Airbnb of hospitaverhuur: belasting en opbrengst vergeleken

Je hebt een logeerkamer over en denkt erover om die te gaan verhuren. Op het eerste gezicht lijkt Airbnb aantrekkelijk: je hoort verhalen over 100 euro per nacht, weekenden vol toeristen, een strak gestreken bedovertrek en cash op de bank. Tegelijk hoor je dat het verhuren via Airbnb in steden als Amsterdam streng is gereguleerd. En je hoort over hospita-verhuur, waar je een vast inkomen hebt zonder de hele tijd lakens te wassen.

Welke optie is financieel slimmer? Het antwoord blijkt niet zo simpel als de marketing van beide partijen suggereert. In dit artikel maken we een eerlijke vergelijking met concrete cijfers, kijken we naar de belasting-implicaties, en geven we een rekenvoorbeeld dat verrassend uitvalt voor de meeste mensen die de keuze maken.

Wat zijn de regels voor Airbnb-verhuur in Amsterdam in 2026?

Amsterdam is in 2026 een van de strengst gereguleerde Airbnb-markten van Europa. De regels zijn de afgelopen jaren stapsgewijs aangescherpt en het is nuttig om ze precies te kennen voordat je begint.

De belangrijkste regels op een rij:

• Een maximum aantal nachten per jaar voor toeristische verhuur van je woning of een deel ervan. Op het moment van schrijven is dat 30 nachten; check het actuele aantal altijd bij de gemeente, want de regels zijn de afgelopen jaren steeds strenger geworden.
• Een maximum aantal gasten tegelijk op het adres.
• Verhuurder moet hoofdbewoner zijn (ingeschreven bij de gemeente).
• Toeristenbelasting over de overnachtingsprijs, die je aan de gemeente afdraagt.
• Registratie en een meldplicht bij de gemeente per verhuurperiode. Niet melden kan een boete opleveren.
• In sommige delen van de stad gelden extra beperkingen voor vakantieverhuur.
• Afhankelijk van hoe je verhuurt, kun je btw-plichtig worden, bijvoorbeeld als je structureel hotelachtige diensten levert.

Buiten Amsterdam verschillen de regels per gemeente. Ook andere steden hebben regels voor vakantieverhuur, dus check altijd de site van je eigen gemeente.

Binnen het maximum aantal nachten is incidentele verhuur goed te doen. Daarboven is toeristische verhuur van je woning juridisch ingewikkeld of niet toegestaan voor particulieren.

Hoe werkt de kamerverhuurvrijstelling voor hospita's?

Hospita-verhuur heeft een fiscale gunstregeling die Airbnb-verhuur niet heeft: de kamerverhuurvrijstelling, onderdeel van de hospitaregeling. Dit is een van de grootste financiële voordelen van langdurig verhuren aan een huisgenoot.

De kamerverhuurvrijstelling in 2026 is 6.633 euro per jaar (geïndexeerd, dus dit bedrag wordt elk jaar iets aangepast). Wat houdt het in? Als je een kamer verhuurt aan een huisgenoot in je eigen woning waar je zelf hoofdbewoner bent, en de totale huur (inclusief servicekosten) onder dat bedrag blijft, dan zijn je inkomsten volledig belastingvrij. Geen aangifte, geen inkomstenbelasting over die huur, geen btw.

Voorwaarden om gebruik te maken van de vrijstelling:

• Jij bent hoofdbewoner van het pand en woont er zelf.
• Je verhuurt een kamer (of meerdere kamers) aan een of meer huisgenoten.
• De huurder is ingeschreven op het adres in het BRP (zodat het officieel hospita-verhuur is).
• Het totale bedrag van huur plus servicekosten blijft onder de vrijstellingsgrens.

Bij 6.633 euro per jaar kom je uit op ongeveer 552 euro per maand, inclusief servicekosten. Of je daaronder blijft, hangt ook af van de maximale huur van je kamer: die volgt uit de puntentelling, en je mag nooit meer vragen. Hoe je dat uitrekent, lees je in ons artikel over een eerlijke huurprijs voor je hospitakamer.

