Kamerverhuurvrijstelling 2026: hoe werkt de €6.633 grens?

De kamerverhuurvrijstelling is wat hospitaverhuur fiscaal aantrekkelijk maakt in Nederland. Een belastingvrij stuk inkomen, jaarlijks geïndexeerd, dat alleen geldt als je een kamer in je eigen huis verhuurt. Voor 2026 ligt de grens op €6.633. Klinkt eenvoudig, maar er zitten haakjes aan.

In dit artikel leggen we precies uit hoe de vrijstelling werkt: wat de voorwaarden zijn, wat er gebeurt als je net erboven gaat, hoe het samenwerkt met je hypotheekrenteaftrek en hoe je drie veelvoorkomende huurprijzen (€400, €550 en €700 per maand) belastingtechnisch uitpakken. Aan het eind weet je of je je huurprijs moet bijstellen om belastingvrij te blijven.

Wat is de kamerverhuurvrijstelling precies?

De kamerverhuurvrijstelling is een fiscale vrijstelling, geregeld in artikel 3.114 van de Wet inkomstenbelasting 2001. Het komt erop neer: als je een kamer in je eigen woning verhuurt aan een huurder die jij zelf hebt en aan een aantal voorwaarden voldoet, dan tellen de huurinkomsten niet mee als inkomen voor de inkomstenbelasting.

Het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Voor 2026 staat het bedrag op €6.633 (verifieer dit getal altijd op rijksoverheid.nl voor je definitieve aangifte, de Belastingdienst publiceert het officiële bedrag elk najaar). Ter referentie: in 2024 was het €5.998, in 2025 €6.327. De indexering volgt grofweg de inflatie en de huurontwikkeling.

Het bijzondere aan deze regeling is niet alleen dat de huur belastingvrij is, je behoudt ook je volledige hypotheekrenteaftrek. Bij andere vormen van verhuur (bijvoorbeeld de hele woning aan een derde) verlies je vaak een deel van je aftrek omdat het aandeel "verhuurd" naar box 3 schuift. Bij hospitaverhuur niet. Het hele pand blijft in box 1, jij blijft 100% renteaftrek behouden, en de huur die je ontvangt is gratis geld.

Aan welke voorwaarden moet je voldoen?

De Belastingdienst stelt vier harde eisen aan de kamerverhuurvrijstelling. Mis je er één, dan vervalt de vrijstelling en wordt je hele huurinkomen belast.

Voorwaarde 1: Het is je eigen woning waar je zelf hoofdverblijf hebt

De woning moet jouw eigen woning zijn in de zin van box 1. Dat betekent: je staat als eigenaar of vruchtgebruiker ingeschreven, je woont er zelf, je hebt er je hoofdverblijf. Een vakantiehuis valt er niet onder. Een tweede woning waar je niet zelf woont ook niet.

Heb je een huurwoning en wil je een kamer onderverhuren? Dan kun je nog steeds onder de hospita-regeling vallen voor de proeftijd-bescherming, maar de kamerverhuurvrijstelling werkt niet, die is gebonden aan eigenwoningbezit. Voor huurders is het belangrijkste fiscaal: je geeft geen huurinkomsten op tot het moment dat het je hoofdinkomen is geworden, en zelfs dan is het complex. Vraag in dat geval een belastingadviseur of de Belastingdienst zelf om bevestiging.

Voorwaarde 2: De huurder staat ingeschreven op het adres

Jouw huurder moet ingeschreven staan in de Basisregistratie Personen (BRP) op jouw adres. Dat is niet alleen een formaliteit; het is de bewijslast dat het inderdaad om een echte hospitaverhuur gaat en niet om short stay of een verkapte verhuur op afstand.

Schrijf je huurder daarom direct in bij de gemeente, binnen vijf werkdagen na de verhuisdatum. Je kunt je huurder daar zelf bij helpen, vaak is een uittreksel uit jouw BRP en een kopie van het huurcontract genoeg. Lees ook ons artikel over BRP-registratie en waarom het belangrijk is.

Voorwaarde 3: De totale huur blijft onder de jaargrens

Bij de berekening tel je alle vergoedingen mee die je van de huurder ontvangt voor de kamer:

• Kale huur
• Vergoeding voor energie (gas, water, elektriciteit)
• Vergoeding voor internet
• Vergoeding voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes
• Vergoeding voor inboedel als de kamer gemeubileerd is

Geef je huurder een woonkamer en een keuken inbegrepen voor één all-in bedrag van €600 per maand? Dan is de berekening simpel: €600 × 12 = €7.200 = boven de grens.

Vraag je apart een kale huur van €400 plus €100 voor energie? Dan is dat €500 × 12 = €6.000. Onder de grens, maar krap. Eén onverwachte energiebijdrage en je glipt eroverheen. Reken altijd met een buffer.

