Puntentelling woning verhuren 2026: bereken de huur

Een woning of kamer voor het eerst verhuren voelt vaak als een sprong in het diepe. Vooral het bepalen van de huurprijs. Veel verhuurders gokken: ze kijken naar Funda of Kamernet, zien wat anderen vragen, en pakken een vergelijkbaar bedrag. In Amsterdam is dit een kostbare fout. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) handhaaft de Huurcommissie scherper, en huurders krijgen vaker gelijk bij te hoge huren. Een correct uitgevoerde puntentelling vooraf is de enige manier om met zekerheid een geldige huurprijs te bepalen.

Welk stelsel geldt voor jouw verhuur?

Het puntensysteem komt in twee varianten:

• WWS (Woningwaarderingsstelsel): voor zelfstandige woonruimte. Een appartement, studio of huis met eigen keuken, badkamer en toegangsdeur.
• WWSO (Woningwaarderingsstelsel Onzelfstandige Woonruimte): voor een kamer in een huis waar gedeelde voorzieningen zijn (keuken of badkamer met huisgenoten). Hieronder vallen kamers in een studentenhuis of hospita-situatie.

Het verschil zit in welke onderdelen worden geteld en welke maxima gelden. WWSO heeft een eigen, vereenvoudigde puntenlijst. WWS is uitgebreider en weegt zwaarder mee dat het om een complete zelfstandige eenheid gaat.

Stap 1: meet en documenteer de kamer

Voordat je begint te tellen, leg je vast wat er is. Maak foto's, meet de oppervlakte op met een rolmaat (niet pi-mal-duim) en noteer:

• Vierkante meters van de kamer (de huurkamer zelf, niet inclusief gedeelde ruimtes)
• Oppervlakte van gemeenschappelijke ruimtes (keuken, woonkamer, badkamer)
• Aantal personen dat gedeelde ruimtes gebruikt (jij plus aantal kamerhuurders)
• Aanwezigheid van wastafel in de kamer
• Vaste verwarming, type (CV, blokverwarming, gaskachel)

Bij WWSO worden gedeelde ruimtes verdeeld over het aantal gebruikers. Een woonkamer van 24 m² die je deelt met drie huurders telt voor 6 m² per huurder mee.

Stap 2: bereken de oppervlakte-punten

De grootste puntencategorie. Voor onzelfstandige kamers (WWSO 2026):

• 1 punt per m² van de eigen kamer
• 0,75 punt per m² gedeelde keuken/woonkamer (verdeeld over aantal gebruikers)
• 0,75 punt per m² gedeelde badkamer/toilet (verdeeld over aantal gebruikers)

Voorbeeld: kamer van 14 m², gedeelde keuken 16 m² met 3 personen, gedeelde badkamer 4 m² met 3 personen.

• Eigen kamer: 14 × 1 = 14 punten
• Keuken: (16 / 3) × 0,75 = 4 punten
• Badkamer: (4 / 3) × 0,75 = 1 punt
• Totaal oppervlakte: 19 punten

Stap 3: tel de energielabel-punten

Energielabel A geeft pluspunten, label G geeft minpunten. Bij WWSO:

Label	Punten (kamer ≤25 m²)
A+ of hoger	+6
A	+5
B	+4
C	+3
D	+2
E	0
F	-3
G	-5

Geen label geregistreerd? Check op ep-online.nl. Geen label betekent volgens de wet "energieprestatie onbekend" en de Huurcommissie rekent dan met label G. Dat is nadelig.

Stap 4: voorzieningen tellen

Punten voor:

• Wastafel in eigen kamer: 1 punt
• Eigen wc: 5 punten
• Eigen douche/bad: 4 punten (zelden bij echte kamerverhuur)
• Eigen kookgelegenheid: 4 punten
• Centrale verwarming in kamer: 2 punten

Een goed uitgeruste kamer met eigen wastafel en cv-verwarming voegt snel 3 extra punten toe.

