Wet betaalbare huur en hospitaverhuur: wat betekent het?

Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 inging, zitten veel hospita's met vragen. Moet ik nu ineens minder huur vragen? Valt mijn kamer in de vrije sector? Wat moet er in mijn contract? Het korte antwoord is geruststellend: voor een kamer verandert het principe niet. Maar juist omdat er zoveel over de wet wordt geschreven, lopen de begrippen voor zelfstandige woningen en kamers vaak door elkaar.

In dit artikel lees je wat de wet wel en niet betekent voor je hospitakamer, hoe je je maximale huur bepaalt, wat je huurder kan doen als de huur te hoog is en welke regels specifiek voor hospita's gelden.

Wat is de Wet betaalbare huur en wat betekent die voor een kamer?

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. De belangrijkste verandering: de huurprijsregels gelden sindsdien ook voor middenhuur bij zelfstandige woningen. Voor zelfstandige woningen ziet de indeling er in 2026 zo uit:

• Tot en met 143 punten: sociale huur, met een maximale kale huur van €932,93 per maand.
• 144 tot en met 186 punten: middenhuur, met een maximale kale huur van €1.228,07 per maand.
• Vanaf 187 punten: vrije sector.

Voor een kamer (onzelfstandige woonruimte) gelden die grenzen niet. Een kamer valt altijd onder de huurprijsregels, ook vóór de Wet betaalbare huur al. Hoeveel punten je kamer ook heeft, er geldt een maximale huur. Een vrije sector voor kamers bestaat niet.

Voor de vraag welk stelsel geldt, is één ding bepalend: huurt je huisgenoot een kamer waarbij hij keuken of sanitair met jou deelt? Dan geldt de puntentelling voor kamers. Heeft hij een zelfstandige woonruimte (eigen voordeur, eigen keuken, eigen sanitair)? Dan geldt de puntentelling voor zelfstandige woningen.

Hoe bereken ik de maximale huur van mijn hospitakamer?

De puntentelling voor kamers is een aparte tabel, die verschilt van die voor zelfstandige woningen. De onderdelen die het zwaarst meetellen:

1. Oppervlakte van de kamer De belangrijkste post. Reken alleen het bruikbare deel van de kamer mee, niet een nis of een stuk onder een schuin dak dat je niet kunt gebruiken.

2. Aandeel in gedeelde voorzieningen De keuken, badkamer en het toilet die je deelt, leveren punten op. Hoe meer mensen een voorziening delen, hoe minder punten die per kamer oplevert.

3. Voorzieningen op de kamer Een eigen wastafel, eigen toilet of eigen douche levert extra punten op, net als centrale verwarming op de kamer.

4. Energielabel Het energielabel van de woning telt mee. Een zuinige woning levert meer punten op dan een woning met een slecht label.

Wat niet meetelt: de WOZ-waarde van je woning. Die speelt alleen bij zelfstandige woningen een rol. Een kamer in een duur huis krijgt daardoor dus geen hogere maximale huur.

Met de rekentool maximale huurprijs van een kamer berekenen vul je deze gegevens in en zie je direct het aantal punten en de maximale kale huur, met de officiële bedragen van 2026. Hoe je daarna je vraagprijs kiest, lees je in huurprijs voor je hospitakamer bepalen en in ons artikel over een eerlijke huurprijs voor je hospitakamer.

Belangrijke nuance: dit zijn maximale huren, geen verplichte huren. Je mag altijd minder vragen. Een prijs iets onder het maximum geeft je huisgenoot een goed gevoel, verkleint de kans op een toetsing bij de Huurcommissie en maakt je kamer aantrekkelijker.

Voor servicekosten geldt dat je alleen de werkelijke kosten van bijvoorbeeld gas, water, elektra en internet mag doorberekenen, liefst gespecificeerd. Een vast bedrag voor "servicekosten" zonder onderbouwing kan via de Huurcommissie worden teruggedraaid.

Wat gebeurt er als ik te veel huur vraag?

Stel: je vraagt meer dan de maximale huur volgens de puntentelling. Wat zijn dan de scenario's?

Scenario 1: niemand merkt het op Zolang je huurder niets doet, gebeurt er misschien niets. Maar het is een kwetsbare situatie. Hospita's die hun punten vooraf niet checken, zitten soms per ongeluk te hoog zonder het te weten. Een huurder die erachter komt, kan de aanvangshuur binnen 6 maanden na de ingangsdatum laten toetsen.

Scenario 2: je huurder gaat naar de Huurcommissie Je huisgenoot vraagt tegen een kleine vergoeding een toetsing aan en levert de basisinformatie aan: contract, afmetingen van de kamer, voorzieningen en energielabel. De Huurcommissie berekent de punten en daarmee de maximale huur. Komt jouw prijs daarboven uit, dan stelt de Huurcommissie de huur vast op het juiste maximum, en moet je wat je te veel hebt ontvangen terugbetalen.

Scenario 3: de gemeente handhaaft Sinds de Wet betaalbare huur is het maximum in het gereguleerde deel dwingend, en gemeenten kunnen hierop handhaven, ook zonder klacht van een huurder. Voor een hospita met één kamer is dat minder waarschijnlijk dan voor een commerciële verhuurder, maar een terugbetaling en een lagere huur voor de toekomst kunnen flink in je papieren hakken.

Scenario 4: je past het zelf aan Het beste: doe het zelf voordat iemand klaagt. Bereken vooraf je punten, vraag een prijs op of onder het maximum en leg dat netjes vast. Dat kost je een uurtje rekenwerk en voorkomt het meeste gedoe.