Voorwaarde 4: Het is geen kortdurende verhuur (short stay)

De vrijstelling is niet bedoeld voor Airbnb-achtige situaties. Verhuur je dezelfde kamer in een jaar aan vijf verschillende mensen voor twee maanden elk? Dan is dat short stay en valt het buiten de regeling. De Belastingdienst hanteert geen harde minimumduur, maar vuistregel: de huurder staat ingeschreven en woont er minimaal een paar maanden aaneengesloten.

Voor permanente kamerverhuur aan dezelfde persoon (de typische hospita-situatie) is dit geen probleem. Voor wisselende huurders elke paar weken wel.

Wat gebeurt er als je boven de €6.633 uitkomt?

Hier wordt het pijnlijk: één euro boven de grens en de volledige huurinkomst wordt belast. Het is geen geleidelijke afbouw; het is een harde knik. Ga je naar €6.700 in een jaar, dan is niet alleen die €67 belast, maar de hele €6.700.

Hoe wordt het belast? In box 1 als inkomen uit de eigen woning. De huur valt onder hetzelfde tarief als je arbeidsinkomen. Voor de meeste mensen is dat het schijventarief van 36,97% (2026, eerste schijf) of 49,5% (tweede schijf bij hogere inkomens). Een huur van €7.200 kan zo zomaar €2.500 belasting kosten, terwijl je net daaronder nul betaalt.

Concreet:

• Verhuur je voor €550 per maand → €6.600 per jaar → onder de grens → belastingvrij.
• Verhuur je voor €560 per maand → €6.720 per jaar → boven de grens → alle €6.720 belast.

Het verschil van €120 in jaarinkomen levert je netto ongeveer €2.000 minder op vanwege de belasting. Het is een van de schaarse voorbeelden waar minder rekenen meer betekent. Veel hospita's stemmen hun huurprijs precies op de grens af en vragen geen aparte energiebijdrage, die zit dan inbegrepen.

Drie concrete rekenvoorbeelden voor 2026

Laten we drie veelvoorkomende scenario's doorrekenen. We gaan uit van het schijftarief 2026 (36,97% in de eerste schijf), modale huiseigenaar.

Scenario 1: €400 per maand, €4.800 per jaar

• Bruto huur: €4.800
• Onder de grens? Ja, ruim onder.
• Belasting: €0
• Netto huur: €4.800
• Hypotheekrenteaftrek: Volledig behouden.

Dit is de comfortabele zone. Je hebt buffer voor onverwachte vergoedingen (bijvoorbeeld een eenmalige bijdrage voor een nieuwe boiler) zonder uit de vrijstelling te vallen. Voor een kamer van 10 tot 14 m² in een middelgrote Nederlandse stad is dit een gangbare prijs.

Scenario 2: €550 per maand, €6.600 per jaar

• Bruto huur: €6.600
• Onder de grens? Net, €33 onder de grens.
• Belasting: €0
• Netto huur: €6.600
• Hypotheekrenteaftrek: Volledig behouden.

Dit is de optimalisatie-zone. Je zit zo dicht mogelijk bij de grens zonder eroverheen te gaan. Pas op: vraag je geen aparte energiebijdrage, dan kun je dit zo doen. Wel een vergoeding voor energie? Dan moet je die optellen bij de €6.600 en kom je waarschijnlijk eroverheen. Veel hospita's verhuren in dit scenario all-in: één bedrag per maand, energie inbegrepen, geen verrekening.

Scenario 3: €700 per maand, €8.400 per jaar

• Bruto huur: €8.400
• Onder de grens? Nee, €1.767 erboven.
• Belasting (eerste schijf 36,97%): €3.105
• Netto huur na belasting: €5.295
• Hypotheekrenteaftrek: Wel behouden, want de hele woning blijft in box 1.

Hier komt de pijn aan. Verhuur je voor €700 in plaats van €550, dan is je bruto-jaarinkomen €1.800 hoger, maar netto hou je minder over (€5.295 versus €6.600). Met andere woorden: door €1.800 meer huur te vragen, verlies je netto €1.305. Dat lijkt onwaarschijnlijk, maar het is direct gevolg van de "alles of niets"-knik.

In hogere belastingschijven (bijvoorbeeld bij modaal-plus inkomen, 49,5% schijf) wordt de pijn nog erger. Daar betaal je over €8.400 al snel €4.158 belasting, en hou je netto €4.242 over, dus zelfs €2.358 minder dan bij €550 per maand.

De moraal: rond de grens van €6.633 verlies je geld door meer te vragen. Pas vanaf ongeveer €920 per maand (€11.040 per jaar) compenseer je in de eerste schijf het verlies. In de tweede schijf moet je naar bijna €1.100 per maand om netto evenveel over te houden als bij €550.

Hoe werkt de vrijstelling samen met je hypotheekrenteaftrek?

Dit is misschien wel het belangrijkste fiscale voordeel van de hospita-regeling: je hypotheekrenteaftrek blijft 100% in stand. De hele woning, inclusief de verhuurde kamer, blijft in box 1 als jouw eigen woning. Het is geen splitsing tussen "deel eigen woning" en "deel verhuurd".

