Borg vragen als hospita: regels en redelijk bedrag

Borg is een van die onderwerpen waar je als hospita pas tegenaan loopt op het moment dat een huisgenoot vertrekt. Tot dat moment voelt het als een formaliteit: een bedrag dat op je rekening staat en waarvan je hoopt dat je het netjes kunt terugstorten. Maar wat mag je nou wel en niet inhouden? En hoeveel mag je überhaupt vragen?

Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is ingegaan, ligt dat strakker vast dan ooit. Er zit een wettelijk maximum op de borg, een wettelijke termijn voor terugbetaling en een wettelijke rente als je te laat bent. In dit artikel lopen we alle regels door, plus hoe je het in je contract opneemt en wat je doet bij schade aan je kamer.

Hoeveel borg mag je als hospita vragen?

Het maximum is sinds 1 juli 2024 vastgelegd in de wet: maximaal twee maanden kale huur. Dat staat los van wat partijen onderling afspreken, en het geldt voor alle huurovereenkomsten die na die datum zijn afgesloten, dus ook voor hospitaverhuur onder artikel 7:232 lid 3 BW.

Met "kale huur" wordt de huurprijs zonder servicekosten bedoeld. Verhuur je je kamer voor 600 euro kaal en daarbovenop 80 euro servicekosten voor gas, water en internet? Dan is de maximale borg twee keer 600, dus 1200 euro. Niet twee keer 680.

In de praktijk zien we drie veelgemaakte fouten:

• Hospita's die nog werken met een oud contract waarin een borg van drie of vier maanden staat. Dat is na 1 juli 2024 niet meer toegestaan en de huurder kan het meerdere terugvorderen.
• Hospita's die de borg over de all-in prijs berekenen in plaats van over de kale huur. Dat levert een te hoog bedrag op en is dus ook in strijd met de wet.
• Hospita's die naast de borg ook nog "sleutelgeld", "administratiekosten" of "reserveringskosten" vragen. Dat soort kosten zijn niet toegestaan onder de Wet betaalbare huur en kunnen door de Huurcommissie worden teruggevorderd.

Een redelijk bedrag is in praktijk vaak één maand kale huur. Dat is genoeg om eventuele kleine schade of een onbetaalde laatste maand op te vangen, en het maakt de drempel voor je huisgenoot lager. Voor een kamer van 600 euro vraag je dan 600 euro borg, niet 1200. Dat is volledig binnen de wet en het schept goodwill.

Waarvoor mag je de borg inhouden?

De borg is geen extra inkomen. Het is een zekerheidstelling: een geldbedrag dat je vasthoudt voor specifieke gevallen waarin de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. De wet (artikel 7:261b BW, ingevoerd met de Wet betaalbare huur) noemt drie categorieën waarvoor je mag inhouden:

1. Schade aan de kamer of het gemeenschappelijke deel. Een gat in de muur, een gebroken raam, een verbrand werkblad, dat soort dingen mag je in mindering brengen. Niet normaal slijtage zoals een lichte verkleuring van de muren, kleine krassen op de vloer of een tapijt dat door tijd dunner is geworden. De grens tussen schade en slijtage is in 80 procent van de conflicten de kern van het probleem, dus daar kom ik zo op terug.

2. Openstaande huur of servicekosten. Heeft je huisgenoot de laatste maand niet betaald, of zit hij nog achter met servicekosten? Dan mag je dat van de borg aftrekken. Belangrijk: je moet wel een sluitende administratie hebben (bankafschriften, kwitanties of een digitale logging) waaruit blijkt dat er een betalingsachterstand is.

3. Eindafrekening van de variabele kosten. Heb je een voorschot voor energie afgesproken? Dan mag je het verschil tussen voorschot en daadwerkelijk verbruik op basis van de jaarafrekening verrekenen met de borg, mits je dat netjes onderbouwt met een afrekening van je energieleverancier.

