Wet betaalbare huur 2026: gevolgen voor hospita's

Tot 1 juli 2024 was hospitaverhuur een redelijk vrije markt: je kon vragen wat de markt droeg en niemand stelde echt vragen, behalve de Belastingdienst. Met de Wet betaalbare huur is dat veranderd. Het puntensysteem dat eerst alleen gold voor sociale huurwoningen, is nu ook van toepassing op kamers, en dus op de meeste hospita-situaties. Dat heeft directe gevolgen voor wat je mag vragen, voor wat je in je contract moet vastleggen en voor wat er gebeurt als de Huurcommissie ernaar gaat kijken.

In dit artikel lopen we de regels door zoals ze er nu liggen, hoe je voor je eigen kamer correct het puntenaantal berekent, welke prijsniveaus daarbij horen en wat de Huurcommissie kan doen als je over die grens zit. Plus: de specifieke uitzonderingen die voor hospita's gelden in vergelijking met "gewone" kamerverhuur.

Wat is de Wet betaalbare huur en wanneer geldt die voor mijn hospita-kamer?

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Het belangrijkste wat ze doet: het puntensysteem (officieel het Woningwaarderingsstelsel of WWS) wordt uitgebreid van uitsluitend sociale huurwoningen naar het hele middensegment. De uitbreiding geldt expliciet ook voor kamers, dus voor hospitaverhuur onder artikel 7:232 lid 3 BW.

Voor jou als hospita betekent dat in praktijk:

• Tot 186 punten: jouw kamer valt in het middensegment. De maximale kale huurprijs is gereguleerd en bedraagt circa 1184 euro per maand (het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd).
• 186 punten of meer: jouw kamer valt in de vrije sector. Hier mag je vragen wat je wilt, mits je de huurder een puntentelling overhandigt die het puntenaantal aantoont.

Voor de vraag of jouw situatie onder de wet valt is één hoofdregel: zit je huisgenoot in een hospitarelatie waarbij jij het hoofdbewoner bent en hij een onzelfstandige kamer huurt? Dan val je onder het kamer-puntenstelsel. Zit hij in een zelfstandige woonruimte (eigen voordeur, eigen keuken, eigen sanitair)? Dan geldt het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte.

Belangrijke uitzondering: voor contracten die voor 1 juli 2024 zijn afgesloten, geldt een overgangsregeling. Bestaande hospita-contracten blijven in eerste instantie onder de oude regels vallen tot het einde van het lopende contract. Maar bij iedere verlenging of nieuwe huurder val je gewoon onder de nieuwe regels, er is geen automatische "grandfathering" voor altijd.

Hoe bereken ik het puntenaantal voor mijn hospita-kamer?

Het puntensysteem voor onzelfstandige woonruimte (kamers) is een aparte tabel. Het verschilt van het puntensysteem voor zelfstandige woningen, dus probeer geen Funda-WOZ-tabel te gebruiken voor je kamer. De Huurcommissie heeft een eigen kamerpuntentool op huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck.

De vier categorieën die het zwaarst meetellen:

1. Oppervlakte van de kamer (zwaarste post) Per vierkante meter krijgt de kamer punten. Een kamer van 12 m² scoort circa 12 punten alleen op oppervlakte, een kamer van 20 m² circa 20. Reken alleen het bewoonbare deel van de kamer mee, niet een dakkapel met te lage hoogte of een nis die je niet kunt gebruiken.

2. Aandeel in gemeenschappelijke ruimtes De keuken, woonkamer, badkamer en hal die je deelt met je huisgenoten leveren punten op naar rato van het aantal bewoners. Gebruikt je huisgenoot een keuken die jullie met vier delen? Dan krijgt hij een kwart van de keukenpunten toegerekend. Een gedeelde woonkamer met fatsoenlijke afmeting kan al gauw 5 tot 10 punten extra opleveren.

3. Voorzieningen Eigen wasbak op de kamer, eigen toilet, eigen douche, elk van die voorzieningen levert extra punten op. Heb je centrale verwarming, dubbel glas, energiezuinige kozijnen? Allemaal punten. De Huurcommissie heeft per voorziening een vastgesteld puntenaantal.

