Toestemming hoofdverhuurder voor onderverhuur: zo doe je 't

Je woont in een huurhuis, je hebt een logeerkamer over en je hebt erover gedacht om die te verhuren als hospita. Wat een goede oplossing klinkt, een huisgenoot om de huur mee te delen, gezelschap, extra inkomen, heeft één zeer belangrijk juridisch detail: je mag het niet zomaar doen. Volgens het Burgerlijk Wetboek heb je toestemming nodig van je hoofdverhuurder, schriftelijk, vooraf, voor elke onderhuurder.

In dit artikel leggen we uit wat artikel 7:244 BW precies van je vraagt, hoe je een goed onderbouwd toestemmingsverzoek opstelt, wat je doet als je hoofdverhuurder weigert, en wat de daadwerkelijke risico's zijn als je het zonder toestemming aandurft. Plus: een voorbeeldverzoek dat je direct kunt gebruiken.

Wat zegt artikel 7:244 BW over onderverhuur?

Artikel 7:244 BW is een korte maar harde wettelijke bepaling. De kern van de regel:

Dat is het uitgangspunt: zonder iets erbij te zeggen ben je als huurder niet bevoegd om jouw woning aan iemand anders in gebruik te geven, in welke vorm ook. Of je nu een kamer onderverhuurt aan een hospita-huisgenoot, je hele woning verhuurt via Airbnb of een vriend laat logeren tegen een onkostenvergoeding, het valt allemaal onder dezelfde basisregel.

Daar is één belangrijke uitzondering op: als je toestemming hebt van de hoofdverhuurder, mag het wel. Die toestemming kan op twee manieren tot stand komen:

1. Vooraf gegeven, expliciet, schriftelijk, bijvoorbeeld in je huurcontract is een bepaling opgenomen dat onderverhuur is toegestaan, of jouw verhuurder geeft jou voor een specifieke huurder schriftelijk toestemming.
2. Vooraf gegeven, expliciet via de kantonrechter, als je verhuurder weigert en jij meent dat de weigering onredelijk is, kun je de kantonrechter vragen om vervangende toestemming.

Stilzwijgende toestemming, "hij wist het en zei niets", telt niet als geldige toestemming. Verzwijg je het en kom je er later achter, dan ben je als hoofdhuurder volledig aansprakelijk voor de gevolgen.

Een belangrijke nuance: artikel 7:244 BW is van regelend recht, dus de hoofdverhuurder kan in het hoofdcontract afwijkende afspraken maken. Sommige sociale huurcontracten verbieden bijvoorbeeld onderverhuur volledig, óók via de kantonrechter, voor specifieke woningtypen. Lees daarom altijd eerst je hoofdcontract voordat je naar je verhuurder gaat.

Wanneer mag een hoofdverhuurder toestemming weigeren?

Hier wordt het juridisch interessant. Een hoofdverhuurder mag niet zomaar nee zeggen, er moet een legitieme grond zijn. De wet geeft een open norm: een weigering is geldig als de hoofdverhuurder een redelijke grond heeft om toestemming te onthouden. Wat is redelijk? Daar bestaan inmiddels stapels jurisprudentie over.

Redelijke gronden om te weigeren:

• De onderhuurder is niet solide (geen vast inkomen, slechte huurgeschiedenis, eerdere wanbetalingen)
• De woning is daarvoor te klein, en er ontstaat overbewoning
• Het hoofdcontract bevat een specifieke bepaling tegen onderverhuur (bijvoorbeeld in sociale huur)
• De onderverhuur zou de exploitatiebelangen van de hoofdverhuurder schaden (bijvoorbeeld omdat hij plannen heeft voor renovatie of verkoop)
• De onderhuur wordt gebruikt om de hoofdhuurder structureel afwezig te laten zijn (zoals een verkapte airbnb-exploitatie)

Geen redelijke grond om te weigeren:

• Persoonlijke voorkeuren van de verhuurder over de onderhuurder ("ik wil geen studenten")
• Discriminatie op basis van afkomst, geaardheid, geloof of gezinsstatus (zie Hospita-huurder screenen zonder discriminatie)
• Een wens om de huur te kunnen verhogen via een nieuw contract
• Pure gemakzucht of administratieve weerstand

Dit verschil is in de praktijk waar de meeste discussies plaatsvinden. Een hoofdverhuurder die "het beleid niet ondersteunt" zonder concrete onderbouwing geeft, kan via de kantonrechter worden overgeschoven. Een hoofdverhuurder die zegt "wij hebben overbewoningsbeleid en deze woning is goedgekeurd voor maximaal twee bewoners" heeft een verdedigbare grond.

Hoe stel ik een goed toestemmingsverzoek op?

Een verzoek dat de meeste verhuurders (commercieel én sociale woningcorporaties) accepteren, bevat de volgende elementen:

1. Aanhef en kader Stuur het schriftelijk per e-mail of aangetekende brief naar je verhuurder of de woningstichting. Zet in het onderwerp duidelijk: "Verzoek om toestemming voor onderverhuur conform artikel 7:244 BW".

2. Persoonlijke situatie en motivatie Leg in twee tot drie zinnen uit waarom je wilt onderverhuren. De meest geaccepteerde redenen zijn financieel (huurlast verlagen na inkomensdaling), praktisch (gezelschap na verlies of scheiding) of capaciteit (overschot ruimte na vertrek partner of huisgenoot).

3. Informatie over de beoogde onderhuurder Naam, leeftijd, beroep of opleiding, inkomensniveau (op verzoek met onderbouwing), referenties van eerdere verhuurders. Hoe meer informatie je vrijwillig deelt, hoe sneller een verhuurder zal toestemmen.

4. Voorgestelde voorwaarden

• Welke kamer wordt onderverhuurd (oppervlakte, locatie in de woning)
• Welke huur wordt gevraagd
• Of de onderhuurder gemeenschappelijke voorzieningen mag gebruiken (keuken, badkamer)
• De duur van de onderhuurovereenkomst
• Verklaring dat je zelf hoofdbewoner blijft (cruciaal voor de hospita-status)

5. Verzekeringsverklaring Maak duidelijk dat de onderhuur jouw aansprakelijkheid jegens de hoofdverhuurder niet aantast: jij blijft hoofdhuurder, jij blijft verantwoordelijk voor huur, jij blijft contactpersoon voor klachten. De onderhuurder heeft geen rechtstreekse rechtsverhouding met de hoofdverhuurder.

6. Termijn voor reactie Vraag om een schriftelijke reactie binnen vier weken. Geef ook aan dat je bij uitblijven van een reactie of bij een onredelijke weigering naar de kantonrechter zult stappen voor vervangende toestemming.

Een uitgewerkt voorbeeld vind je verderop in dit artikel. Bewaar zowel je verzoek als de reactie van de verhuurder zorgvuldig, je hebt ze nodig als bewijsstuk in een eventuele procedure.

Wat doe ik als mijn hoofdverhuurder weigert of niet reageert?

Twee verschillende routes, afhankelijk van de situatie:

Route 1: weigering met onderbouwing Je krijgt een formeel "nee" met een onderbouwing. Eerste stap: lees de onderbouwing kritisch. Is de grond echt redelijk? Pas die argumenten toe op je voorbeeld-onderhuurder en kijk of er ruimte is om jouw verzoek aan te passen. Soms helpt het om bijvoorbeeld een hogere borg aan te bieden, een kortere duur of meer informatie over de onderhuurder.

Als de weigering naar jouw mening onredelijk is en je verhuurder weigert het te heroverwegen, kun je naar de kantonrechter stappen voor een verzoek om vervangende toestemming op grond van artikel 7:244 lid 2 BW. De kantonrechter toetst dan of de gronden van de verhuurder echt redelijk zijn. Een procedure kost circa 100 tot 200 euro griffierechten plus eventuele advocaatkosten, al kun je een verzoekschrift ook zelfstandig indienen, je hebt geen advocaat nodig in kantonzaken onder een bepaalde waarde.