Komt je inkomen boven de 6.633 euro uit? Dan vervalt de vrijstelling volledig (niet alleen over het meerdere) en moet je de huur wel verwerken in je aangifte. Hoeveel belasting je dan betaalt, hangt af van je situatie. Reden te meer om scherp onder de grens te blijven.

Welke belastingen gelden bij Airbnb-verhuur?

Bij Airbnb is de belasting-situatie ingewikkelder. Drie soorten belasting kunnen tegelijk spelen.

Eerste laag: toeristenbelasting. Gemeenten heffen toeristenbelasting, vaak als percentage van de overnachtingsprijs. Dit zijn geen kosten die je kunt vermijden: je brengt ze in rekening bij je gasten en draagt ze af aan de gemeente. De tarieven verschillen per gemeente en veranderen regelmatig.

Tweede laag: inkomstenbelasting. Voor incidentele verhuur van je eigen woning wordt 70% van je inkomsten belast in box 1, tegen het tarief dat bij je inkomen hoort. Het verschil zit erin dat de Belastingdienst 30% als kostenforfait accepteert. Verhuur je structureel of hotelachtig, dan kan het anders worden belast.

Derde laag: btw. Onder bepaalde omstandigheden ben je btw-plichtig, bijvoorbeeld als je structureel kort verhuurt met hotelachtige diensten. Laat je daarover goed informeren voordat je begint.

Bij elkaar opgeteld eet de belasting bij Airbnb stevig in je inkomsten. Bij hospita-verhuur binnen de vrijstelling hou je de volledige huur.

Hoe ziet een concreet rekenvoorbeeld eruit?

Tijd voor concrete cijfers. We pakken twee scenario's voor dezelfde kamer in Amsterdam.

Scenario 1: Airbnb voor 30 nachten per jaar

We rekenen met aannames; jouw cijfers kunnen anders uitvallen.

• Vraagprijs: 110 euro per nacht.
• Bruto inkomsten: 110 x 30 = 3.300 euro.
• Toeristenbelasting (we rekenen met 12,5% van de overnachtingsprijs): ca. 412 euro.
• Servicekosten van het platform (we rekenen met 3% van bruto): 99 euro.
• Schoonmaakkosten (extra schoonmaak na elke gast, 50 euro x 15 boekingen): 750 euro.
• Linnen, verbruiksgoederen, kleine reparaties: 200 euro per jaar.
• Belastbaar inkomen (70% regeling): 70% x 3.300 = 2.310 euro.
• Inkomstenbelasting (we rekenen met gemiddeld 40%): 924 euro.
• Netto over: 3.300 - 412 - 99 - 750 - 200 - 924 = ca. 915 euro per jaar.

Naast geld kost het je ook tijd: reken op een paar uur per boeking (ontvangen, schoonmaken, linnen wisselen, communicatie), dus bij 15 boekingen al snel tientallen uren per jaar. Plus de mentale belasting van steeds nieuwe check-ins en check-outs.

Scenario 2: Hospita-verhuur voor 12 maanden

• Huur: 470 euro per maand kale huur (mits dat binnen de maximale huur van de kamer valt), plus 80 euro servicekosten = 550 euro all-in.
• Bruto inkomsten: 550 x 12 = 6.600 euro.
• Onder de kamerverhuurvrijstelling (6.633 euro): geen belasting.
• Schoonmaakkosten: nul (huurder doet eigen schoonmaak).
• Energie en water: de servicekosten (960 euro per jaar) dekken het verbruik van je huurder.
• Tijdsinvestering: beperkt (administratie, jaarafrekening, eventueel klein onderhoud).
• Netto over: 6.600 - 960 = 5.640 euro per jaar.

Het verschil is groot. Hospita-verhuur levert in dit voorbeeld ruim zes keer zoveel netto-inkomen op, met aanzienlijk minder werk.