4. Energielabel Sinds 2024 telt het energielabel zwaar mee. Een woning met label A++ of beter kan oplopen tot 40 extra punten, terwijl een F- of G-label juist negatief uitvalt, dat kan tot 5 punten kosten. Voor kamers in oudere panden zonder isolatie is dit een belangrijke factor.

5. WOZ-waarde van de woning De WOZ-waarde van het gehele pand telt mee voor een aandeel, naar rato van het kamergebruik. Voor hospita's in Amsterdam met een hoge WOZ-waarde kan dit het puntenaantal flink omhoog duwen, en daarmee ook de toegestane huurprijs.

Een gemiddelde Amsterdamse kamer van 14 m² met centrale verwarming, gedeelde voorzieningen en een gemiddeld energielabel komt vaak uit op 60 tot 90 punten, ruim onder de 186-puntengrens, dus in het gereguleerde segment.

Hoe vertaal ik mijn puntenaantal naar een maximale huurprijs?

Voor onzelfstandige woonruimte (kamers) gelden andere bedragen dan voor zelfstandige woningen. De Huurcommissie publiceert jaarlijks een tabel "puntprijs onzelfstandige woonruimte". Voor 2026 ligt die globaal op circa 6 tot 10 euro per punt, oplopend met de schaal.

Globale richtprijzen op basis van kamerpunten (peildatum 2026, kale huur exclusief servicekosten):

• 50 punten → circa 350 euro
• 75 punten → circa 540 euro
• 100 punten → circa 730 euro
• 130 punten → circa 940 euro
• 160 punten → circa 1120 euro
• 186 punten en hoger → vrije sector

Belangrijke nuance: dit zijn maximale huren, geen verplichte huren. Je mag áltijd minder vragen. In het algemeen kan ik aanraden om een pet onder de maximale prijs te blijven, dat geeft je huisgenoot een beter gevoel, het verkleint de kans op een huurverlagingsverzoek bij de Huurcommissie en het maakt jouw kamer aantrekkelijker in de selectiefase.

Voor servicekosten geldt aanvullend dat je alleen de werkelijke kosten van gas, water, elektra en internet mag doorberekenen, gespecificeerd in een afzonderlijke afrekening. Een vast bedrag van 100 euro voor "servicekosten" zonder onderbouwing valt automatisch in de risico-categorie en kan via de Huurcommissie worden teruggevorderd.

Onze huurprijscheck op /hospita/huurprijs loopt jou op een paar minuten door de belangrijkste velden en geeft een goede indicatie van je puntentelling en daarmee de toegestane prijs.

Wat gebeurt er als ik te veel huur vraag?

Stel: je vraagt 1100 euro voor een kamer die volgens het puntensysteem maximaal 850 euro mag opbrengen. Wat zijn dan de scenario's?

Scenario 1: niemand merkt het op Zolang je huurder geen klacht indient, gebeurt er niks. Hospita's die hun puntenaantal vooraf niet checken, zitten vaak per ongeluk te hoog en weten dat zelf niet eens. Maar dat is een kwetsbare situatie, een ontevreden huisgenoot die er pas later achter komt, kan tot zes maanden na ingangsdatum een verlaging eisen mét terugwerkende kracht.

Scenario 2: huurder gaat naar de Huurcommissie Je huisgenoot betaalt 25 euro voor een huurprijstoetsing en levert de basisinformatie aan: contract, kamer-afmetingen, voorzieningen, energielabel. De Huurcommissie berekent het puntenaantal en daarmee de maximale toegestane huur. Komt jouw vraagprijs daarboven uit, dan stelt de Huurcommissie de huur vast op de juiste maximumprijs. Het verschil dat je teveel hebt geïncasseerd in de afgelopen periode moet je terugbetalen, vermeerderd met wettelijke rente.

