Airbnb of hospita-verhuur: belasting en winst vergelijken in 2026

Je hebt een logeerkamer over en denkt erover om die te gaan verhuren. Op het eerste gezicht lijkt Airbnb aantrekkelijk: je hoort verhalen over 100 euro per nacht, weekenden vol toeristen, een strak gestreken bedovertrek en cash op de bank. Tegelijk hoor je dat het verhuren via Airbnb in steden als Amsterdam streng is gereguleerd. En je hoort over hospita-verhuur, waar je een vast inkomen hebt zonder de hele tijd lakens te wassen.

Welke optie is financieel slimmer? Het antwoord blijkt niet zo simpel als de marketing van beide partijen suggereert. In dit artikel maken we een eerlijke vergelijking met concrete cijfers, kijken we naar de belasting-implicaties, en geven we een rekenvoorbeeld dat verrassend uitvalt voor de meeste mensen die de keuze maken.

Wat zijn de regels voor Airbnb-verhuur in Amsterdam in 2026?

Amsterdam is in 2026 een van de strengst gereguleerde Airbnb-markten van Europa. De regels zijn de afgelopen jaren stapsgewijs aangescherpt en het is nuttig om ze precies te kennen voordat je begint.

De belangrijkste regels op een rij:

• Maximaal 30 nachten per jaar voor toeristische verhuur van je hele woning of een deel ervan. Dit is een harde limiet; daarboven heb je een vergunning nodig die voor particulieren niet of nauwelijks te krijgen is.
• Maximaal 4 personen tegelijk op het adres.
• Verhuurder moet hoofdbewoner zijn (ingeschreven bij gemeente).
• Toeristenbelasting van 12,5% over de overnachtingsprijs (in 2026 ongeveer 3,40 euro per persoon per nacht voor doorsnee tarieven).
• Meldplicht bij de gemeente per verhuurperiode via een speciaal portaal. Niet melden = boete.
• Geen verhuur in stadsdelen waar het expliciet verboden is (sommige delen van het centrum zijn gesloten voor nieuwe vakantie-verhuur).
• BTW-verplichting als je inkomsten boven de 20.000 euro per jaar uitkomen, of altijd als je structureel hotel-achtige diensten levert.

Buiten Amsterdam zijn de regels per gemeente verschillend, maar veel grote steden (Utrecht, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven, Haarlem) hebben vergelijkbare beperkingen ingevoerd. Kleinere gemeentes zijn soepeler maar daar is ook de vraag lager.

Voor 30 nachten per jaar verhuur kan je redelijk eenvoudig rond de regels werken. Daarboven is het juridisch ingewikkeld of niet toegestaan voor particulieren.

Hoe werkt de kamerverhuurvrijstelling voor hospita's?

Hospita-verhuur heeft een fiscale gunstregeling die Airbnb-verhuur niet heeft: de kamerverhuurvrijstelling. Dit is een van de grootste financiële voordelen van langdurig verhuren aan een huisgenoot.

De kamerverhuurvrijstelling in 2026 is 6.633 euro per jaar (geïndexeerd, dus dit bedrag wordt elk jaar iets aangepast). Wat houdt het in? Als je een kamer verhuurt aan een huisgenoot in je eigen woning waar je zelf hoofdbewoner bent, en de totale huur (inclusief servicekosten) onder dat bedrag blijft, dan zijn je inkomsten volledig belastingvrij. Geen aangifte, geen 36,93% inkomstenbelasting, geen BTW. Niks.

Voorwaarden om gebruik te maken van de vrijstelling:

• Jij bent hoofdbewoner van het pand en woont er zelf.
• Je verhuurt een kamer (of meerdere kamers) aan een of meer huisgenoten.
• De huurder is ingeschreven op het adres in het BRP (zodat het officieel hospita-verhuur is).
• Het totale bedrag van huur plus servicekosten blijft onder de vrijstellingsgrens.

Bij 6.633 euro per jaar kom je uit op 552 euro per maand inclusief servicekosten. Dat is voor een kamer in Amsterdam beperkend, maar voor veel andere steden ruim genoeg. In Groningen, Utrecht, Rotterdam, Eindhoven of Den Haag verhuur je een nette kamer voor 450-550 euro per maand inclusief servicekosten en blijf je netjes onder de grens.

