in te schrijven op het adres waar je woont, en het is ook je eigen wettelijke plicht. Een clausule in het contract die inschrijving verbiedt, verandert daar niets aan. Loopt je hospita hier moeilijk over? Lees wat je kunt doen in postadres in Amsterdam zonder BRP-inschrijving.

Een huur die past bij de puntentelling

Ook voor een hospitakamer geldt een maximale huur volgens de puntentelling. Betaal je meer dan toegestaan, dan kun je de aanvangshuur binnen 6 maanden na de ingangsdatum laten toetsen door de Huurcommissie. Hoe de puntentelling werkt, lees je in puntensysteem: maximale huurprijs berekenen.

Welke plichten heeft de huurder?

Het is geen eenrichtingsverhaal. Een hospitakamer is iemands huis, en daar gelden spelregels:

Respect voor huisregels die redelijk zijn en vooraf zijn afgesproken (geen feestjes na 23:00, geen overnachtende gasten zonder overleg, enzovoort). Sommige beperkingen zijn juridisch niet afdwingbaar, maar het is ook geen woongroep waar alles kan.
Op tijd huur betalen, net als bij elke andere huur.
Aansprakelijk voor schade die je zelf veroorzaakt (gebroken ruit, gemorste wijn op de bank).
Goede communicatie bij vertrek, en je opzegtermijn respecteren.

Wat zijn de meest gemaakte fouten?

Door hospita's:

Geen schriftelijk contract opstellen. Mondeling werkt totdat het misgaat. Een eenvoudig contract bespaart veel discussie.
Boven de €6.633 verhuren zonder fiscaal advies, met een naheffing achteraf als risico.
Vergeten dat de proefperiode na 9 maanden eindigt. Je kunt iemand niet "voor altijd op proef" houden.
Inschrijving in de BRP weigeren, of er een clausule over opnemen die niet mag.

Door huurders:

Akkoord gaan met een te hoge huur zonder de puntentelling te controleren.
Geen schriftelijk contract vragen ("we vertrouwen elkaar toch?").
Direct na het intrekken allerlei spullen aanslepen alsof het een woongroep is, zonder na te denken over hoe dat op de hospita overkomt.
Een kopie van je paspoort of ID-bewijs geven zonder vragen te stellen. Dat is meestal niet nodig. Zie mag een hospita je ID-bewijs vragen?.

Wat als de hospitaregeling niet van toepassing is?

Soms denkt iemand een hospitakamer aan te bieden, maar valt de situatie er feitelijk buiten. Bijvoorbeeld: de "hospita" woont niet meer in de woning (verhuisd naar een partner), of het verhuurde deel heeft een eigen voordeur en een eigen keuken (een zelfstandige woning).

In die gevallen geldt de kamerverhuurvrijstelling niet en is er geen proefperiode. De huurder heeft dan vanaf dag één de gewone huurbescherming. Voor de huurder is dat juridisch gunstiger. Voor de hospita betekent het dat de afgesproken constructie niet werkt zoals gedacht.

Huismaatje is een gratis platform om een huisgenoot of kamer te vinden, met de focus op hospitaverhuur. Zoek je als huurder een kamer in Amsterdam? Op kamer huren in Amsterdam vind je het stappenplan van zoeken en bezichtigen tot tekenen.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen de hospitaregeling en de kamerverhuurvrijstelling?

De kamerverhuurvrijstelling is het fiscale deel van de hospitaregeling: de hospita mag in 2026 tot €6.633 per jaar belastingvrij ontvangen, als aan de voorwaarden is voldaan. Het huurrechtelijke deel gaat over de huurbescherming: in de eerste 9 maanden heeft de huurder beperkte huurbescherming, daarna is opzeggen voor de hospita een stuk lastiger.

Wat als mijn hospita de huur na een jaar plotseling met €200 wil verhogen?

Een huurverhoging mag niet zomaar. De hospita moet zich houden aan de wettelijke maximale jaarlijkse huurverhoging, die de overheid elk jaar vaststelt. Een sprong van €200 in één keer past daar bijna nooit in. Vraag schriftelijk om onderbouwing en check of de nieuwe huur boven de maximale huur volgens de puntentelling uitkomt. Zie ook huurverhoging 2026: wat mag de verhuurder vragen.

Moet ik als hospita btw afdragen over de huur?

Nee. Kamerverhuur voor woondoeleinden is vrijgesteld van btw. Dat geldt ongeacht of je binnen of buiten de kamerverhuurvrijstelling van €6.633 valt.

Telt de borg mee voor de €6.633-grens?

Nee, een borg is geen inkomen. Het is een waarborgsom die je na afloop in principe terugbetaalt aan de huurder. Wel tellen mee: alle vergoedingen die je van je huurder ontvangt voor de kamer, zoals de kale huur en een bijdrage voor energie of internet.

Kan ik als huurder mijn hospitakamer opzeggen voordat de 9 maanden voorbij zijn?

Ja. De proefperiode is vooral een uitzondering voor de hospita: die kan in die tijd opzeggen zonder wettelijke grond. Als huurder mag je gewoon opzeggen volgens de opzegtermijn in je contract (vaak 1 maand). Let er bij het tekenen op dat die termijn klopt met wat redelijk is voor jouw situatie.

Wat als mijn hospita zich op de hospitaregeling beroept, maar zelf niet in de woning woont?

Dan valt de situatie niet onder de hospitaregeling. Juridisch is het gewone huur of onderhuur, met huurbescherming vanaf dag één. Fiscaal geldt de kamerverhuurvrijstelling dan niet. Twijfel je? Vraag gratis advies bij het Juridisch Loket, of in Amsterdam bij !WOON.