Scenario 3: gemeentelijke handhaving Sinds 1 juli 2024 hebben gemeentes de bevoegdheid om actief te handhaven op verhuurprijzen, niet alleen op klacht van een huurder. In Amsterdam, Utrecht en Den Haag zien we dat dit ook daadwerkelijk gebeurt. Een te hoge huur kan leiden tot:

• Een waarschuwing en verplichte aanpassing van het contract
• Een bestuurlijke boete tot 90.000 euro voor herhaaldelijke overtreding
• Toezeggingen om alle huurders alsnog teveel betaalde huur terug te betalen

Voor hospita's die één kamer verhuren is een boete van 90.000 euro misschien minder waarschijnlijk dan voor een commerciële verhuurder, maar de combinatie van een terugvordering en een lagere huur naar de toekomst toe kan financieel flink in je papieren hakken.

Scenario 4: je biedt zelf aan om aan te passen Het beste: doe het zelf voordat iemand klaagt. Bereken vooraf je punten, vraag een eerlijke prijs onder of op het maximum, en leg dat netjes vast. Dat kost je een uurtje rekenwerk maar voorkomt 99 procent van alle problemen.

Welke uitzonderingen gelden specifiek voor hospita's?

Er is één belangrijke uitzondering die hospita's onderscheidt van commerciële verhuurders: de hospitaregeling van artikel 7:232 lid 3 BW geeft je een proefperiode van negen maanden zonder de standaard huurbescherming. Dat is geen reden om de Wet betaalbare huur te ontwijken, die geldt onverkort. Maar het betekent wel dat je in de eerste negen maanden de huur kunt opzeggen met één maand opzegtermijn als de samenwoning niet werkt, ongeacht prijs of contract.

Daarnaast is er nog een belangrijke nuance voor hospita's:

Inwoningstoets, om als hospita kwalificeren moet je zelf hoofdbewoner zijn van de woning en daadwerkelijk in dezelfde woning wonen. Verhuur je een kamer in een woning waar je zelf niet woont? Dan is het geen hospitaverhuur maar reguliere kamerverhuur, met volledige huurbescherming voor de huurder vanaf dag één.

Toestemming hoofdverhuurder, als je zelf huurder bent en wilt onderverhuren als hospita, heb je toestemming nodig van je hoofdverhuurder. Lees hierover Toestemming hoofdverhuurder voor onderverhuur: zo doe je het.

Belastingaangifte, als hospita is je huurinkomen tot een bepaald bedrag (in 2026 circa 6900 euro per jaar) belastingvrij in box 1 van de inkomstenbelasting, mits je voldoet aan de hospitaregeling. Ga je daarboven, dan val je in box 3 en verandert je heffingsgrondslag. Dit is geen onderdeel van de Wet betaalbare huur maar de Belastingwet, maar het hangt er nauw mee samen omdat de huurprijs die je vraagt direct bepaalt of je onder of boven de grens komt.

Hoe leg ik mijn puntentelling vast in het contract?

Sinds de Wet betaalbare huur ben je als verhuurder verplicht om een puntentelling te overhandigen aan je huurder bij ondertekening van het contract. Doe je dat niet, dan kan je huurder dat alleen al gebruiken om naar de Huurcommissie te stappen.

In het contract neem je een clausule op:

De bijlage met je puntentelling kun je downloaden uit de huurprijscheck van de Huurcommissie of via /hospita/huurprijs. Bewaar de specificatie ook digitaal voor minstens vijf jaar.

Voor de complete checklist van wat er in een hospitacontract moet staan, zie /hospita/contract. En als je nog rekent op een goede borg-clausule erbij, dan staat alles wat je daarover moet weten in Borg vragen als hospita: regels en redelijk bedrag.

Wat als de Huurcommissie mijn kamer al heeft beoordeeld?

Stel je voor: een eerdere huurder heeft een huurprijstoetsing aangevraagd en de Huurcommissie heeft jouw puntenaantal en maximale huurprijs vastgesteld. Geldt die uitspraak ook voor je volgende huurder? Het antwoord is genuanceerd:

Voor wat betreft het puntenaantal: ja, als er niets is veranderd aan de kamer (geen verbouwing, geen nieuw energielabel, geen nieuwe voorzieningen), dan blijft de puntentelling staan. Verbouw je de kamer of installeer je een eigen badkamer? Dan moet je opnieuw tellen en eventueel een nieuwe puntenuitspraak vragen.