Komt je inkomen boven de 6.633 euro uit? Dan vervalt de vrijstelling volledig (niet alleen het meerdere) en moet je het hele bedrag opgeven in box 1 als overige inkomsten. Daar gaat de progressieve inkomstenbelasting overheen, dus reken op 36,93% tot 49,5% afhankelijk van je totale inkomen. Reden te meer om scherp onder de grens te blijven; lees ook ons artikel over een eerlijke huurprijs berekenen via het puntensysteem.

Welke belastingen gelden bij Airbnb-verhuur?

Bij Airbnb is de belasting-situatie ingewikkelder. Drie soorten belasting kunnen tegelijk spelen.

Eerste laag: toeristenbelasting. Amsterdam vraagt 12,5% over de overnachtingsprijs (zonder servicekosten en schoonmaak), wat in 2026 neerkomt op ongeveer 3 tot 5 euro per persoon per nacht afhankelijk van het tarief. Dit is geen kosten die je kunt vermijden; je moet het in rekening brengen aan je gasten en afdragen aan de gemeente. Andere steden hebben eigen tarieven (Utrecht 8%, Rotterdam 8%, Den Haag 7%, Eindhoven 8%).

Tweede laag: inkomstenbelasting. Voor incidentele verhuur (onder 30 nachten in Amsterdam) wordt 70% van je inkomsten belast in box 1, dus tegen het tarief van je inkomen (36,93% tot 49,5%). Het verschil zit in dat de Belastingdienst 30% als kostenforfait accepteert. Voor structurele verhuur of als de Belastingdienst oordeelt dat je hotel-achtig opereert, geldt 100% van het inkomen als belast en kan het zelfs als bron van inkomen voor de IB worden gezien.

Derde laag: BTW. Onder bepaalde omstandigheden ben je BTW-plichtig. Verhuur je structureel kort (gemiddeld minder dan 6 maanden achter elkaar aan dezelfde gast), dan val je in 9% BTW-tarief over de huurprijs. Boven 20.000 euro omzet is het eigenlijk altijd BTW-plichtig. Onder de Kleine Ondernemers Regeling kun je daarvan vrij worden gesteld, maar dan kun je ook geen BTW terugvorderen op kosten.

Bij elkaar opgeteld eet de belasting bij Airbnb stevig in je inkomsten. Een ruwe inschatting: van iedere bruto verdiende euro hou je netto 50 tot 60 cent over, afhankelijk van je tarief en hoeveel kosten je kunt aftrekken. Bij hospita-verhuur binnen de vrijstelling is dat 100 cent.

Hoe ziet een concreet rekenvoorbeeld eruit?

Tijd voor concrete cijfers. We pakken twee scenario's voor dezelfde kamer in Amsterdam.

Scenario 1: Airbnb voor 30 nachten per jaar (de wettelijke max)

• Vraagprijs: 110 euro per nacht, gemiddeld 1,5 gasten per nacht.
• Bruto inkomsten: 110 x 30 = 3.300 euro.
• Toeristenbelasting (12,5% x 110 x 30 nachten x gemiddeld 1,5 personen): 619 euro.
• Servicekosten Airbnb (host fee 3% van bruto): 99 euro.
• Schoonmaakkosten (extra schoonmaak na elke gast, 50 euro x 15 boekingen): 750 euro.
• Linnen, verbruiksgoederen, kleine reparaties: 200 euro per jaar.
• Aftrekbare kosten en lichte afschrijving meubilair: -200 euro (effectief op belastbaar inkomen).
• Belastbaar inkomen (70% regeling): 70% x 3.300 = 2.310 euro.
• Inkomstenbelasting (gemiddeld 40%): 924 euro.
• Netto over: 3.300 - 619 - 99 - 750 - 200 - 924 = 708 euro per jaar.

Naast geld kost het je ook tijd: ongeveer 3-4 uur per boeking (ontvangen, schoonmaken, linnen wisselen, communicatie), 15 boekingen per jaar = 45-60 uur. Plus de mentale belasting van constante check-ins en check-outs.

Scenario 2: Hospita-verhuur voor 12 maanden

• Huur: 470 euro per maand, plus 80 euro servicekosten = 550 euro all-in.
• Bruto inkomsten: 550 x 12 = 6.600 euro.
• Onder kamerverhuurvrijstelling (6.633 euro): geen belasting.
• Schoonmaakkosten: nul (huurder doet eigen schoonmaak).
• Energie en water: zit verrekend in servicekosten en jaarafrekening.
• Tijdsinvestering: rond de 10-15 uur per jaar (administratie, jaarafrekening, eventueel klein onderhoud).
• Netto over: 6.600 euro per jaar.

