Marian (67) verhuurt een kamer in Oud-Zuid

In de J.J. Viottastraat, ergens tussen het Vondelpark en het Concertgebouw, woont Marian. Ze is 67, was getrouwd met Henk (een psychiater die in 2018 plotseling overleed na een hartinfarct), heeft twee uitwonende kinderen die in Utrecht en Berlijn wonen, en sinds 2022 een hospita-huurder. We hadden het over kamertekort, over wat veranderde toen Henk wegviel, en over hoe het is om "weer iemand op de eerste verdieping te hebben rondlopen".

Het herenhuis dat te groot werd

"We hebben dit huis gekocht in 1989. Toen waren de prijzen in Oud-Zuid nog te doen, althans, als je twee inkomens had en geen kinderen. Henk werkte in het AMC, ik gaf les op een basisschool in Buitenveldert. We zaten net iets te ruim voor twee mensen, maar we wisten dat we kinderen wilden. Twee jaar later kwam onze oudste."

Marian woont in een typisch Oud-Zuid herenhuis: trapgevel, hoge plafonds, drie verdiepingen, een tuintje van vier bij acht. Henk werkte de laatste jaren steeds vaker thuis, in de kleine voorkamer op de eerste verdieping. Daar staat zijn oude bureau nog steeds. De logeerkamer ernaast werd gebruikt voor de kleinkinderen, voor de zus van Marian uit Friesland die soms een week kwam, en voor de af en toe bij Henk verblijvende collega's uit het buitenland.

"Toen Henk overleed, in oktober 2018, stopte alles. Mijn zus kwam vaker, dat wel, maar verder werd dit huis ineens enorm. Ik gebruikte de begane grond en de tweede verdieping waar mijn slaapkamer is. Die hele eerste verdieping, met Henks oude werkkamer en de logeerkamer, deed ik dicht. Ik ging er soms wekenlang niet."

Waarom het idee om te verhuren kwam

Het idee om hospita te worden kwam niet vanzelf. "Het was mijn dochter die het voorstelde. Zij woont met haar man in Utrecht, en die hadden vrienden van wie de zoon in Amsterdam moest studeren maar geen kamer kon vinden. Ze vroeg of ik er niet eentje had liggen. Ik zei: nee, ik heb er een hele verdieping liggen."

Ze begon met informatie verzamelen. De Belastingdienst-website. Een gesprek met haar accountant (die zei: doe maar). Een belrondje met de bank, ABN, om te checken of het mocht. "Ze stelden eigenlijk maar drie vragen: woon je er zelf, hou je het beperkt tot kostgangerschap, en gaat het binnen de kamerverhuurvrijstelling blijven. Drie keer ja. Toen kreeg ik schriftelijk akkoord."

Wat haar overtuigde, was de proeftijd. "Negen maanden. Als het echt niet klikt mag ik gewoon zeggen: bedankt, het was leuk, maar het werkt niet voor mij. Dat klonk eerlijk. Ik dacht: ik probeer het een keer, en als het niks is, is het niks."

De eerste keer: Mathijs

In februari 2022 trok Mathijs in: tweedejaars geneeskunde, oorspronkelijk uit Tilburg, was zijn oude kamer in Nieuw-West kwijtgeraakt na een ruzie met huisgenoten. "Een lange, beleefde jongen. Niet wat ik me had voorgesteld eigenlijk. Ik dacht dat een student luidruchtig zou zijn, vol vrienden over de vloer. Mathijs was juist heel teruggetrokken. Hij zat veel achter zijn bureau, kookte met de muziek zacht, ging om half elf naar bed."

Wat Marian niet had verwacht: hoe wennen het was om weer iemand in huis te hebben. "De eerste twee weken vond ik het echt eng om mijn slaapkamer uit te komen. Wat als hij in de gang stond? Wat moest ik dan zeggen? Belachelijk, want hij was gewoon een beleefde jongen die af en toe naar de wc moest. Maar na zoveel jaar alleen wonen, is dat een herwenning."

Geleidelijk werd het normaler. Ze maakte voor zichzelf wat huisregels (niet officieel, gewoon in haar hoofd): tot half elf 's avonds mocht hij vrienden mee naar boven nemen, daarna wilde ze stilte. Geen feestjes. Roken alleen op zijn eigen kamer met het raam open, of in de tuin. Schoonmaakbeurt eens per twee weken, ieder zijn eigen verdieping.