Welke regels gelden specifiek voor hospita's?

De belangrijkste uitzondering voor hospita's zit niet in de huurprijs, maar in de huurbescherming. Door de hospitaregeling heeft je huurder in de eerste 9 maanden beperkte huurbescherming: je kunt dan opzeggen met een opzegtermijn van minimaal drie maanden als het samenwonen niet werkt. Daarna is opzeggen een stuk lastiger. Voor de huurprijs maakt dit niets uit: de maximale huur geldt vanaf de eerste dag.

Daarnaast nog drie punten:

Je woont er zelf. Om als hospita te verhuren, moet je zelf hoofdbewoner zijn en echt in dezelfde woning wonen. Verhuur je een kamer in een woning waar je zelf niet woont? Dan is het geen hospitaverhuur maar gewone kamerverhuur, met huurbescherming voor de huurder vanaf dag één.

Toestemming van je verhuurder. Huur je zelf en wil je een kamer verhuren als hospita, dan heb je toestemming nodig van je verhuurder. Lees hierover toestemming van je hoofdverhuurder voor onderverhuur.

Belasting. Als hospita zijn je huurinkomsten in 2026 tot €6.633 per jaar belastingvrij via de kamerverhuurvrijstelling, als je aan de voorwaarden voldoet. Ga je daarboven, dan vervalt de vrijstelling over het hele bedrag. Dat staat los van de Wet betaalbare huur, maar het hangt er wel mee samen: de huur die je vraagt, bepaalt of je onder of boven de grens uitkomt.

Hoe leg ik de huurprijs vast in het contract?

Het is verstandig om bij het contract vast te leggen hoe je tot je huurprijs bent gekomen. Dan kan je huurder het controleren, en heb jij het zwart op wit als er ooit vragen komen.

Een clausule kan er zo uitzien:

De specificatie van je puntentelling kun je uit de rekentool halen. Bewaar hem ook digitaal.

Voor de complete checklist van wat er in een hospitacontract moet staan, zie het gratis hospitacontract. En voor een goede borgclausule lees je borg vragen als hospita: regels en redelijk bedrag.

Wat als de Huurcommissie mijn kamer al heeft beoordeeld?

Stel: een eerdere huurder heeft een toetsing aangevraagd en de Huurcommissie heeft het puntenaantal en de maximale huur van je kamer vastgesteld. Geldt dat ook voor je volgende huurder? Het antwoord is genuanceerd:

Het puntenaantal: als er niets aan de kamer is veranderd (geen verbouwing, geen nieuw energielabel, geen nieuwe voorzieningen), dan blijft de puntentelling in de basis hetzelfde. Verbouw je de kamer of komt er een eigen badkamer bij? Dan moet je opnieuw tellen.

De maximale huur: de bedragen in de tabel worden jaarlijks aangepast. Een jaarlijkse huurverhoging moet binnen het wettelijke maximum blijven dat de overheid elk jaar vaststelt.

Een nieuwe huurder kan altijd zelf een toetsing aanvragen als hij vindt dat de huur te hoog is. Daarom blijft het verstandig om elke huur op of onder het maximum te houden.

Veelgestelde vragen

Geldt de maximale huur ook als ik mijn kamer maar tijdelijk verhuur, bijvoorbeeld voor een half jaar?

Ja. De maximale huur volgens de puntentelling geldt voor elke huur van een kamer, ongeacht de looptijd. De proeftijd van 9 maanden gaat over opzeggen en staat hier los van.

Mag ik servicekosten gebruiken om een hogere totaalhuur te krijgen?

Nee. Servicekosten mogen alleen de werkelijke kosten dekken, bijvoorbeeld voor gas, water, elektra, internet en schoonmaak van gedeelde ruimtes. Je mag er geen winst op maken. Een all-in bedrag dat in werkelijkheid een te hoge kale huur verstopt, kan via de Huurcommissie worden teruggedraaid, en dan moet je het verschil terugbetalen.

Wat als mijn kamer eigenlijk een zelfstandige woonruimte is?

Een ruimte met een eigen keuken, eigen sanitair en eigen toegang valt onder de puntentelling voor zelfstandige woningen, ook als je die onder een hospitacontract verhuurt. De punten en de maximale huur worden dan met een andere tabel berekend. Twijfel je over de indeling? De Huurcommissie kan daar op verzoek een oordeel over geven.

Mag ik bij verlenging de huur aanpassen aan de inflatie?

Ja, binnen de wettelijke marges. De maximale jaarlijkse huurverhoging wordt elk jaar door de overheid vastgesteld. Kondig de verhoging schriftelijk en ruim van tevoren aan, met onderbouwing. Een hogere verhoging dan toegestaan mag niet, en de huur mag nooit boven de maximale huur volgens de puntentelling uitkomen.

Wat doe ik als ik nu te veel huur vraag en niemand heeft geklaagd?

Het eerlijkste antwoord: pas het zelf aan. Reken de punten opnieuw uit, stel je huurder een lagere huur voor met ingang van de eerstvolgende maand en bewaar de correspondentie. Dat is eerlijker tegenover je huurder en voorkomt dat het later alsnog tot een conflict komt.

Wil je dit in een paar minuten goed hebben?

De Wet betaalbare huur klinkt ingewikkeld, maar voor een kamer gaat het om drie dingen: ken je punten, vraag op of onder het maximum en leg de berekening vast bij het contract. Wil je je hospitakamer rustig en zonder kosten verhuren? Op Huismaatje plaats je je kamer gratis, plan je een hospi-avond met tijdslots en kies je rustig zelf een huisgenoot. Plaats je kamer →