Wat je niet mag doen: de borg gebruiken om "ergernissen" te compenseren, om vervangende kosten voor de hospi te dekken, of om een cleaning van het hele huis te financieren. Een zelfgereinigde kamer mag je niet doorberekenen, als de huurder de kamer schoon heeft opgeleverd, is daarmee aan de verplichting voldaan.

Hoe zit het verschil tussen schade en normale slijtage?

Dit is in 80 procent van de borgconflicten de kern. De wet (artikel 7:218 BW) en de standaardlijn van de Huurcommissie maken een onderscheid:

Normale slijtage (niet inhouden):

• Verkleuring van muren door zonlicht of normaal gebruik
• Lichte slijtage van vloeren door dagelijks lopen
• Kleine pluggaten van schilderijen die met spachtel kunnen worden weggewerkt
• Vergeelde plafonds boven een kookhoek
• Een door de tijd versleten matras of bureaustoel die jij hebt verstrekt

Schade (mag wel inhouden):

• Gaten in de muur die niet met spachtel kunnen worden gedicht
• Brand-, brand- of inktvlekken op de vloer of muur
• Beschadigde of verloren sleutels
• Kapotte ramen of deuren
• Vlekken op meubilair die niet door normaal gebruik zijn ontstaan
• Beschadigingen aan kozijnen, bijvoorbeeld door een huisdier dat heeft geknaagd

Het ezelsbruggetje: alles wat door tijd of gebruik onvermijdelijk gebeurt, is slijtage. Alles wat door een specifieke gebeurtenis of nalatigheid komt, is schade. Een verkleurde muur na drie jaar bewoning is slijtage. Een muur die scheef is geverfd door je huisgenoot is schade.

Hoe leg je schade vast voordat een huisgenoot intrekt?

De gouden regel: maak een opnamerapport. Een opnamerapport is een document waarin je samen met je nieuwe huisgenoot vastlegt in welke staat de kamer en de gemeenschappelijke ruimtes zijn op het moment dat hij intrekt. Doe dit op de dag van de sleuteloverdracht, niet later.

Wat hoort erin:

• Foto's van elke wand, de vloer, het plafond en eventuele meubels
• Beschrijving van zichtbare beschadigingen (krassen, vlekken, gaten)
• Aantal en staat van de sleutels
• Stand van de meters (gas, water, elektra) als die op de kamer of het huis afzonderlijk worden afgelezen
• Inventarislijst van wat je verstrekt: bed, bureau, lamp, kast, gordijnen
• Handtekening van zowel jou als je huisgenoot, plus datum

Stuur het opnamerapport vervolgens naar je huisgenoot per mail of WhatsApp, zodat er geen discussie kan ontstaan over wie wat heeft. Dit document is je belangrijkste bewijsmiddel als er later een conflict ontstaat over de borg. Zonder opnamerapport is jouw bewijslast bij een geschil voor de Huurcommissie of rechter een stuk zwakker.

Op de dag dat je huisgenoot vertrekt, doe je hetzelfde nog een keer: een eindopname met dezelfde foto's en beschrijvingen. Verschillen tussen begin- en eindopname zijn de basis voor een eventuele inhouding.

Wanneer moet je de borg terugbetalen?

Sinds de Wet betaalbare huur is dit ook strak vastgelegd: uiterlijk veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst moet je de borg (of het deel dat je niet inhoudt) terugbetalen. Die termijn loopt vanaf de dag dat je huisgenoot uit huis is en de sleutels heeft ingeleverd, niet vanaf het moment dat hij heeft opgezegd.

Houd je een deel in voor schade of openstaande kosten? Dan moet je dat onderbouwen met een schriftelijke specificatie. In die specificatie zet je:

• Welk bedrag je inhoudt en waarvoor (per post)
• Bewijsstukken: foto's, offertes voor reparatie, kwitantie van een schoonmaakbedrijf, energiefactuur
• Het resterende bedrag dat je terugbetaalt
• De datum waarop je het bedrag terugstort

Stuur die specificatie binnen dezelfde veertien dagen mee. Doe je dat niet, dan loop je het risico dat de Huurcommissie de inhouding ongegrond verklaart en je het hele bedrag alsnog moet terugbetalen, plus rente.

