Huurcommissie inschakelen: zo verloopt je procedure (2026)

Je hebt zelf een huurprijscheck gedaan en de conclusie is duidelijk: je betaalt structureel boven de wettelijke maximumhuur. Je verhuurder reageert niet of weigert te verlagen. Dan is de Huurcommissie het orgaan dat de knoop doorhakt. Veel huurders schrikken terug voor zo'n procedure omdat ze denken aan een rechtszaak met advocaten en hoge kosten. Dat is het niet. De procedure is bewust laagdrempelig en grotendeels schriftelijk. Dit artikel loopt elke fase met je door, zodat je precies weet wat er gebeurt nadat je op verzenden hebt geklikt.

Wanneer mag je naar de Huurcommissie?

De Huurcommissie behandelt geschillen over gereguleerde woonruimte: onzelfstandige kamers en zelfstandige woningen onder de liberalisatiegrens. Voor een verzoek tot huurverlaging op basis van de puntentelling geldt bovendien een belangrijke termijn.

Nieuw contract, eerste zes maanden: je kunt altijd toetsen, ongeacht hoe hoog de huur is. Dit is de aanvangshuurprijstoets. Win je, dan geldt de verlaging vanaf de ingangsdatum van het contract.
Lopend contract, na zes maanden: je kunt een verzoek tot huurverlaging indienen, maar de verlaging gaat in vanaf de eerste van de maand na je verzoek, niet met terugwerkende kracht.

Voor de vraag of jouw woning überhaupt onder het puntensysteem (WWS) valt, is je eerste check leidend. Zit je in de vrije sector boven de grens, dan kan de Huurcommissie je verzoek niet behandelen.

Hoe dien je het verzoek in?

Het verzoek loopt via het digitale loket van de Huurcommissie. Je hebt nodig:

Je huurcontract (de kale huur en de ingangsdatum staan daarin).
De uitkomst van je puntentelling, het liefst geprint vanuit de officiele huurprijscheck.
Je energielabel en, voor zelfstandige woningen, de WOZ-beschikking.
Eventueel foto's van gebreken of ontbrekende voorzieningen.

Je vult het formulier in, kiest "verzoek huurverlaging" en betaalt 25 euro griffierecht via iDEAL. Vanaf dat moment loopt de zaak. Je krijgt een dossiernummer en een ontvangstbevestiging.

Wat gebeurt er na het indienen?

De commissie stuurt je verzoek door naar je verhuurder en geeft hem de gelegenheid te reageren. Dit heet hoor en wederhoor. De verhuurder kan jouw puntentelling betwisten, bijvoorbeeld door te stellen dat de oppervlakte groter is of dat er een luxe voorziening is die jij niet hebt meegeteld.

Vaak stuurt de Huurcommissie daarna een eigen onderzoeker langs. Die meet de woning op volgens NEN 2580, controleert de voorzieningen en maakt een rapport. Dit rapport is in de praktijk doorslaggevend. Een huurder die zelf netjes heeft gemeten, ziet zijn telling meestal bevestigd. Een verhuurder die de oppervlakte heeft opgeklopt, valt hier door de mand.

In sommige zaken volgt een zitting. Beide partijen mogen hun kant toelichten tegenover een onafhankelijke zittingscommissie. Je hoeft hier niet bang voor te zijn: het is geen kruisverhoor, maar een gesprek. Je mag iemand meenemen, bijvoorbeeld van een huurteam of het Juridisch Loket. Veel zaken worden trouwens zonder zitting op de stukken afgedaan.

Hoe lang duurt het en wat kost het?

Reken op twaalf tot zestien weken vanaf indienen tot uitspraak. Complexe zaken met een uitgebreide inspectie kunnen oplopen tot twintig weken. Tijdens de hele procedure blijf je gewoon je huidige huur betalen. Pas na de uitspraak verandert het bedrag.

De kosten:

Post	Bedrag
Griffierecht bij indienen	25 euro
Terug bij winst	25 euro (volledig)
Kosten bij verlies	25 euro (niet terug)
Advocaat	niet nodig

Verlies je, dan ben je alleen die 25 euro kwijt. Er volgt geen proceskostenveroordeling zoals bij de rechter. Dat maakt het financiele risico van een procedure minimaal, zeker afgezet tegen een huurverlaging die per maand tientallen tot honderden euro's kan schelen.

Wat is een uitspraak waard?

De uitspraak van de Huurcommissie is bindend. Dat betekent dat beide partijen zich eraan moeten houden. Er is een uitzondering: is een van de partijen het oneens, dan kan die binnen acht weken na de uitspraak de zaak voorleggen aan de kantonrechter. Gebeurt dat niet, dan staat de uitspraak vast.

Verlaagt je verhuurder de huur niet, ook al heeft de commissie je gelijk gegeven? Dan mag je het verschil rechtstreeks verrekenen met je toekomstige huur. Heb je bovendien recht op terugbetaling van te veel betaalde huur, lees dan hoe je te veel betaalde huur terugvordert. Vergeet ook niet je servicekosten te laten toetsen: wat een verhuurder mag rekenen aan servicekosten is wettelijk begrensd en loopt via een aparte procedure.

Veelgestelde vragen

Kan mijn verhuurder mij eruit zetten omdat ik naar de Huurcommissie stap?

Nee. Een verhuurder mag een huurcontract niet opzeggen omdat je je wettelijke rechten gebruikt. Dreigt hij daarmee, documenteer dat dan schriftelijk. Zulk gedrag werkt in een procedure juist tegen hem.

Heb ik een advocaat nodig?

Nee. De Huurcommissie is opgezet voor consumenten zonder juridische hulp. De communicatie is grotendeels schriftelijk. Wil je toch meekijken laten, dan kan een huurteam of het Juridisch Loket gratis helpen met je formulering.

Wat als de verhuurder de inspecteur niet binnenlaat?

Werkt de verhuurder niet mee aan een opname, dan kan de commissie uitgaan van de gegevens die wel beschikbaar zijn, vaak in het nadeel van de verhuurder. Tegenwerken loont voor hem zelden.

Kan ik de procedure tussentijds stoppen?

Ja. Bereik je alsnog een akkoord met je verhuurder, dan trek je het verzoek in. Of de commissie de zaak dan toch nog beoordeelt, hangt af van het stadium. Meld een schikking altijd direct bij je dossier.

Geldt dit ook voor een hospitakamer?

Voor een kamer bij een inwonende hospita gelden in de eerste negen maanden afwijkende regels rond opzegging, maar de huurprijstoets via de Huurcommissie is gewoon mogelijk. Bereken vooraf de eerlijke huurprijs voor een hospitakamer.

Wat als ik de huur al heb opgezegd, kan ik dan nog toetsen?

Een aanvangshuurprijstoets kun je tot uiterlijk zes maanden na ingang van het contract aanvragen, ook als je inmiddels bent vertrokken. Voor een huurverlaging tijdens het lopende contract moet je nog huurder zijn op het moment van indienen.