Het puntensysteem uitgelegd: betaal je niet te veel huur?

Wist je dat er voor de meeste kamers in Nederland een wettelijk maximum huurprijs geldt? Het puntensysteem bepaalt hoeveel je verhuurder maximaal mag vragen. En toch betalen duizenden huurders te veel.

In deze gids lees je hoe de punten per onderdeel worden geteld, rekenen we drie situaties door en krijg je een stappenplan om je eigen huur te controleren. Wil je meteen weten waar je staat? Reken het uit met onze gratis maximale huurprijs-calculator.

Wat is het puntensysteem?

Het puntensysteem meet de kwaliteit van een woning of kamer in punten. Het totaal bepaalt de maximale kale huur. Er zijn twee varianten met elk een eigen puntentelling: onzelfstandige woonruimte (een kamer waarbij je keuken, douche of wc deelt, zoals in een studentenhuis of bij een hospita) en zelfstandige woonruimte (een woning met eigen keuken, douche en wc).

Het systeem geldt voor:

Alle onzelfstandige kamers: voor een kamer geldt het maximum uit het puntensysteem altijd, hoeveel punten de kamer ook heeft
Zelfstandige woningen in de sociale huur
Sinds 1 juli 2024 ook zelfstandige woningen in de middenhuur, door de Wet betaalbare huur

Voor zelfstandige woningen bepaalt het aantal punten in welke categorie de woning valt:

Tot en met 143 punten: sociale huur, maximale kale huur €932,93 (2026)
144 tot en met 186 punten: middenhuur, maximale kale huur €1.228,07 (2026)
187 punten of meer: vrije sector, geen wettelijk maximum

Verhuur je zelf een kamer of woning? Dan helpt ons stappenplan puntentelling voor verhuurders je om vooraf de juiste huurprijs te bepalen.

Hoe worden de punten berekend?

Elk onderdeel van je woning levert punten op. Bij sommige onderdelen telt ook de uitvoering mee: eenvoudig of luxe, klein of groot, met of zonder voorziening.

1. Oppervlakte

De oppervlakte is de grootste factor: je krijgt 1 punt per m² van je kamer, of van de woon- en slaapkamers van een zelfstandige woning. Er wordt gemeten volgens de norm NEN 2580: van binnenmuur tot binnenmuur, in ruimtes waar je kunt staan (plafondhoogte minimaal 1,50 m), die afgesloten zijn en bij de woning horen. Niet meegeteld worden bergingen en kelders buiten de woning, trapportalen en gangen smaller dan 0,7 m, schuine wanden onder 1,50 m en onverwarmde ruimtes die niet als woonruimte te gebruiken zijn.

2. Gedeelde ruimtes (bij een kamer)

Huur je een kamer, dan telt ook de oppervlakte van gedeelde ruimtes mee, zoals keuken, badkamer en woonkamer. Die telt naar rato mee: de oppervlakte wordt gedeeld door het aantal bewoners dat de ruimte deelt. Deel je een keuken van 12 m² met in totaal drie bewoners, dan krijg je 4 m² toegerekend. Hoe meer mensen een ruimte delen, hoe minder punten ieder eraan overhoudt. De gang en het trappenhuis tellen niet mee.

3. Verwarming

Kamers en gedeelde ruimtes met verwarming leveren extra punten op. Daarbij telt het type mee: centrale verwarming, een eigen cv-ketel of een kachel.

4. Energielabel

Sinds de hervorming van het puntenstelsel in 2024 is het energielabel een van de zwaarste posten. De richting is simpel: hoe beter het label, hoe meer punten. Bij zelfstandige woningen kunnen de laagste labels zelfs punten kosten. Hoeveel punten jouw label precies oplevert, rekent de tool van de Huurcommissie of onze calculator voor je uit.

Het label zoek je gratis op via EP-Online, en je verhuurder moet het je laten zien voordat je tekent. Ontbreekt een geldig label of is het verlopen, dan pakt de energiepost in de telling ongunstig uit voor de verhuurder.