Voor de eindafrekening van energie is er één uitzondering: als de jaarafrekening van je energieleverancier nog niet binnen is, mag je een redelijk voorschot inhouden en het exacte bedrag verrekenen zodra de afrekening er is. Maar je moet wel binnen veertien dagen aangeven hoe je het regelt en je bedrag mag niet onredelijk hoog zijn.

Wat gebeurt er als je te laat terugbetaalt?

De wet is hier streng. Vanaf dag vijftien na de einddatum ben je wettelijke rente verschuldigd over het bedrag dat je nog moet terugbetalen. De wettelijke rente voor consumentenzaken staat momenteel op 7 procent op jaarbasis en wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld door de overheid.

Bovendien: als je huisgenoot het terugbetalen via een sommatiebrief of incasso afdwingt, kun je ook nog buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd worden. Voor een borg van rond de 1200 euro kan dat zo'n 180 euro bovenop de rente kosten, plus eventuele juridische kosten als de zaak naar de rechter gaat.

In de praktijk zie ik twee oorzaken voor te late terugbetaling:

• De hospita is nog in discussie met de huisgenoot over schade en stelt het uit. Dat is geen reden om de termijn te overschrijden, je betaalt het deel dat onbetwist is binnen veertien dagen terug en houdt alleen het betwiste deel vast tot de discussie is uitgesproken.
• De hospita "vergeet" het. Klinkt onschuldig, maar geeft je huisgenoot direct grond voor incasso. Zet bij de uitschrijfdatum een herinnering in je agenda voor dag tien, dan heb je nog vier dagen speling.

Hoe leg je de borg vast in je huurcontract?

In je huurcontract neem je een aparte clausule op voor de borg. Een werkbare formulering:

Daarmee dek je het wettelijk maximum, de terugbetalingstermijn en de inhoudingsgronden af. Wil je een lagere borg? Vul dan gewoon dat lagere bedrag in. Vragen om méér mag niet.

Vergeet niet om de borg ook af te rekenen op een aparte regel in de bankoverschrijving: "Borg [naam huurder] [adres] [maand]". Dat helpt jou later om te bewijzen dat het bedrag een borg was en geen huur of geschenk.

Voor de bredere context van wat er allemaal in een hospitacontract hoort, zie /hospita/contract. En als je nog moet bepalen welke huurprijs je überhaupt mag rekenen voor je kamer, lees dan Wet betaalbare huur 2026: gevolgen voor hospita's.

Wat doe je als je huisgenoot bezwaar maakt tegen je inhouding?

Soms is het onvermijdelijk: je houdt iets in en je huisgenoot is het er niet mee eens. Twee scenario's:

Scenario 1: redelijk gesprek Stuur je specificatie met foto's en bewijsstukken. Bied aan om de schade samen na te lopen. In zes van de tien gevallen leidt dat tot een tussenoplossing, bijvoorbeeld dat jullie de kosten samen delen, of dat je huisgenoot de schade zelf laat repareren in plaats van een dure offerte.

Scenario 2: hij gaat naar de Huurcommissie Als jullie er onderling niet uitkomen, kan je huisgenoot de Huurcommissie inschakelen voor een toets van de borg-inhouding. Daarvoor betaalt hij ongeveer 25 euro. De Huurcommissie kijkt naar je opnamerapport, je foto's en je onderbouwing. Heb je een sluitend dossier? Dan houdt de inhouding stand. Heb je dat niet, dan moet je het bedrag alsnog terugbetalen plus rente.