Twee kanttekeningen. In gemeenten zonder strenge regels voor vakantieverhuur (kleinere steden, vakantieregio's) kun je meer nachten verhuren, en dan ziet het Airbnb-plaatje er anders uit. Plus: het Airbnb-voorbeeld rekent met 110 euro per nacht; een mooie locatie in het centrum kan flink hoger liggen. Voor de meeste hospita-situaties in Nederland (gewone woning, wat van het centrum af) blijft de hospita-optie financieel veel aantrekkelijker.

Wat zijn de niet-financiële verschillen tussen beide opties?

Geld is niet het enige. Een paar levensaspecten waar het verschil ook ligt.

Voorspelbaarheid. Een hospita-huurder zit er voor zes maanden tot twee jaar (of langer). Je weet wat er binnenkomt, je kunt erop plannen. Bij Airbnb is je inkomen seizoensgebonden en mede afhankelijk van de markt. Eén lockdown of één evenement minder kan een hele maand boekingen kosten.

Privacy en routine. Airbnb betekent constant nieuwe mensen in je huis. Voor sommige mensen is dat leuk en sociaal; voor anderen is het uitputtend. Een hospita betekent één vaste huisgenoot waarmee je een routine opbouwt. Voor de meeste mensen is dat rustiger.

Sociale omgeving. Een hospita-relatie kan gezellig zijn, je deelt een keuken, mag een keer samen koken, helpt elkaar als de cv niet werkt. Een Airbnb-gast is in en uit, vaak zonder een echt gesprek. Welke je verkiest is persoonlijk, maar het is een echt verschil.

Verhuur-risico's. Bij Airbnb riskeer je schade door dronken gasten, klachten van buren, administratieve sancties van de gemeente. Bij hospita-verhuur riskeer je een huurder die de huur niet betaalt of het samenleven moeilijk maakt. Beide scenario's bestaan, maar je managet ze anders. Voor hospita's is het belangrijk om een goed contract te hebben en de regels rond huurbescherming te kennen. Begin met een goed hospitacontract.

Buurman-relaties. Airbnb-buren zijn over het algemeen niet enthousiast over het naast je wonen. Klachten over geluid, vreemden in het portiek, gemorrel met sleutels. Een vaste hospita is veel minder zichtbaar en wordt door de meeste buren gewaardeerd of niet eens opgemerkt.

Wanneer is Airbnb wel de betere keuze?

We willen niet eenzijdig zijn. Er zijn situaties waarin Airbnb logischer is dan hospita-verhuur.

• Je hebt een tweede woning of vakantiehuis waar je zelf niet woont. Dan is hospita-verhuur juridisch geen optie (je bent geen hoofdbewoner) en zit Airbnb in een andere fiscale categorie waar het soms interessanter wordt.
• Je woont in een gemeente zonder strenge Airbnb-regels en in een toeristische trekpleister. Vakantieparken, Bourtange, Texel, daar kun je veel meer nachten per jaar verhuren.
• Je gaat zelf voor langere periodes weg uit huis (bijvoorbeeld een sabbatical of werk in het buitenland) en wilt je eigen huis tijdens die periode verhuren.
• Je vindt het leuk om gastheer of -vrouw te zijn en hebt expliciet plezier in de wisselende mensen die langs komen.
• Je hebt een kamer of ruimte met zo'n unieke uitstraling (architectonisch, locatie, design) dat Airbnb een veel hogere prijs oplevert dan een gewone hospita-huur ooit kan.

In de meeste reguliere woon-situaties in een Nederlandse stad blijft hospita-verhuur het slimmere model. Voorspelbaarheid, hogere netto-opbrengst, minder werk, minder gedoe.

Hoe kies ik tussen beide voor mijn eigen situatie?