Het verschil is dramatisch. Hospita-verhuur levert in dit voorbeeld bijna 10x meer netto-inkomen op met aanzienlijk minder werk. Dat verschil wordt nog groter als je rekent dat de Airbnb-versie 45-60 uur per jaar werk kost en de hospita-versie 10-15 uur.

Twee kanttekeningen. In gemeenten zonder strenge Airbnb-regels (kleinere steden, vakantieregio's) kun je meer dan 30 nachten verhuren, en dan ziet het Airbnb-plaatje er anders uit. Plus: het Airbnb-voorbeeld pakt 110 euro per nacht; een mooie locatie in centrum kan flink hoger liggen. Voor de meeste hospita-situaties in Nederland (gewone woning, wat van het centrum af) blijft de hospita-optie financieel veel aantrekkelijker.

Wat zijn de niet-financiële verschillen tussen beide opties?

Geld is niet het enige. Een paar levensaspecten waar het verschil ook ligt.

Voorspelbaarheid. Een hospita-huurder zit er voor zes maanden tot twee jaar (of langer). Je weet wat er binnenkomt, je kunt erop plannen. Bij Airbnb is je inkomen seizoensgebonden en mede afhankelijk van de markt. Eén lockdown of één evenement minder kan een hele maand boekingen kosten.

Privacy en routine. Airbnb betekent constant nieuwe mensen in je huis. Voor sommige mensen is dat leuk en sociaal; voor anderen is het uitputtend. Een hospita betekent één vaste huisgenoot waarmee je een routine opbouwt. Voor de meeste mensen is dat rustiger.

Sociale omgeving. Een hospita-relatie kan gezellig zijn, je deelt een keuken, mag een keer samen koken, helpt elkaar als de cv niet werkt. Een Airbnb-gast is in en uit, vaak zonder een echt gesprek. Welke je verkiest is persoonlijk, maar het is een echt verschil.

Verhuur-risico's. Bij Airbnb riskeer je schade door dronken gasten, klachten van buren, administratieve sancties van de gemeente. Bij hospita-verhuur riskeer je een huurder die de huur niet betaalt of het samenleven moeilijk maakt. Beide scenario's bestaan, maar je managet ze anders. Voor hospita's is het belangrijk om een goed contract te hebben en de wettelijke huurbeschermingsregels te kennen, lees hospita-huurder rechten en verplichtingen.

Buurman-relaties. Airbnb-buren zijn over het algemeen niet enthousiast over het naast je wonen. Klachten over geluid, vreemden in het portiek, gemorrel met sleutels. Een vaste hospita is veel minder zichtbaar en wordt door de meeste buren gewaardeerd of niet eens opgemerkt.

Wanneer is Airbnb wel de betere keuze?

We willen niet eenzijdig zijn. Er zijn situaties waarin Airbnb logischer is dan hospita-verhuur.

• Je hebt een tweede woning of vakantiehuis waar je zelf niet woont. Dan is hospita-verhuur juridisch geen optie (je bent geen hoofdbewoner) en zit Airbnb in een andere fiscale categorie waar het soms interessanter wordt.
• Je woont in een gemeente zonder strenge Airbnb-regels en in een toeristische trekpleister. Vakantieparken, Bourtange, Texel, daar kan Airbnb veel meer dan 30 nachten per jaar opleveren.
• Je gaat zelf voor langere periodes weg uit huis (bijvoorbeeld een sabbatical of werk in het buitenland) en wilt je eigen huis tijdens die periode verhuren.
• Je vindt het leuk om gastheer of -vrouw te zijn en hebt expliciet plezier in de wisselende mensen die langs komen.
• Je hebt een kamer of ruimte met zo'n unieke uitstraling (architectonisch, locatie, design) dat Airbnb een veel hogere prijs oplevert dan een gewone hospita-huur ooit kan.

In de meeste reguliere woon-situaties in een Nederlandse stad blijft hospita-verhuur het slimmere model. Voorspelbaarheid, hogere netto-opbrengst, minder werk, minder gedoe.

Hoe kies ik tussen beide voor mijn eigen situatie?

