Huurverhoging 2026: wat mag je verhuurder maximaal vragen?

Elk jaar rond april-mei krijgen miljoenen huurders in Nederland een brief van hun verhuurder: de jaarlijkse huurverhoging. Voor veel huurders is dit een vervelend moment, maar de wet stelt wel degelijk grenzen aan hoeveel een verhuurder mag vragen. In 2026 gelden er specifieke maximumpercentages, afhankelijk van het type woning dat je huurt.

Dit artikel legt uit welk maximum voor jou geldt, wanneer je bezwaar kunt maken, en wat je kunt doen als je verhuurder te veel vraagt.

Welk huurverhogingsmaximum geldt voor jou in 2026?

Er zijn drie categorieën:

1. Sociale huurwoning (gereguleerde sector) Een woning valt in de sociale sector als de huurprijs onder de liberalisatiegrens valt, in 2026 is dat circa €880 per maand (dit wordt jaarlijks aangepast). Voor deze woningen geldt een wettelijk vastgesteld maximum.

In 2026 is het maximum voor sociale huurwoningen: 5,8%. Dit is gebaseerd op de inflatie over het voorgaande jaar plus een vaste opslag voor de verbetering van het onderhoud.

Voor huurders met een inkomen boven een bepaalde grens (middeninkomen) kunnen corporaties een hogere verhoging doorvoeren, tot maximaal €100 boven het maximum van het voorgaande jaar.

2. Vrije sector huurwoning Een woning in de vrije sector heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Hier geldt een ander maximum: de CAO-loonontwikkeling + 1%. Voor 2026 komt dit neer op circa 7,7%.

3. Middenhuur Met de invoering van de Wet betaalbare huur zijn er ook woningen in de middenhuurcategorie die onder gereguleerde regels vallen. Lees meer over de Wet betaalbare huur als je wilt weten of jouw woning hierin valt.

Hoe en wanneer moet je verhuurder de huurverhoging aankondigen?

De verhuurder moet de huurverhoging schriftelijk aankondigen, minimaal twee maanden vóór de ingangsdatum. Gaat de verhoging in op 1 juli? Dan moet je voor 1 mei de brief hebben ontvangen.

In de aankondiging moet staan:

• Het nieuwe huurbedrag
• Het percentage van de verhoging
• De ingangsdatum
• De wijze waarop je bezwaar kunt maken

Ontbreekt een van deze elementen, of is de aankondiging te laat? Dan kan de huurverhoging niet doorgaan op de geplande datum.

Wanneer mag je bezwaar maken tegen een huurverhoging?

Je kunt bezwaar maken als:

• Het verhogingspercentage hoger is dan het wettelijke maximum
• De aankondigingstermijn niet in acht is genomen
• Er fouten staan in de aankondigingsbrief
• Je een sociale huurwoning huurt en je verhuurder het middeninkomenstoeslag doorvoert terwijl jouw inkomen dat niet rechtvaardigt

Bezwaar maak je schriftelijk bij de verhuurder, aangetekend, zodat je bewijs hebt. Als de verhuurder niet reageert of afwijst, kun je naar de Huurcommissie (voor sociale sector) of een rechtbank (vrije sector).

Controleer ook altijd of jouw kamer niet te duur is via het puntensysteem, soms betaal je al te veel voordat de verhoging erbij komt.

Wat als je verhuurder een hogere verhoging vraagt dan het maximum?

Dan hoef je die niet te accepteren. Je betaalt het toegestane maximum en informeert je verhuurder schriftelijk waarom. Bewaar alle correspondentie.

Als de verhuurder het verschil blijft opeisen, kun je naar de Huurcommissie (voor sociale huur) of een rechtszaak starten (vrije sector). In de praktijk lost de meeste verhuurders dit op zonder juridische stappen als je duidelijk aangeeft dat je op de hoogte bent van de regels.

Onthoud: verhuurders mogen de huur maar één keer per jaar verhogen. En alleen als er geen achterstallig onderhoud is, je kunt een verhoging ook blokkeren door achterstallig onderhoud aan te kaarten bij de Huurcommissie.

Wat zijn de rechten van huurders bij een tijdelijk huurcontract?

Als je een tijdelijk huurcontract hebt (dat eindigt na een vaste periode), gelden er andere regels. Tijdelijke contracten mogen in de looptijd niet worden verhoogd tenzij dit expliciet is vastgelegd. Lees meer over je rechten in ons artikel over huurcontract tijdelijk en vast. Voor het volledige plaatje van wat een verhuurder wel en niet mag, zie de pillar-gids huurrecht Amsterdam: rechten van de huurder.

Veelgestelde vragen

Mag mijn verhuurder de huur twee keer per jaar verhogen?

Nee. De wet staat maximaal één huurverhoging per jaar toe, op een vaste jaarlijkse peildatum. Twee verhogingen in één jaar zijn niet toegestaan.

Geldt het maximum ook voor een vrije-sector appartement?

Ja. Ook in de vrije sector is er een wettelijk maximum (CAO-loonontwikkeling + 1%). Verhuurders kunnen dus niet onbeperkt verhogen.

Wat als mijn verhuurder zegt dat hij geen maximum hoeft te respecteren?

Dat is onjuist. Wettelijke maxima gelden voor alle verhuurders in Nederland. Neem contact op met het Juridisch Loket of Woonbond als je verhuurder volhoudt dat dit niet geldt.

Kan ik een huurverhoging terugdraaien als ze al is ingegaan?

Als je tijdig bezwaar maakt (binnen de wettelijke termijn) en je verhuurder de verhoging ten onrechte heeft doorgevoerd, kan de Huurcommissie dit terugdraaien. Acteer snel.

Zijn er huurders die geen huurverhoging mogen krijgen?

Huurders van wie de woning ernstige gebreken heeft die de verhuurder niet herstelt, kunnen een huurverlaging of blokkering van de huurverhoging aanvragen via de Huurcommissie.