Voor wat betreft de maximumhuur: de prijs wordt jaarlijks geïndexeerd en je mag de huur ook jaarlijks verhogen volgens de wettelijke index (die in 2026 op circa 4 procent ligt voor het gereguleerde segment). De maximumhuur volgt dezelfde indexering.

In beide gevallen is een nieuwe huurder niet automatisch gebonden aan de uitspraak van de vorige Huurcommissie-procedure. Hij kan zelf een toetsing aanvragen als hij meent dat de huur te hoog is. Daarom blijft het verstandig om elke huur dicht onder het maximum te houden, ook als je vorige huurder klaagde en de uitspraak in jouw voordeel uitviel.

Veelgestelde vragen

Geldt de Wet betaalbare huur ook als ik mijn kamer slechts tijdelijk verhuur, bijvoorbeeld voor een half jaar?

Ja. De Wet betaalbare huur en het puntensysteem gelden voor elk huurcontract dat onder de hospitaregeling van artikel 7:232 lid 3 BW valt, ongeacht de looptijd. Een tijdelijk contract van zes maanden moet aan dezelfde puntenmaximum-eisen voldoen als een open-eind contract. De negen-maanden proeftijd voor opzegging staat hier los van.

Mag ik servicekosten gebruiken om een hogere totaalhuur op te tellen?

Nee. Servicekosten mogen alleen de werkelijke kosten dekken voor doorbelasting van gas, water, elektra, internet, schoonmaak en gemeenschappelijke voorzieningen. Je moet ze specificeren met een afzonderlijke afrekening en je mag er geen winst op maken. Een verhuurder die "1100 euro all-in" rekent voor een kamer waarvoor maximaal 800 euro kale huur mag worden gevraagd, kan via de Huurcommissie worden gedwongen tot terugbetaling van het verschil plus rente.

Wat als mijn kamer fysiek niet voldoet aan de eisen voor "onzelfstandige woonruimte"?

Een kamer die voldoet aan de eisen van een zelfstandige woonruimte (eigen keuken, eigen sanitair, eigen toegang) valt automatisch onder het puntensysteem voor zelfstandige woningen, ook als je 'm onder een hospitacontract verhuurt. Het puntenaantal en de maximale huur worden dan op een andere tabel berekend. Twijfel je over de classificatie? De Huurcommissie kan op verzoek van een van beide partijen een formele indeling vaststellen.

Mag ik bij verlenging van het contract de huur aanpassen aan de inflatie?

Ja, mits binnen de wettelijke marges. Voor het gereguleerde segment is de jaarlijkse maximale huurverhoging vastgesteld op een percentage dat de overheid jaarlijks publiceert (in 2026 ligt het op circa 4 procent). Je moet de verhoging schriftelijk en minstens twee maanden van tevoren aankondigen, met onderbouwing van het percentage. Een hogere verhoging dan de wettelijke index is in het gereguleerde segment niet toegestaan.

Wat doe ik als ik nu te hoge huur vraag en daar niemand over heeft geklaagd?

Het eerlijkste antwoord: pas het zelf aan. Reken het puntenaantal opnieuw uit, leg een verlaagde huur voor aan je huidige huurder met ingang van de eerstvolgende maand, en bewaar de correspondentie. Een huurder die zelf merkt dat zijn huur op orde is gebracht, gaat zelden of nooit alsnog naar de Huurcommissie voor terugvordering met terugwerkende kracht. Een huurder die van een derde hoort dat zijn huur te hoog is, doet dat juist wél vaak.

Wil je dit in vijf minuten correct hebben?

De Wet betaalbare huur klinkt ingewikkeld, maar in praktijk gaat het om drie dingen: ken je puntenaantal, vraag op of onder het maximum en lever de telling als bijlage bij het contract. Wil je je hospitakamer beheersbaar verhuren zonder Kamernet-prijzen of agressieve uitnodigingen? Op Huismaatje plaats je je kamer gratis, plan je een hospi-avond met tijdslots en kies je rustig zelf een huisgenoot. Plaats je kamer →