5. Keuken

Aanrecht, kookgelegenheid en koelkast leveren punten op. De lengte van het aanrecht en de uitrusting bepalen hoeveel. Basisvoorzieningen zijn een werkblad, spoelbak, mengkraan, voldoende stopcontacten en plek voor een kookplaat. Inbouwapparatuur (oven, magnetron, vaatwasser, inductiekookplaat) telt alleen mee als die bij de huur is inbegrepen, niet als je hem zelf hebt gekocht. Deel je de keuken, zoals in een studentenhuis of een hospitakamer, dan worden de keukenpunten gedeeld door het aantal bewoners.

6. Sanitair

Toilet, douche, bad en wastafel leveren elk punten op, en een eigen toilet apart van de badkamer levert extra op. Gedeelde voorzieningen worden gedeeld door het aantal huurders dat ze gebruikt. Luxe wordt niet snel toegekend: een tegelvloer en een gewone douche zijn standaard, een regendouche, dubbele wastafel of granieten aanrecht levert soms wel extra punten op.

7. WOZ-waarde (alleen zelfstandige woningen)

Bij een kamer telt de WOZ-waarde niet mee: kamers hebben een eigen puntensysteem zonder WOZ-onderdeel. Bij zelfstandige woningen telt de WOZ-waarde sinds 2015 mee: hoe hoger de waarde, hoe meer punten. Het WOZ-deel is aan een maximum gebonden, zodat dure woningen in bijvoorbeeld een stadscentrum niet automatisch een hoge maximale huur krijgen. De waarde staat op de WOZ-beschikking van je gemeente en vind je ook via het WOZ-waardeloket. Gebruik altijd de waarde van het actuele jaar.

8. Buitenruimte en extra voorzieningen

Een gemeubileerde kamer, een balkon of een eigen wasmachine kan extra punten opleveren. Bij zelfstandige woningen telt een privé-buitenruimte mee, ook als die klein is. Bij kamers telt buitenruimte beperkter mee. Een rijksmonument levert bij zelfstandige woningen extra punten op; vraag de gemeente of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed om bevestiging.

Van punten naar maximale huur

De Huurcommissie publiceert een officiële tabel die het aantal punten omzet in een maximale kale huur. De bedragen worden jaarlijks aangepast. Zoek je puntentotaal op in de actuele tabel van de Huurcommissie, of reken het uit met onze calculator.

Kamer: het maximum uit de tabel voor onzelfstandige woonruimte geldt altijd. Een vrije sector bestaat voor kamers niet.
Zelfstandige woning: het maximum hangt af van je puntentotaal, met als bovengrens €932,93 in de sociale huur (tot en met 143 punten) en €1.228,07 in de middenhuur (144 tot en met 186 punten). Vanaf 187 punten geldt geen wettelijk maximum.

Drie rekenvoorbeelden

Drie typische situaties. Vul de gegevens in de calculator in, dan zie je per onderdeel hoeveel punten het oplevert. Hieronder staat wat in elk geval meetelt en waar je op let.

Voorbeeld 1: studentenkamer in De Baarsjes

Kamer van 12 m², keuken, douche en wc gedeeld met 3 huisgenoten, cv met eigen thermostaat, energielabel C, bouwjaar 1932.

De kamer zelf telt mee met 1 punt per m².
Keuken, douche en wc tellen mee, maar gedeeld door het aantal bewoners dat ze gebruikt.
Verwarming op de kamer en het energielabel leveren punten op. De WOZ-waarde telt bij een kamer niet mee.

Omdat het om een kamer gaat, geldt het puntenmaximum altijd, hoeveel punten de kamer ook heeft. Welke maximale kale huur bij het puntentotaal hoort, zie je in de actuele tabel van de Huurcommissie of in onze calculator.

Voorbeeld 2: sociale huurwoning in Kanaleneiland (Utrecht)

Appartement van 50 m² met eigen keuken en badkamer, eigen cv, energielabel B, WOZ-waarde 235.000 euro en een balkon van 4 m².

Bij een zelfstandige woning tellen oppervlakte, keuken, sanitair, verwarming, energielabel, buitenruimte en de WOZ-waarde mee.
Komt het totaal uit op 143 punten of minder, dan is het sociale huur en ligt de maximale kale huur in elk geval niet boven €932,93.

