Huurverhoging 2026: regels, maximum en bezwaar maken

Elk voorjaar krijgen veel huurders in Nederland een brief van hun verhuurder: de jaarlijkse huurverhoging. Voor veel huurders is dit een vervelend moment, maar de wet stelt wel degelijk grenzen aan hoeveel een verhuurder mag vragen. Er gelden maximumpercentages, afhankelijk van het type woonruimte dat je huurt. De actuele percentages voor 2026 vind je op rijksoverheid.nl.

Dit artikel legt uit welk maximum voor jou geldt, wanneer je bezwaar kunt maken, en wat je kunt doen als je verhuurder te veel vraagt.

Welk huurverhogingsmaximum geldt voor jou in 2026?

Er zijn vier categorieën:

1. Kamer (onzelfstandige woonruimte) Een kamer valt altijd onder de huurprijsregels. Er geldt een wettelijk maximum voor de jaarlijkse verhoging, en de huur mag nooit boven de maximale huur volgens de puntentelling uitkomen. Wat jouw kamer maximaal mag kosten, bereken je met de huurprijscheck voor kamers.

2. Sociale huurwoning Een zelfstandige woning valt in 2026 in de sociale huur bij een puntentelling tot en met 143 punten (maximaal €932,93 kale huur per maand). Voor deze woningen geldt een wettelijk vastgesteld maximum voor de jaarlijkse verhoging. Voor huurders met een hoger inkomen kan in de sociale huur een inkomensafhankelijke verhoging gelden.

3. Middenhuur Met de invoering van de Wet betaalbare huur vallen ook woningen van 144 tot en met 186 punten (in 2026 maximaal €1.228,07 per maand) onder gereguleerde regels, met een eigen maximum voor de huurverhoging. Lees meer over de Wet betaalbare huur als je wilt weten of jouw woning hierin valt.

4. Vrije sector huurwoning Een zelfstandige woning met 187 punten of meer valt in de vrije sector. Ook daar geldt een wettelijk maximum voor de jaarlijkse huurverhoging.

Hoe en wanneer moet je verhuurder de huurverhoging aankondigen?

De verhuurder moet de huurverhoging schriftelijk aankondigen, minimaal twee maanden vóór de ingangsdatum. Gaat de verhoging in op 1 juli? Dan moet je voor 1 mei de brief hebben ontvangen.

In de aankondiging moet staan:

• Het nieuwe huurbedrag
• Het percentage van de verhoging
• De ingangsdatum
• De wijze waarop je bezwaar kunt maken

Ontbreekt een van deze elementen, of is de aankondiging te laat? Dan kan de huurverhoging in de regel niet doorgaan op de geplande datum.

Wanneer mag je bezwaar maken tegen een huurverhoging?

Je kunt bezwaar maken als:

• Het verhogingspercentage hoger is dan het wettelijke maximum
• De aankondigingstermijn niet in acht is genomen
• Er fouten staan in de aankondigingsbrief
• Je een sociale huurwoning huurt en je verhuurder het middeninkomenstoeslag doorvoert terwijl jouw inkomen dat niet rechtvaardigt

Bezwaar maak je schriftelijk bij de verhuurder, het liefst aangetekend, zodat je bewijs hebt. Als de verhuurder niet reageert of afwijst, kun je bij gereguleerde huur (kamers, sociale huur en middenhuur) naar de Huurcommissie, en bij de vrije sector naar de kantonrechter.

Controleer ook altijd of jouw kamer niet te duur is via het puntensysteem; soms betaal je al te veel voordat de verhoging erbij komt.

Wat als je verhuurder een hogere verhoging vraagt dan het maximum?

Dan hoef je die niet te accepteren. Je betaalt het toegestane maximum en informeert je verhuurder schriftelijk waarom. Bewaar alle correspondentie.

Als de verhuurder het verschil blijft opeisen, kun je bij gereguleerde huur naar de Huurcommissie, en bij de vrije sector naar de kantonrechter. Vaak helpt het al als je duidelijk en schriftelijk laat zien dat je de regels kent.

Onthoud: verhuurders mogen de huur in de regel maar één keer per jaar verhogen. Zijn er ernstige gebreken die je verhuurder niet herstelt, dan kun je dat bij gereguleerde huur aankaarten bij de Huurcommissie.

Wat zijn de rechten van huurders bij een tijdelijk huurcontract?

Ook bij een tijdelijk huurcontract gelden de wettelijke regels voor huurverhoging. Kijk daarnaast wat er in je contract over huurverhoging is afgesproken. Lees meer over je rechten in ons artikel over tijdelijke en vaste huurcontracten. Voor het volledige plaatje van wat een verhuurder wel en niet mag, zie de gids huurrecht Amsterdam: rechten van de huurder.

Veelgestelde vragen

Mag mijn verhuurder de huur twee keer per jaar verhogen?

Nee. In de regel staat de wet maximaal één huurverhoging per twaalf maanden toe.

Geldt het maximum ook voor een vrije-sector appartement?

Ja. Ook in de vrije sector is er een wettelijk maximum voor de jaarlijkse verhoging. Verhuurders kunnen dus niet onbeperkt verhogen.

Wat als mijn verhuurder zegt dat hij geen maximum hoeft te respecteren?

Dat is onjuist. Wettelijke maxima gelden voor alle verhuurders in Nederland. Neem contact op met het Juridisch Loket of Woonbond als je verhuurder volhoudt dat dit niet geldt.

Kan ik een huurverhoging terugdraaien als ze al is ingegaan?

Als je tijdig bezwaar maakt (binnen de wettelijke termijn) en je verhuurder de verhoging ten onrechte heeft doorgevoerd, kan de Huurcommissie dit terugdraaien. Acteer snel.

Zijn er huurders die geen huurverhoging mogen krijgen?

Huurders van wie de woning ernstige gebreken heeft die de verhuurder niet herstelt, kunnen een huurverlaging of blokkering van de huurverhoging aanvragen via de Huurcommissie.