Loop deze vier vragen langs:

1. Hoeveel nachten per jaar wil ik realistisch verhuren? Is dat onder de wettelijke max in mijn gemeente? Blijf je in Amsterdam binnen het maximum aantal nachten: kijk wat het netto echt oplevert. Bij 365 nachten: hospita-verhuur is je enige juridisch nette optie.
2. Wat is mijn maandelijkse inkomstendoel? Onder de 552 euro per maand: hospita binnen kamerverhuurvrijstelling is netto het beste. Boven dat: Airbnb kan bruto meer opleveren maar netto meestal niet door belasting.
3. Hoeveel werk ben ik bereid te steken in administratie en gastvrijheid? Airbnb kost per euro inkomen veel meer werk. Hospita is administratief eenvoudig.
4. Hoeveel privacy wil ik in mijn eigen huis? Iemand die er semi-permanent woont (hospita) is anders dan tien wisselende gasten per jaar (Airbnb).

Op basis van deze vier vragen valt de keuze meestal vanzelf goed uit. In de meeste gewone situaties komt hospita-verhuur er voor woningeigenaren beter uit, vooral wanneer je rekent met de fiscale regels.

Veelgestelde vragen

Mag ik combineren, een vaste hospita én af en toe Airbnb?

Theoretisch kan dat, maar in de praktijk is het juridisch en administratief lastig. Als je hospita-huur hebt, ben je beperkter in wat je over de hoofden van die huurder heen kunt verhuren via Airbnb (de huurder heeft recht op rustige bewoning). En de kamerverhuurvrijstelling vervalt zodra je Airbnb-inkomsten erbij telt en boven de 6.633 euro uitkomt. Voor de meeste mensen is het kiezen tussen een van beide.

Wat als ik niet in Amsterdam woon, ben ik dan vrijer?

Buiten Amsterdam zijn de regels per gemeente. Ook andere gemeenten hebben regels, zoals een maximum aantal nachten of een meldplicht. Kleinere gemeenten zijn vrijer maar daar is de vraag ook lager. Check altijd de site van je gemeente, en let op dat de regels jaarlijks kunnen veranderen. Voor hospita-verhuur is er weinig regionaal verschil; de kamerverhuurvrijstelling werkt landelijk hetzelfde.

Moet ik bij hospita-verhuur ook iets melden bij de gemeente?

Het hangt ervan af. In sommige gemeentes moet je een melding doen als je hoofdbewoner bent en een kamer verhuurt; in andere gemeentes hoeft dat niet en is het automatisch geregeld via de BRP-inschrijving van je huurder. Voor de Belastingdienst hoef je niets te melden zolang je onder de kamerverhuurvrijstelling blijft. Als je hypotheek hebt, check je hypotheekvoorwaarden of verhuren is toegestaan. Vraag dit eerst goed na voordat je gaat plaatsen, lees onze hospita-check vooraf voor alle vooraf-controles.

Hoeveel kost een goed contract voor een hospita-kamer?

Een gratis modelcontract download je via Huismaatje's hospita-tools. Wil je een contract op maat door een jurist laten maken, dan kost dat tussen de 75 en 200 euro eenmalig. Voor de meeste hospita-situaties is een goed model-contract met de juiste bijlages voldoende, mits je het zelf invult met de juiste gegevens (huurprijs, servicekosten, opzegtermijn, huisregels).

Wat als mijn hospita-huurder de huur niet betaalt?

Hospita-huurders hebben in de eerste negen maanden minder huurbescherming dan gewone huurders. In die periode kun je opzeggen met een opzegtermijn van minimaal drie maanden, ook zonder wettelijke opzeggingsgrond. Daarna is opzeggen een stuk lastiger. Heb een betaalplan paraat, communiceer schriftelijk en snel, en als het niet lukt, zet dan de volgende stappen. Hoe je dat aanpakt, lees je in het stappenplan als je hospita-huurder niet betaalt. Klakkeloos op het beste hopen werkt zelden.

Plaats je hospita-kamer en kies voor voorspelbaar inkomen

Wil je je hospitakamer rustig en zonder kosten verhuren? Op Huismaatje plaats je je kamer gratis, plan je een hospi-avond met tijdslots en kies je rustig zelf een huisgenoot. Met een eerlijke huurprijs binnen de kamerverhuurvrijstelling heb je voorspelbaar inkomen, zonder belasting en zonder gedoe. Plaats je kamer →