Te veel huur betaald? Zo vorder je het terug als huurder

Je hebt ontdekt dat je maandenlang boven de wettelijke maximumhuur hebt betaald. De logische vervolgvraag: krijg ik dat geld terug? Het antwoord is genuanceerd. Soms krijg je honderden euro's terug, soms alleen vanaf het moment dat je in actie komt. Het verschil zit in twee dingen: hoe snel je toetst en wat voor contract je hebt. Dit artikel legt uit wanneer terugvorderen kan, hoe ver je terug kunt en wat je doet als je verhuurder niet wil betalen.

Vanaf wanneer krijg je geld terug?

De kern is de aanvangshuurprijstoets. Laat je je huur binnen zes maanden na ingang van het contract toetsen door de Huurcommissie en blijkt die te hoog, dan wordt de huur verlaagd met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Alle maanden waarin je te veel betaalde, krijg je terug.

Toets je later, tijdens een lopend contract, dan ligt het anders. De huurverlaging gaat dan in vanaf de eerste van de maand na je verzoek. Over de periode daarvoor heb je in beginsel geen recht op teruggave, ook al stond de huur al die tijd te hoog.

Hoeveel kun je terugkrijgen bij een kamer?

Bij kamers komt nog iets bij. Veel kamerverhuurders rekenen een all-in prijs: een vast bedrag waarin huur, gas, water, licht en internet zitten, zonder uitsplitsing. Dan weet je niet welk deel kale huur is en welk deel servicekosten.

Je kunt de Huurcommissie vragen om zo'n all-in prijs te beoordelen. Zij kan de kale huur en de servicekosten apart vaststellen, en de servicekosten terugbrengen tot wat aantoonbaar is. Het verschil over de betaalde maanden kan flink oplopen. Juist bij kamers loont een toets daarom dubbel. Hoe de puntentelling voor kamers werkt, lees je in onze uitleg over het puntensysteem en de maximale huurprijs.

Hoe vorder je het bedrag concreet terug?

Heb je een uitspraak waarin de huur met terugwerkende kracht wordt verlaagd, dan ontstaat een vordering op je verhuurder voor het te veel betaalde. In de praktijk gaat dat zo:

1. Vraag schriftelijk om terugbetaling. Stuur een nette brief of e-mail met de uitspraak, het te veel betaalde bedrag per maand en het totaal. Geef een redelijke betaaltermijn van veertien dagen.
2. Overweeg verrekenen, maar pas na advies. Soms kun je het te veel betaalde verrekenen met je toekomstige huur. Dat is niet zonder risico: je contract kan er iets over zeggen, en een verkeerde verrekening kan als huurachterstand worden gezien. Laat je daarom eerst adviseren door het Juridisch Loket, en meld het altijd schriftelijk en vooraf.
3. Schakel zo nodig de kantonrechter in. Betaalt de verhuurder niet, dan kun je het bedrag via de kantonrechter opeisen. Een uitspraak van de Huurcommissie is daarbij sterk bewijs.

Wat als je verhuurder de uitspraak negeert?

Een uitspraak van de Huurcommissie is bindend, tenzij een partij binnen acht weken naar de kantonrechter stapt. Doet je verhuurder dat niet en betaalt of verlaagt hij toch niet, dan sta je sterk. Via de kantonrechter kun je een vonnis krijgen, en daarmee kan in het uiterste geval een deurwaarder het bedrag innen. De feiten zijn dan al door de Huurcommissie vastgesteld. Voor de procedurele kant, lees hoe je een Huurcommissie-procedure doorloopt van indienen tot uitspraak.

Belangrijk: een verhuurder mag je niet uit je woning zetten omdat je je geld terugvraagt of verrekent. Dat is geen geldige opzeggingsgrond. Voor het bredere plaatje van je positie als huurder, zie de gids over huurrecht in Amsterdam en onze pagina over kamer huren in Amsterdam.

Veelgestelde vragen

Hoe ver terug kan ik te veel betaalde huur claimen?

Bij een aanvangshuurprijstoets binnen zes maanden: tot de ingangsdatum van het contract. Buiten die termijn krijg je in beginsel niets over het verleden terug, alleen verlaging vanaf je verzoek.

Kan ik terugvorderen nadat ik al ben verhuisd?

Een aanvangshuurprijstoets moet je binnen zes maanden na de ingangsdatum van het contract aanvragen. Ben je inmiddels weg, vraag dan advies bij het Juridisch Loket over wat er nog kan. Een toegewezen vordering op te veel betaalde huur blijft na je verhuizing gewoon bestaan en kun je opeisen.

Mag mijn verhuurder de borg verrekenen met mijn vordering?

Borg en huurvordering zijn aparte zaken. Een verhuurder mag de borg alleen inhouden voor aantoonbare schade of achterstand. Heeft hij niets te verrekenen, dan moet hij zowel de borg terugbetalen als jouw te veel betaalde huur.

Wat als de huur all-in was en ik geen specificatie heb?

Dan sta je vaak sterk. Een verhuurder die geen uitsplitsing van servicekosten kan geven, kan die kosten moeilijk onderbouwen. De Huurcommissie kan ze dan terugbrengen tot wat aantoonbaar is.

Moet ik belasting betalen over terugontvangen huur?

Nee. Terugontvangen huur is geen inkomen, maar een correctie van wat je te veel betaalde. Je krijgt simpelweg je eigen geld terug. Er is geen heffing over.

Kan ik dit zelf doen of heb ik hulp nodig?

Je kunt het volledig zelf. De Huurcommissie en de kantonrechter zijn laagdrempelig. Twijfel je over je brief of berekening, dan kijken een huurteam of het Juridisch Loket gratis mee.