"Hij hield zich er allemaal aan. Dat was het mooie. Hij had daar zelf weinig moeite mee. Volgens mij was hij gewoon blij dat hij een fatsoenlijke kamer had op fietsafstand van de Oudemanhuispoort."

Wat ging er fout en wat ging er goed

Helemaal vlekkeloos was het niet. "In de zomer van 2022 ging Mathijs een keer met vrienden door tot drie uur 's nachts in de keuken. Dronken, lacherig, eten op de vloer, glas omgegooid. Ik was naar boven gegaan, kon natuurlijk niet slapen. De volgende ochtend heb ik daar iets van gezegd. Hij was meteen verontschuldigend, schaamde zich kapot. Het is daarna nooit meer gebeurd."

Ze leerde dat het ongemakkelijk uitspreken eigenlijk gewoon kon. "Ik dacht altijd: ik mag dit toch niet vragen? Het is zijn leven. Maar dit is óók mijn huis. Ik mag zeggen wat voor mij wel en niet werkt. Het is niet onbeleefd, het is eerlijk."

Wat goed ging: het ritme. Marian was 's ochtends vroeg op, Mathijs sliep tot een uur of negen. Tegen de tijd dat hij beneden kwam voor koffie, had zij al een wandeling door het Vondelpark gehad. Ze dronken samen een kop koffie aan de keukentafel, soms tien minuten, soms een halfuur, en dan ging ieder zijn weg. "Ik kreeg een soort gezelschap zonder dat het me iets kostte. Hij was niet mijn kleinzoon, hij was geen vriend, hij was een huisgenoot. Maar het is wel een aanwezigheid die ik gemist had."

De financiële kant

Marian rekent voor: ze vraagt 480 euro all-in (inclusief gas, water, licht, internet). De kamerverhuurvrijstelling in 2022 was 5.881 euro per jaar, in 2024 6.190 euro, in 2026 6.633 euro. "Mijn huurinkomen blijft daar netjes onder. Vier maanden 480 euro is 1.920 euro, een heel jaar is 5.760. Dat valt onder de vrijstelling, dus ik betaal er geen belasting over. Geen aangifte nodig, ik moet alleen even melden bij de Belastingdienst dat hij hier woont."

Ze gebruikt het geld niet voor de boodschappen of de hypotheek. "Dat is er niet voor nodig, ik heb mijn pensioen en het huis is afbetaald. Ik gebruik het voor reizen. Ik ben er twee keer mee naar Berlijn geweest om mijn zoon op te zoeken, een keer een week naar de Provence."

De Belastingdienst meldde zich een keer in 2023 met een briefje over de inschrijving. "Een paar vragen, niets engs. Of hij echt op dit adres woont, of we de juiste vorm hadden van verhuur. Ik heb het beantwoord en het was klaar. Geen controles, geen narigheid."

Na Mathijs: nu woont Lieke hier

Mathijs is in september 2024 vertrokken, hij studeerde af en kreeg een woning in een arts-in-opleiding-complex in Amstelveen. Marian heeft een paar maanden niemand gehad, en in januari 2025 trok Lieke in: 22, master rechten aan de UvA, uit Apeldoorn.

"Lieke is heel anders dan Mathijs. Veel spraakzamer, veel meer vriendinnen langs (maar binnen mijn regels, dus tot half elf), eet vaker met mij mee. Mathijs was teruggetrokken op een prettige manier, Lieke is sociaal op een prettige manier. Allebei werkt het. Dat verraste me, ik dacht eerst dat ik weer iemand wilde zoals Mathijs."

Wat Marian uit dit hospita-jaar heeft geleerd, is dat het minder over de specifieke persoon gaat dan over hoe iemand zich verhoudt tot dit huis en tot haar. "Het zit 'm niet in karakter. Het zit 'm in: respecteert iemand wat ik fijn vind? Houdt iemand zich aan wat we hebben afgesproken? Voelt diegene zich hier prettig of opgesloten? Dat zie je in twee weken, en daarna kun je het bouwen."

Het advies dat ze geeft

Aan andere mensen in haar situatie, alleenwonende ouderen met een te groot huis, zou ze willen zeggen: probeer het. "Het is geen levenslange beslissing. Negen maanden proeftijd. Als het niks is, is het niks. Als het wat is, weet je dat ook snel. Ik heb mensen gesproken die jaren bezig zijn met de gedachte: zou ik het doen? Allemaal twijfels. Maar je weet het pas als je het gewoon doet."