In ongeveer 60 procent van de zaken die voor een kantonrechter komen wordt vervangende toestemming verleend. Dat percentage is hoger als de onderhuurder een hospita-relatie betreft (waarbij de hoofdhuurder zelf in de woning blijft) en lager bij situaties waarin de hoofdhuurder eigenlijk volledig wil verhuizen.

Route 2: geen reactie Heeft je verhuurder na vier weken niet inhoudelijk gereageerd? Stuur een herinnering met een nieuwe termijn van twee weken. Reageert hij dan nog niet? Dan staat het je vrij om naar de kantonrechter te gaan, passieve weigering is namelijk geen redelijke grond. In de procedure zal de rechter dat zwaar wegen.

Belangrijke tip: gebruik het wachten niet als reden om alvast te beginnen met onderverhuren. Zonder formele toestemming (of een uitspraak van de kantonrechter) ben je nog steeds in overtreding, ongeacht hoe lang je hebt gewacht.

Wat zijn de risico's van onderverhuren zonder toestemming?

Dit is geen theoretisch hoofdstuk. Onderverhuur zonder toestemming is in praktijk een van de hoofdoorzaken voor ontruiming in Nederland. De risico's:

Risico 1: ontbinding van de huurovereenkomst De hoofdverhuurder kan via de rechter de huurovereenkomst laten ontbinden wegens "wanprestatie", een ernstige tekortkoming in jouw verplichtingen als huurder. Onderverhuur zonder toestemming is daarvan een schoolvoorbeeld. Word je betrapt en gaat de zaak door, dan moet je doorgaans binnen drie tot zes maanden de woning verlaten.

In Amsterdam, Utrecht en Den Haag zien we dat woningcorporaties hier zeer actief op handhaven. Pararius, Vesteda en grote particuliere vermogensbeheerders maken er ook werk van. De pakkans is lager dan vroeger door anonimiteit op het internet, maar als je met enige regelmaat onderverhuurt is de kans dat het ontdekt wordt over een paar jaar zeer reëel.

Risico 2: verlies van huurbescherming voor je onderhuurder Tenzij je hospitaverhuurder kunt waarmaken (waarbij jij hoofdbewoner blijft en de onderhuurder valt onder de proefperiode-uitzondering van artikel 7:232 lid 3 BW), heeft je onderhuurder na zes maanden in principe huurbescherming. Maar bij onderverhuur zonder toestemming is die bescherming kwetsbaar: als de hoofdverhuurder het hoofdcontract ontbindt, verliest je onderhuurder ook zijn recht. Hij kan dan jou aanklagen voor schadevergoeding wegens onbehoorlijk handelen.

Risico 3: terugbetaling van huurinkomen Sommige verhuurders eisen in hun hoofdcontract dat alle inkomen uit ongeoorloofde onderverhuur wordt afgedragen aan de hoofdverhuurder. Dat is niet vanzelfsprekend, maar het komt voor, vooral in commerciële vrije-sector contracten en in serviceapartments. Lees je contract.

Risico 4: woonfraudemeldingen Sociale woningbouw is bijzonder gevoelig voor onderverhuurmeldingen. In Amsterdam loopt het gemeentelijke meldpunt Woonfraude actief en werkt het samen met woningcorporaties. Een melding kan leiden tot onderzoek, ontruiming en in zeer ernstige gevallen tot een boete tot 87.000 euro op grond van de Huisvestingswet.

Risico 5: belastingrisico's Als de Belastingdienst onderverhuur ontdekt zonder dat je het in je aangifte hebt opgenomen, kun je naheffing krijgen, plus boete tot 50 procent van het ontdoken bedrag. Voor hospita's geldt overigens een belastingvrijstelling tot circa 6900 euro per jaar (peildatum 2026), maar daarvoor moet je wel formeel als hospita kwalificeren, en dat doe je niet zonder toestemming van je hoofdverhuurder.

