Hans en Lia uit IJburg: empty nest, ruimte voor een huurder

Op IJburg, in een rijtjeshuis ergens tussen het Diemerpark en de tram naar het centrum, wonen Hans en Lia. Hans is 64 en sinds april 2025 gepensioneerd, ex-HR-manager bij een logistiekbedrijf in Diemen. Lia is 62 en werkt nog twee dagen per week als huisarts in een praktijk op het Steigereiland. Ze zijn 38 jaar getrouwd, hebben drie kinderen die allemaal niet meer thuis wonen, en sinds januari 2025 een hospita-huurder. We hadden het over de stilte na het empty-nest, over hoe je iemand binnenlaat als koppel, en over wat er gebeurt als de hospita-huurder een baan krijgt waar hij eigenlijk niets meer aan zijn ouders hoeft te vragen.

Het huis op het eiland

Hans en Lia kochten hun rijtjeshuis op IJburg in 2008, toen IJburg net begon. "Het was nog half een bouwput," lacht Hans. "Bart was net geboren, we hadden Eline en Florian al, en we kwamen niet meer uit met die kleine portiekwoning op de Wittenburgergracht. Hier kon je iets ruimers voor minder geld krijgen, mits je het accepteerde dat je twee jaar lang op zand woonde voordat de buurt af was."

Het huis heeft drie verdiepingen plus een platdak met uitzicht op het IJmeer aan de achterkant. De begane grond is de woonkamer en de keuken (open, open), de eerste verdieping heeft de slaapkamer van Hans en Lia plus een grote badkamer, de tweede verdieping had drie slaapkamers voor de drie kinderen. Floor (32) is in 2014 vertrokken naar Rotterdam, Eline (29) in 2018 naar Berlijn, Bart in september 2024 naar Utrecht.

"De eerste maand na Barts vertrek," herinnert Lia zich, "vond ik vooral griezelig. Niet verdrietig, niet eenzaam, gewoon: ongemakkelijk. Drie lege kamers boven ons hoofd. Het voelde alsof ik in een hotel woonde dat alleen voor mij was opengesteld."

Wat doen we met de bovenste verdieping?

Het gesprek over wat ze met die tweede verdieping moesten, kwam pas een paar maanden later. "We hebben echt alles overwogen," zegt Hans. "Verkopen en kleiner gaan wonen. Een appartement aan de zuidkant voor mijn moeder die nu nog in een serviceflat in Buitenveldert zit. Een Airbnb tijdens vakantieperiodes, dat haalden we snel weg, want ik wilde niet de hele tijd vreemde mensen in huis. Een atelier voor Lia die altijd wilde schilderen. Niets klopte."

Het idee om hospita te worden kwam van Mira, een collega-huisarts van Lia die ook in IJburg woont. "Mira en haar man verhuren al sinds 2019 een kamer aan studenten van de UvA. Ze zei: doe het. Het is geen onomkeerbare keuze, je hebt negen maanden proeftijd, je krijgt een beetje rondloperij in huis en je krijgt er financieel iets voor terug. Dat klonk meer als iets wat ik kon proberen dan als een groot levensbesluit."

Hans was eerst skeptischer. "Ik ben veel thuis, sinds april 2025 helemaal, ik wilde geen huis vol jongelui. Maar Lia zei: dan is het juist goed dat we kiezen wie hier komt wonen. Dat klonk redelijk."

De voorbereiding

Ze hebben twee maanden besteed aan de voorbereiding. Stap één: de bank. Hun hypotheek liep nog (ze hadden destijds met 35-jarige aflossingstermijn gefinancierd, dus tot 2043), en ze hadden NHG. Dat laatste is het meest opvallende punt waar Hans en Lia tegenaan liepen: NHG vervalt vrijwel altijd bij hospitaverhuur.

"Het was even slikken," zegt Hans. "We hebben de hypotheekadviseur opgebeld, en die was heel duidelijk: NHG is bedoeld voor zelfbewoning. Als je een deel van het huis gaat verhuren, ook al woon je er zelf, vervalt de NHG-borging. In ons geval betekende dat 0,15 procent extra rente op de hypotheek, omgerekend ongeveer 35 euro per maand extra."

Ze hebben dat afgewogen. "35 euro per maand is 420 euro per jaar. De huur die we van Tycho zouden vragen is 550 euro per maand, dus 6.600 per jaar. Netto zit je op 6.180 winst, ongeveer. Plus het feit dat je geen leeg slaapkamer-graf meer hebt. We hebben het gedaan."

Stap twee: gemeente. Op IJburg viel het mee. "Geen vergunningplicht voor hospitaverhuur," vertelt Lia, "althans, zo werd het ons uitgelegd door de afdeling Wonen van de gemeente Amsterdam. Wel bij kamerverhuur die niet onder de hospitaregeling valt, maar wij vielen daar onder. Eén formuliertje invullen, melden dat we hospitaverhuur gingen doen, klaar."