Stap 5: tel de WOZ-punten

Sinds 2015 telt WOZ-waarde mee. Bij WWSO (formule 2026):

• WOZ-deel kamer = (oppervlakte kamer / totale oppervlakte woning) × WOZ-waarde
• Per €15.000 WOZ-deel: 1 punt

Voorbeeld: WOZ-waarde 450.000 euro, totale woning 100 m², jouw kamer 14 m². WOZ-deel = (14/100) × 450.000 = 63.000 euro. Punten = 63.000 / 15.000 = 4 punten.

Stap 6: tel het totaal en zoek de maximumhuur

Stel je telt 30 punten. In de WWSO-tabel 2026 hoort daarbij een maximumhuur van rond de €265 per maand (kale huur, exclusief servicekosten). Dat is je wettelijk plafond. Je mag minder vragen, maar niet meer.

Veelvoorkomende fout: verhuurders rekenen servicekosten als deel van de huurprijs. Dat klopt niet. Servicekosten staan apart en mogen alleen de werkelijke kosten dekken voor gas, water, licht, internet en schoonmaak gedeelde ruimtes. Een huurder die dit ontdekt kan via de Huurcommissie de huurprijs én de overgevraagde servicekosten laten verlagen.

Stap 7: leg het vast en bewaar het

Maak een puntentelling-document met:

• Datum van berekening
• Welke versie van het stelsel (jaartal)
• Alle gemeten oppervlakten
• Energielabel-registratie (met datum en EP-Online code)
• WOZ-waarde per peildatum
• Eindtotaal in punten en bijbehorende maximumhuur

Bij een huurcommissieprocedure heb je dit document direct beschikbaar. Het verschil tussen "ik dacht dat..." en een gedocumenteerde berekening is enorm.

De drie meest gemaakte fouten

We zagen veel verhuurders dezelfde fouten maken. Drie die je kunt voorkomen:

1. Servicekosten meerekenen in de kale huur: alleen de kale huur valt onder de WWSO-tabel. Servicekosten apart.
2. Geen energielabel registreren: kost gegarandeerd 5 punten in een huurcommissieprocedure.
3. WOZ-waarde verkeerd toewijzen: je rekent met de WOZ-deel van JOUW kamer, niet de hele woning.

Voor meer voorbeelden van puntentelling, ook met concrete prijsberekeningen, lees WWS puntentelling met voorbeelden. En als je toch een huurcontract gaat opstellen: zorg dat de puntentelling als bijlage erbij zit.

Veelgestelde vragen

Wat als ik niet weet hoe groot mijn kamer precies is?

Meet zelf op met een rolmaat, of vraag een makelaar voor een NEN-2580 meting (rond de 150 euro, eenmalig). Schatten op het oog levert juridisch geen geldig getal en bij een procedure verlies je.

Kan ik de Huurcommissie de telling laten doen?

Ja, dat heet een huurcommissie-toets. Kost de huurder 25 euro (vrijgesteld bij lage inkomens). Voor verhuurders is het slimmer om de telling vooraf zelf te doen of door een huurrechtspecialist te laten controleren.

Wat als mijn woning meer dan 186 punten heeft?

Dan valt de zelfstandige woning in de vrije sector. Je mag een vrije huurprijs vragen. Maar let op: huurders kunnen alsnog naar de Huurcommissie als ze denken dat de telling klopt niet. Bewaar je rekenwerk.

Geldt het puntenstelsel ook voor tijdelijke verhuur?

Ja. Tijdelijke contracten ontslaan je niet van de WWS- of WWSO-maxima. Wel zijn er regels die de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur sinds 1 juli 2024 sterk beperken.

Hoe vaak verandert de puntentabel?

Jaarlijks per 1 juli. De Rijksoverheid publiceert de nieuwe tabel met aangepaste maximumhuren. Een telling van 2024 hoeft niet meer te kloppen in 2026.

Wat als ik te veel huur heb gevraagd zonder het te weten?

De huurder kan bij de Huurcommissie te veel betaalde huur terugvorderen, vaak vanaf de aanvangsdatum van de huur. Dat kan bij langlopende contracten oplopen tot duizenden euro's. Liever vooraf goed tellen.

Voor een rustige verhuur via de hospitaregeling, waar de regels nét anders liggen, is een aparte puntentelling de eerste stap voor je een hospita-contract opstelt. Wil je een eerste indicatie? Onze puntentelling-voorbeelden tonen drie complete berekeningen.