Voorbeeld 3: middenhuur-appartement op het Java-eiland

Appartement van 65 m² met eigen keuken, badkamer en toilet, collectieve cv met aparte meter, energielabel A, WOZ-waarde 412.000 euro en een balkon van 6 m².

Een groter oppervlak, een goed energielabel en een hoge WOZ-waarde trekken het totaal omhoog.
Komt het totaal tussen 144 en 186 punten uit, dan is het middenhuur en geldt sinds 1 juli 2024 de Wet betaalbare huur: de maximale kale huur ligt dan in elk geval niet boven €1.228,07. Het precieze maximum voor jouw puntentotaal staat in de tabel van de Huurcommissie.
Pas vanaf 187 punten geldt geen wettelijk maximum.

Zo controleer je zelf je huur

Verzamel de gegevens. Meet je kamer of woning op (bij een kamer ook de gedeelde ruimtes en het aantal bewoners) en zoek het energielabel op via EP-Online. Heb je een zelfstandige woning, pak dan ook de WOZ-beschikking erbij of kijk op het WOZ-waardeloket.
Loop de voorzieningen na. Hier missen huurders de meeste punten. Vergeet deze niet: eigen wasmachine-aansluiting, centrale ventilatie met mechanische afzuiging, dubbel glas in alle leefruimtes, een berging, privé-buitenruimte en (bij een zelfstandige woning) de WOZ-waarde van het actuele jaar. Mis je er een of twee, dan kan dat flink schelen in je puntentotaal.
Reken het uit. Vul alles in bij de huurprijscheck van de Huurcommissie. Die geeft het totaal aantal punten, de maximale kale huur en bij een zelfstandige woning de categorie. Huur je een hospitakamer, dan kun je ook onze eerlijke-huurprijstool voor hospitakamers gebruiken.
Vergelijk met je kale huur. Gebruik de kale huur uit je contract, dus zonder servicekosten. Is je huur hoger dan het maximum, dan betaal je mogelijk te veel. Een klein verschil kan ook door afrondingen in je eigen telling komen, dus laat het bij twijfel officieel toetsen.

Bewaar de uitkomst, het energielabel, je meting en (bij een zelfstandige woning) de WOZ-beschikking. Zonder die documenten valt je telling bij de Huurcommissie sneller in je nadeel uit.

Betaal je te veel? Zo pak je het aan

Praat met je verhuurder en zet het op papier. Soms is het een vergissing. Stuur een feitelijke, aangetekende brief met je puntentelling en het verschil, en vraag om verlaging vanaf de eerste van de maand na ontvangst. Veel verhuurders kiezen liever een vrijwillige verlaging dan een procedure.
Geen reactie binnen vier weken? Stuur een ingebrekestelling en geef nog twee weken voor een definitief antwoord.
Dien een verzoek in bij de Huurcommissie. Dat kost 25 euro, die je terugkrijgt als je gelijk krijgt. Een medewerker komt langs, meet op, telt de punten en doet een uitspraak. Lees hoe de Huurcommissie-procedure verloopt.
Vraag gratis advies bij het Juridisch Loket, !WOON (huurteam Amsterdam) of een huurteam in jouw gemeente. Een advocaat heb je niet nodig.

Al maanden te veel betaald? Lees hoe je te veel betaalde huur terugvordert. Klopt er meer niet, zoals de servicekosten of het energielabel? Gebruik dan ook de gids huurrecht Amsterdam: rechten van de huurder.

Let op de termijn van zes maanden

Je kunt de Huurcommissie vragen je aanvangshuur te toetsen binnen zes maanden nadat je huurovereenkomst is ingegaan (artikel 7:249 BW). Wacht dus niet te lang. In die tijd betaal je gewoon de huidige huur.

Wat kan de Huurcommissie besluiten?

De Huurcommissie kan beslissen dat je huur te hoog is, dat je huur redelijk is en gelijk blijft, of dat de servicekosten te hoog zijn. Is de huur te hoog, dan verlaagt de Huurcommissie die naar de maximaal redelijke huur. De uitspraak is bindend, tenzij een van de partijen binnen acht weken naar de kantonrechter stapt. Na een verlaging blijft een jaarlijkse huurverhoging binnen de wettelijke maxima mogelijk, maar niet boven het puntenmaximum.