Loop deze vier vragen langs:

1. Hoeveel nachten per jaar wil ik realistisch verhuren? Is dat onder de wettelijke max in mijn gemeente? Bij minder dan 30 nachten Airbnb in Amsterdam: kijk wat het netto echt oplevert. Bij 365 nachten: hospita-verhuur is je enige juridisch nette optie.
2. Wat is mijn maandelijkse inkomstendoel? Onder de 552 euro per maand: hospita binnen kamerverhuurvrijstelling is netto het beste. Boven dat: Airbnb kan bruto meer opleveren maar netto meestal niet door belasting.
3. Hoeveel werk ben ik bereid te steken in administratie en gastvrijheid? Airbnb is ongeveer 4x zoveel werk per euro inkomen. Hospita is administratief eenvoudig.
4. Hoeveel privacy wil ik in mijn eigen huis? Iemand die er semi-permanent woont (hospita) is anders dan tien wisselende gasten per jaar (Airbnb).

Op basis van deze vier vragen valt de keuze meestal vanzelf goed uit. In ongeveer 80% van de Nederlandse situaties komt hospita-verhuur er voor reguliere woning-eigenaren beter uit, vooral wanneer je rekent met de fiscale regels.

Veelgestelde vragen

Mag ik combineren, een vaste hospita én af en toe Airbnb?

Theoretisch kan dat, maar in de praktijk is het juridisch en administratief lastig. Als je hospita-huur hebt, ben je beperkter in wat je over de hoofden van die huurder heen kunt verhuren via Airbnb (de huurder heeft recht op rustige bewoning). En de kamerverhuurvrijstelling vervalt zodra je Airbnb-inkomsten erbij telt en boven de 6.633 euro uitkomt. Voor de meeste mensen is het kiezen tussen een van beide.

Wat als ik niet in Amsterdam woon, ben ik dan vrijer?

Buiten Amsterdam zijn de regels per gemeente. Utrecht, Rotterdam, Den Haag, Haarlem en Eindhoven hebben in 2026 ook beperkingen op het aantal nachten en meldplicht. Kleinere gemeenten zijn vrijer maar daar is de vraag ook lager. Check altijd de site van je gemeente, en let op dat de regels jaarlijks kunnen veranderen. Voor hospita-verhuur is er weinig regionaal verschil; de kamerverhuurvrijstelling werkt landelijk hetzelfde.

Moet ik bij hospita-verhuur ook iets melden bij de gemeente?

Het hangt ervan af. In sommige gemeentes moet je een melding doen als je hoofdbewoner bent en een kamer verhuurt; in andere gemeentes hoeft dat niet en is het automatisch geregeld via de BRP-inschrijving van je huurder. Voor de Belastingdienst hoef je niets te melden zolang je onder de kamerverhuurvrijstelling blijft. Als je hypotheek hebt, check je hypotheekvoorwaarden of verhuren is toegestaan. Vraag dit eerst goed na voordat je gaat plaatsen, lees onze hospita-check vooraf voor alle vooraf-controles.

Hoeveel kost een goed contract voor een hospita-kamer?

Een gratis modelcontract download je via Huismaatje's hospita-tools. Wil je een contract op maat door een jurist laten maken, dan kost dat tussen de 75 en 200 euro eenmalig. Voor de meeste hospita-situaties is een goed model-contract met de juiste bijlages voldoende, mits je het zelf invult met de juiste gegevens (huurprijs, servicekosten, opzegtermijn, huisregels).

Wat als mijn hospita-huurder de huur niet betaalt?

Hospita-huurders hebben minder huurbescherming dan gewone huurders. Je kunt het contract met een opzegtermijn van drie maanden eenzijdig opzeggen, ook zonder ingrijpende redenen, mits je de eerste negen maanden ("proefperiode") aanhoudt. Bij niet-betalen kun je sneller stappen zetten. Heb een betaalplan paraat, communiceer schriftelijk en snel, en als het niet lukt, schakel een incasso in en geef de opzegging aan. Klakkeloos op het beste hopen werkt zelden.

Plaats je hospita-kamer en kies voor voorspelbaar inkomen

Wil je je hospitakamer beheersbaar verhuren zonder Kamernet-prijzen of agressieve uitnodigingen? Op Huismaatje plaats je je kamer gratis, plan je een hospi-avond met tijdslots en kies je rustig zelf een huisgenoot. Met een eerlijke huurprijs binnen de kamerverhuurvrijstelling heb je voorspelbaar inkomen, zonder belasting en zonder gedoe. Plaats je kamer →