Hoe ziet een goed toestemmingsverzoek eruit in praktijk?

Hieronder een werkbaar voorbeeld dat je kunt aanpassen aan jouw situatie:

Pas dit aan op de stijl van je verhuurder. Sociale corporaties houden van zakelijke beknoptheid; particuliere verhuurders waarderen vaak een persoonlijker toon. In beide gevallen geldt: schriftelijk en formeel. Geen WhatsApp, geen mondelinge afspraken.

Veelgestelde vragen

Geldt artikel 7:244 BW ook als ik mijn kamer wil verhuren via Airbnb?

Ja, en strenger zelfs. Airbnb-verhuur is niet hetzelfde als hospitaverhuur in juridische zin (kortere termijn, geen vaste woonruimte voor de gast), maar valt nog steeds onder "in gebruik geven aan een ander". Veel hoofdverhuurders en gemeenten hebben daarnaast aanvullende beperkingen op short-stay verhuur. In Amsterdam mag je zelfs als eigenaar je eigen woning maximaal 30 nachten per jaar via Airbnb verhuren. Voor huurders gelden bijna altijd nog strengere regels of een volledig verbod.

Mag een woningcorporatie standaard alle onderverhuur weigeren?

Een algemeen, blanco verbod op alle onderverhuur is juridisch in beginsel niet houdbaar. Maar woningcorporaties mogen wel duidelijke beleidsregels hanteren (bijvoorbeeld: alleen toestemming bij hospitaverhuur waarbij hoofdhuurder zelf inwonend blijft, niet bij verhuur waarbij hoofdhuurder structureel afwezig is). Dergelijke beleidsregels zijn doorgaans wel verdedigbaar voor de kantonrechter, mits ze consistent worden toegepast en niet discriminerend zijn.

Kan mijn hoofdverhuurder een tijdelijk uitzondering geven, bijvoorbeeld voor zes maanden?

Ja, dat is heel gebruikelijk. Een hoofdverhuurder kan toestemming geven voor een specifieke onderhuurder voor een specifieke periode. Loopt die periode af, dan vervalt automatisch de toestemming en moet je voor verlenging of een nieuwe onderhuurder een nieuw verzoek indienen. Spreek dit duidelijk af in de toestemmingsbrief.

Wat als de toestemming wordt ingetrokken nadat de onderhuurder al is ingetrokken?

De hoofdverhuurder kan in beginsel niet zomaar een eerder gegeven toestemming intrekken zolang de onderhuurder nog binnen de overeengekomen termijn zit. Wel kan hij toestemming weigeren voor verlenging of voor een nieuwe onderhuurder. Wordt je toestemming wél ingetrokken zonder geldige reden, dan kun je naar de kantonrechter voor vervangende toestemming.

Kan ik onderverhuur regelen zonder dat mijn hoofdverhuurder weet wie de onderhuurder is?

Nee. Een geldig toestemmingsverzoek bevat de identiteit van de onderhuurder. Een algemene toestemming "om aan iedereen te verhuren" is niet gebruikelijk en zou de hoofdverhuurder zijn rol als toetser ontnemen. Wel kun je voor een nieuwe onderhuurder een verkorte aanvulling sturen, mits je hoofdverhuurder daar bij de eerste toestemming mee akkoord is gegaan.

Wil je dit netjes regelen voordat je een huisgenoot zoekt?

Toestemming van je hoofdverhuurder is geen formaliteit, het is de fundering. Met die fundering is een hospita-relatie een legitieme, fiscaal gunstige en juridisch gedekte oplossing. Wil je je hospitakamer beheersbaar verhuren zonder Kamernet-prijzen of agressieve uitnodigingen? Op Huismaatje plaats je je kamer gratis, plan je een hospi-avond met tijdslots en kies je rustig zelf een huisgenoot. Plaats je kamer →