Vergelijk dat met andere verhuurvormen:

• Verhuur je je hele woning tijdelijk (bijvoorbeeld omdat je een jaar in het buitenland zit), dan verschuift de woning naar box 3 of valt onder de tijdelijke verhuurregeling met een 70%-bijtelling.
• Verhuur je een tweede woning, dan zit die volledig in box 3.
• Verhuur je een kamer buiten de hospita-regeling (bijvoorbeeld als short stay zonder BRP-inschrijving), dan moet je de huur opgeven als overige inkomsten en mogelijk een deel van de woning naar box 3 schuiven.

Bij correcte hospitaverhuur: niets van dat alles. Je hypotheekrente trek je volledig af, je betaalt eigenwoningforfait over de WOZ-waarde, en je huurinkomsten zijn (mits onder de grens) belastingvrij. Dat is een fiscale stapel waar geen andere verhuurvorm aan tippen kan.

Een veelgestelde vervolgvraag: "geldt dit ook voor mijn ondernemingswoning of een huis op naam van een holding?" Nee. De regeling is exclusief voor natuurlijke personen die in hun eigen woning wonen. Een woning in een BV valt erbuiten.

Wat moet je doen bij de aangifte?

Hier komt het mooie: als je onder de grens blijft, hoef je niets te doen. Geen aparte vermelding op je aangifte inkomstenbelasting, geen formulier, geen specificatie. De huur is gewoon onbelast en valt buiten de aangifte.

Dat ontslaat je niet van administratie. Bewaar:

• Het huurcontract met de hospita-clausule.
• Bewijs van BRP-inschrijving van de huurder.
• Een overzicht van de ontvangen huurbetalingen (bankafschriften zijn voldoende).
• Eventuele aparte vergoedingen voor energie of inboedel.

Als de Belastingdienst ooit vragen stelt, wat zelden gebeurt, maar het kan, moet je in vijf minuten kunnen aantonen dat je aan alle voorwaarden hebt voldaan en onder de grens bent gebleven. Een eenvoudige map met deze stukken op je laptop is genoeg.

Kom je boven de grens? Dan moet je de volledige huur opgeven onder "inkomsten uit terbeschikkingstelling" of "overige inkomsten uit eigen woning", afhankelijk van de aangifte-versie. Lees daarvoor ons uitgebreide artikel over hospitaverhuur belasting aangifte, daar staat stap voor stap hoe je dat invult.

Veelgestelde vragen

Wat als ik twee huurders heb in mijn huis, telt de vrijstelling dan dubbel?

Nee, de €6.633 is een totaal bedrag voor alle hospitaverhuur in jouw huis. Verhuur je twee kamers van elk €350 per maand (€8.400 totaal), dan zit je boven de grens en is alles belast. De Belastingdienst telt alle huurinkomsten op, ongeacht het aantal huurders.

Mag ik mijn vriend of familielid als hospita-huurder hebben?

Ja, een familielid of vriend mag huurder zijn, maar pas op: de huur moet zakelijk zijn (dus marktconform of in elk geval geen schijnconstructie). Vraagt je broer €100 per maand voor een kamer waar marktconform €500 voor zou worden gevraagd, dan kan de Belastingdienst dat zien als verkapte schenking. Hou je aan een redelijk bedrag (bijvoorbeeld 70-80% van marktconform).

Werkt de kamerverhuurvrijstelling ook bij Airbnb?

Nee. Airbnb is in principe short stay, en de vrijstelling vereist dat de huurder ingeschreven staat in de BRP. Voor permanente verhuur is Airbnb meestal niet de aangewezen route. Voor incidentele Airbnb-verhuur geldt een andere regeling: 70% van de huur is dan belast in box 1.

Wat als ik in de loop van het jaar boven de grens kom, kan ik dan de huur tijdelijk verlagen?

Theoretisch ja, maar de Belastingdienst kijkt naar het totale jaarinkomen. Als je in november ineens de huur halveert om onder de grens te blijven, kan dat als oneigenlijk gebruik worden aangemerkt, zeker als je de huur in januari weer omhoog gooit. Beter is om vooraf je jaarprijs zo te zetten dat je structureel onder de grens blijft.

Indexeer ik het grensbedrag automatisch elk jaar in mijn contract?

Verstandig. Zet in je contract een clausule dat de huurprijs jaarlijks meebeweegt met de kamerverhuurvrijstelling, of in elk geval dat je per 1 januari evalueert. Zo profiteer je van de jaarlijkse verhoging (€6.327 → €6.633 = +€306 in 2026 versus 2025) zonder dat je nieuwe contracten hoeft te tekenen.

Plaats je hospitakamer rustig op Huismaatje

Wil je je hospitakamer beheersbaar verhuren zonder Kamernet-prijzen of agressieve uitnodigingen? Op Huismaatje plaats je je kamer gratis, plan je een hospi-avond met tijdslots en kies je rustig zelf een huisgenoot. Plaats je kamer →