Servicekosten apart checken

Naast de kale huur betaal je vaak servicekosten voor energie, water, internet, schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes en eventueel meubilair. Die vallen buiten de puntentelling. De verhuurder moet jaarlijks een specificatie geven, en waren de werkelijke kosten lager, dan krijg je het verschil terug. Geen specificatie of onredelijk hoge kosten? Ook daarvoor kun je naar de Huurcommissie.

Samenvatting

Het puntensysteem beschermt huurders tegen te hoge huurprijzen. Bereken de punten van je kamer of woning en neem op tijd actie als je te veel betaalt. Het kost een beetje moeite, maar het kan je flink wat geld schelen.

Twijfel je over je huur of over een kamer die je wilt huren? Reken het na met onze maximale huurprijs-calculator. Op Huismaatje staan bij elke kamer de kenmerken die je nodig hebt voor de puntentelling, zodat je al voor de hospi kunt inschatten of de huur redelijk is. Bekijk het aanbod op de kamerkaart of lees het complete stappenplan op de hub kamer huren in Amsterdam.

Veelgestelde vragen

Geldt het puntensysteem voor mijn kamer?

Ja. Voor een kamer in een gedeeld huis geldt het maximum uit het puntensysteem altijd, hoeveel punten de kamer ook heeft. Dat geldt ook voor de meeste hospitakamers. Hoe huurprijsbescherming bij een hospitakamer werkt, lees je in onze hospitaregeling uitleg. Antikraak (bruikleen) valt er niet onder, tenzij een rechter oordeelt dat het feitelijk om huur gaat.

Is mijn eigen puntentelling bindend?

Nee. Een eigen telling is een goede indicatie, maar de officiële tool van de Huurcommissie en bij een geschil het rapport van de inspecteur zijn leidend. Bij een conflict over de oppervlakte telt alleen een meting volgens NEN 2580; de Huurcommissie accepteert ook je eigen tekening met afmetingen als basis voor een verzoek.

Mag mijn verhuurder weigeren mee te werken aan een puntentelling?

Een verhuurder hoeft zelf geen telling te maken, maar moet op verzoek wel het energielabel, de oppervlakte en bij een zelfstandige woning de WOZ-onderbouwing geven. Weigert hij dat structureel, dan kun je via de Huurcommissie inzage afdwingen.

Kan mijn verhuurder me eruit zetten als ik naar de Huurcommissie ga?

Nee. Het is wettelijk verboden om een huurder daarvoor te benadelen of op te zeggen. Zet je verhuurder je onder druk, leg dan schriftelijk vast wat er is gezegd en meld het bij de Huurcommissie en het Juridisch Loket.

Wat als mijn verhuurder de uitspraak negeert?

De verhuurder heeft acht weken om naar de kantonrechter te stappen. Doet hij dat niet, dan is de uitspraak definitief. Blijft hij de te hoge huur innen, dan kun je naar de kantonrechter of het te veel betaalde verrekenen met toekomstige huur.

Geldt het puntensysteem ook als mijn kamer gemeubileerd is?

Ja. Meubels leveren extra punten op en dus een hogere maximale huur. Na vijf jaar mag een meubelstuk niet meer meetellen, omdat het dan volledig is afgeschreven. In de praktijk passen weinig verhuurders dit correct toe.

Ik huur al twee jaar en betaal nu te veel. Kan ik alsnog huurverlaging krijgen?

De toetsing van de aanvangshuur moet je binnen zes maanden na de start van je huurcontract aanvragen. Is die termijn voorbij, vraag dan het Juridisch Loket of een huurteam wat in jouw situatie nog mogelijk is.

Gelden de oude puntentabellen van 2023 en 2024 nog?

Nee. De WWS-tabel is per 1 juli 2024 gewijzigd door de Wet betaalbare huur. Voor nieuwe contracten en verzoeken om huurverlaging gelden de oude tabellen niet meer. Alleen als je huur vóór 1 juli 2024 is vastgesteld, kan de oude tabel nog relevant zijn.