Wat ze niet had moeten doen: te lang wachten. "Ik had drie jaar lang die eerste verdieping leeg. Drie jaar lang stond er een lege kamer waarin iemand had kunnen wonen. Ik had het al na het eerste jaar kunnen oppakken. Het was te vroeg in het rouwproces, dat snap ik nu, maar het was geen jaar te vroeg geweest."

Het meest praktische advies: regel het papierwerk goed in het begin. "Bank, schriftelijk akkoord. Niet alleen telefonisch. Een schriftelijk huurcontract met je huurder, met afspraken die je gewoon kunt aanwijzen ('kijk, hier staat het'). Inschrijving bij de gemeente binnen twee weken. Inschrijving bij de Belastingdienst binnen vier weken. Het is een halve dag werk, maar het scheelt je later veel gedoe."

En ten slotte: vertrouw op je gevoel bij de kennismaking. "Ik heb met Mathijs een halfuur gesproken voor we besloten dat hij hier kwam wonen. Hij was de derde die ik ontmoette. De eerste was te onverschillig, de tweede te dringend, Mathijs voelde gewoon goed. Ik had het misschien wat langer kunnen onderzoeken, maar ik geloof in een eerste indruk. Tot nu toe is dat me niet tegengevallen."

Tot slot

Marian's huis is sinds 2022 niet meer leeg. Op de eerste verdieping woont Lieke, op de tweede slaapt Marian, op de begane grond gebeurt het meeste. "Drie verdiepingen, twee mensen. Niet ideaal nog steeds, maar veel beter dan drie verdiepingen voor één persoon. En het voelt minder verloren. Dat is misschien wel het belangrijkste wat ik heb gewonnen: het gevoel dat dit huis weer ergens voor dient."

Mocht je zelf in een vergelijkbare situatie zitten, dan vind je hier de checklist die we hebben gemaakt voor mensen die overwegen om hospita te worden, met een paar korte vragen die je een persoonlijke lijst geven van wat jij moet regelen. Geen account nodig, niet langer dan twee minuten.

Wil je meer praktische context rondom hospita-verhuur? Lees onze pillar over de hospitaregeling of duik in onze uitleg over de rechten van zoeker en hospita. Voor wie nadenkt over de juiste huurprijs voor een kamer in Oud-Zuid: bekijk de huurprijs-tool voor hospitakamers.

Veelgestelde vragen

Mag je als alleenstaande senior een kamer onderverhuren in een koophuis?

Ja. Als eigenaar van je woning ben je vrij om een kamer te verhuren onder de hospitaregeling. Wel verplicht: huurder inschrijven op je adres bij de gemeente binnen 5 dagen, en de huurinkomsten opgeven bij je inkomstenbelasting (box 3 onderverhuur of, als de hospitaregeling van toepassing is, vrijgesteld tot een bepaald bedrag).

Wat doet hospitaverhuur met je hypotheek?

Bij de meeste banken is hospitaverhuur van één kamer in je eigen woning gewoon toegestaan, mits je er zelf hoofdverblijf hebt. Schriftelijke toestemming van je bank is altijd verstandig om misverstanden te voorkomen. Lees meer in onze pillar over de hospitaregeling.

Moet ik mijn opstalverzekering aanpassen als ik een hospita-huurder heb?

Meld het altijd bij je verzekeraar. Bij de meeste polissen blijft de dekking gelijk, soms is een kleine aanpassing van de premie nodig. Je inboedelverzekering geldt vrijwel nooit voor de spullen van je huurder, die regelt die zelf.

Hoe oud moet je hospita-huurder zijn?

Geen wettelijk minimum boven 18. In de praktijk kiezen veel senior-hospita's voor studenten of jonge starters tussen 18 en 30, omdat dat goed past bij de hospita-regeling (tijdelijk karakter, makkelijk opzegbaar).

Wat doe je als de chemie tussen huurder en hospita verdwijnt?

Begin met een direct gesprek over wat schuurt. Verandert er niets, dan geldt voor hospita-contracten een opzegtermijn van 3 maanden vanuit de hospita, mits de proeftijd van 9 maanden voorbij is. Binnen die proeftijd kan een hospita zonder opgave van reden opzeggen.