Stap drie: het schriftelijke huurcontract. Daar hebben ze advies gevraagd bij een jurist die ze kenden via vrienden. "We hebben een paar afspraken vastgelegd die voor ons belangrijk waren: geen feesten zonder vooroverleg, vrienden mogen langskomen maar slapen alleen na overleg, gemeenschappelijke ruimtes proberen we netjes te houden, ieder maakt zijn eigen verdieping schoon. Klein, niet streng, maar wel op papier."

Tycho komt

In de tweede week van januari 2025 trok Tycho in. Hij was 24, was net begonnen bij ING als data-analist op de afdeling Risk, kwam oorspronkelijk uit Drachten waar zijn vader leraar was. Hij had een kamer gehad in Nieuw-West die hij moest verlaten omdat de eigenaar 'm voor zijn eigen dochter wilde gebruiken.

"De eerste week was even bijkomen, voor ons allemaal," zegt Lia. "Tycho moest wennen aan het idee dat er op de eerste verdieping twee mensen sliepen die zijn ouders konden zijn. Wij moesten wennen aan een derde stem bij het ontbijt. Hans liep de eerste week voorzichtig de trap af, alsof hij iemand kon storen. Belachelijk natuurlijk, het is zijn eigen huis, maar zo voelde het."

Wat Hans niet had verwacht: hoe leuk het was om iemand te hebben die geïnteresseerd was in zijn vis-verhalen. "Tycho komt uit Drachten, weet niets van zoutwater, en is dol op alles wat met de Waddenzee en de Noordzee te maken heeft. Ik kan hem urenlang vertellen over de tijd dat ik in de jaren tachtig met mijn broer op de garnalenkotter zat. Hij vindt het allemaal interessant. Mijn eigen kinderen zijn er klaar mee. Tycho niet."

Lia op haar beurt vond een soort jongere-zoon-energie terug in huis. "Bart is 22, hij komt af en toe in het weekend over. Maar Tycho is hier elke dag. Ik kook 's avonds vaak voor drie, daar valt hij sowieso bij aan als hij thuis is. Soms eten we niet samen, soms wel. Ik vind het allebei prima. Er is leven in huis."

De financiële kant en de regelmatigheid

De huur die Hans en Lia vragen is 550 euro all-in: gas, water, licht, internet, schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes. Tycho gebruikt de tweede verdieping (kamer plus zijn eigen kleine zithoek bij het raam) en deelt de keuken en badkamer met Hans en Lia.

"De kamerverhuurvrijstelling van 6.633 euro voor 2026 is voor ons net genoeg," rekent Hans voor. "12 maanden 550 is 6.600. Net onder de grens, dus geen belasting. Wel een eenmalige melding bij de Belastingdienst dat hij bij ons inwoont, dat hebben we begin februari 2025 gedaan, gewoon telefonisch. Geen formulier, geen aanslag."

Sinds april 2025 is Hans gepensioneerd, en hij merkt dat de hospita-inkomsten in zijn boekhouding een verschil maken. "Niet noodzakelijk. We hebben mijn pensioen, Lia's deeltijd, en wat we hadden gespaard. Maar het is wel fijn dat er elke maand 550 binnenkomt waar we niets voor hoeven te doen behalve de kamer beschikbaar houden. Daar gaan vakanties van af. We gaan in september met z'n drieën, dat klopt, Tycho gaat ook mee als hij vrij krijgt van ING, naar een huis in Bretagne."

Wat moeilijk was voor het echtpaar

De eerste vier maanden waren spannend, vertelt Lia. "Hans en ik hadden vooral te wennen aan het feit dat we niet meer in onze pyjama door de gang konden lopen zonder na te denken. Kleine dingen. Lia zei midden in de nacht wat in de keuken doen om te drinken, kwam Tycho net thuis van een verjaardag. Onhandig. Daarna heb ik mijn pyjamabroek over een sweater aangedaan, het hoort er gewoon bij."

Een ander punt: het bespreken van dingen onder elkaar. "Hans en ik praten 's avonds in de keuken vaak na over de dag. Soms over kinderen, soms over werk, soms over zorgen rond mijn vader, soms over geld. Met Tycho in huis kan dat niet altijd meer aan de keukentafel. We hebben de slaapkamer op de eerste verdieping als terugtrekplek. Daar gaan we voor de echt eigen gesprekken naartoe. In het begin voelde het rommelig. Nu is het routine."

Wat ook moest worden geleerd: het uitspreken van ergernissen. "Ik ben opgevoed met: zeg het niet als het niet hoeft," zegt Hans. "Met Tycho werkt dat niet. In de derde maand had hij zijn auto driemaal voor mijn schuur geparkeerd waardoor ik er niet bij kon. Twee keer dacht ik: laat maar. Bij de derde keer heb ik gezegd: Tycho, dit werkt niet voor mij. Hij was meteen begripvol, het was sindsdien klaar."