In het uiterste geval kan een huisgenoot een sommatiebrief of incassoprocedure starten. Daar wil je niet komen, niet omdat je per se het gelijk niet kunt halen, maar omdat het onevenredig veel tijd, geld en gedoe oplevert. Een goed opnamerapport in combinatie met een transparante eindspecificatie voorkomt verreweg de meeste van deze situaties.

Veelgestelde vragen

Mag ik bovenop de borg ook nog "first-month rent" of "key money" vragen?

Nee. Onder de Wet betaalbare huur zijn alle vormen van extra eenmalige kosten (sleutelgeld, administratiekosten, reserveringskosten, bemiddelingskosten als je zelf verhuurt) verboden. Je mag uitsluitend de eerste maand huur en de borg vragen. Servicekosten zijn toegestaan, mits je die specificeert in een afzonderlijke overeenkomst en alleen tegen werkelijke kosten.

Wat als mijn huisgenoot vroegtijdig vertrekt zonder iets te betalen, mag ik dan de borg houden?

Je mag het bedrag aan openstaande huur en eventuele schade van de borg aftrekken, maar niet meer dan dat. Als je huurder bijvoorbeeld twee maanden eerder vertrekt en daardoor één maand huur niet betaalt, mag je die ene maand inhouden. De rest van de borg moet je gewoon terugbetalen. Een "boete" voor vroegtijdig vertrek is alleen geldig als die expliciet in het contract staat én redelijk is, een zogenaamde redelijke schadevergoedingsclausule.

Mijn huisgenoot heeft de muren paars geverfd. Mag ik de schilderkosten inhouden?

Ja, mits in het contract is vastgelegd dat de kamer in originele staat moet worden opgeleverd. Als die clausule erin staat, kun je de redelijke kosten van overschilderen (één laag dekverf plus arbeid) inhouden. Doe dat met een offerte of factuur van een schilder, niet met een schatting uit het hoofd. Heeft je huurder zelf overgeschilderd in de oorspronkelijke kleur en is het netjes gebeurd, dan is er geen grond voor inhouding.

Hoe lang moet ik bewijsstukken bewaren na het terugbetalen van de borg?

Minstens twee jaar. Een huisgenoot kan binnen die periode nog naar de Huurcommissie of rechter stappen om een inhouding aan te vechten. Bewaar je opnamerapport, eindopname, foto's, offertes en betalingsbewijzen daarom minstens twee jaar in een digitale map. Cloud-opslag is prima, mits het beveiligd is.

Geldt de borg-regeling van twee maanden ook voor hospitaverhuur in de proefperiode van negen maanden?

Ja. De Wet betaalbare huur en het maximum van twee maanden borg gelden voor alle huurovereenkomsten, ongeacht of je onder de hospitaregeling van artikel 7:232 lid 3 BW valt. De negen-maanden proefperiode raakt alleen de huurbescherming, niet de regels over borg, huurprijs of servicekosten. Je mag dus nooit méér dan twee maanden kale huur als borg vragen, ook niet in een hospitacontract.

Mag ik een kopie van het ID-bewijs vragen voordat ik de borg accepteer?

Een ID-bewijs even tonen ter verificatie mag, een kopie of foto bewaren niet zomaar. Lees onze gids mag een hospita een kopie van je ID-bewijs vragen? voor wat de AVG hierover zegt en welke alternatieven je hebt om de identiteit van je huurder vast te leggen zonder een privacy-risico te lopen.

Wil je dit risico ontlopen zonder Kamernet-stress?

Een doordachte borg-clausule, een opnamerapport en tijdig terugbetalen, dat is het verschil tussen een soepele wissel en een conflict dat maanden doorzeurt. Wil je je hospitakamer beheersbaar verhuren zonder Kamernet-prijzen of agressieve uitnodigingen? Op Huismaatje plaats je je kamer gratis, plan je een hospi-avond met tijdslots en kies je rustig zelf een huisgenoot. Plaats je kamer →

Voor de bredere context van het huurrecht aan de huurderskant, zie ook onze pillar-gids huurrecht Amsterdam: rechten van de huurder.