Het overleg met Bart en de andere kinderen

Hun jongste zoon Bart vond het niet meteen makkelijk. "Hij kwam de eerste keer dat Tycho hier woonde over, voor een weekend, en hij voelde zich vreemd. Iemand anders in zijn oude kamer. We hebben er met hem over gesproken. Hij begreep dat het voor ons werkte, maar hij heeft een tijdje minder vaak gebeld, denk ik uit verlegenheid."

In juli 2025, met de zomer en de open dag bij Bart's studievereniging, was die spanning eraf. "Bart kwam zelf met een vriendin langs en het was allemaal heel gezellig, met z'n vijven aan tafel. Een mengelmoes van mensen. Tycho was beleefd, mijn vrouw was in haar element, de vriendin van Bart was nieuwsgierig naar hoe het werkte. Sindsdien is dat opgelost."

Floor en Eline vonden het meteen prima. "Floor woont met haar man en twee kleine kinderen in Rotterdam, en zij vinden het juist mooi dat we niet alleen wonen. Eline woont in Berlijn en is nuchterder, ze had alleen zorgen over de financiën (vooral over NHG vervallen), maar toen ze hoorde wat de afweging was had ze geen bezwaar."

Wat ze tegen anderen zouden zeggen

Tegen andere empty-nesters die overwegen om hospita te worden, hebben Hans en Lia allebei een advies.

Hans: "Doe het samen. Niet stiekem. Als je partner er niet voor is, ga je een huis-conflict creëren. Wij hebben er drie weken over gepraat voordat we besloten. Allebei doorgegaan ondanks de twijfels, samen verantwoordelijk. Niet ineen door duwen."

Lia: "Wees eerlijk over wat je niet kunt verdragen. Voor mij was rommel niet erg, voor Hans wel. Voor hem zijn feesten in huis een no-go, voor mij minder erg. We hebben dat van tevoren met elkaar besproken én met Tycho. Niemand heeft daar last van gehad."

En allebei: "Vraag toestemming aan de bank voordat je iemand laat tekenen. Niet erna. De NHG-discussie hadden we anders verloren. Nu wisten we wat het ging kosten en hadden we daarop ingecalculeerd."

Tot slot

Hans en Lia weten niet of Tycho voor altijd blijft. "Misschien een jaar," zegt Hans, "misschien drie jaar, misschien gaat hij volgende maand samenwonen met een vriendin, wie weet. Het maakt ons ook niet zoveel uit. Het experiment is geslaagd. Als hij vertrekt, vragen we de volgende. Als er geen volgende is, vragen we niet de volgende. Het is een optie geworden in plaats van een verplichting."

Het huis op IJburg leeft weer met drie mensen, ook al is de derde regelmatig niet thuis (Tycho werkt fulltime in de Zuidas, dat trekt ook tijd). "Daar zijn we wel achter gekomen," lacht Lia. "Het is niet alsof er nu constant gezellig over de vloer wordt gelopen. Tycho heeft zijn eigen leven. Maar er staan andere schoenen in de gang, er hangt een andere jas, en er is iemand die soms gewoon binnenkomt om te zeggen 'goeie dag he'. Dat is wat we wilden."

Mocht je in een vergelijkbare situatie zitten, dan vind je bij ons een korte check om te zien wat jij zou moeten regelen, gebaseerd op je situatie en gemeente. Vier vragen, geen account, alles lokaal in je browser.

Meer lezen over hospita-verhuur als koppel? Onze pillar over de hospitaregeling zet de regels op een rij, en in de wijkgids IJburg vind je hoe het hier woont. Voor de juridische kant rond opzegging en proeftijd, lees wat de hospitaregeling voor zoeker en hospita inhoudt.

Veelgestelde vragen

Moet je als echtpaar samen tekenen op het hospita-contract?

Nee. Eén van beide partners staat als hospita op het contract met de huurder, meestal degene op wie de woning is geregistreerd of die het meeste praktisch contact onderhoudt. Wel verstandig: beslis vooraf samen of je dit wilt, want het beïnvloedt de huiselijke dynamiek voor beiden.

Heeft een hospita-huurder gevolgen voor je NHG-hypotheek?

Bij een eigen woning met NHG-garantie is hospitaverhuur in principe toegestaan, maar elke bank hanteert eigen regels. Vraag schriftelijke toestemming vóór de huurder intrekt. Sommige banken vragen een kleine premie-aanpassing, andere niets. Niet vragen is risicovol.

Tellen hospita-inkomsten mee voor mijn AOW of partnerpensioen?

Nee. Hospita-inkomen is geen pensioen-belastbaar inkomen voor AOW of partnerpensioen. Wel kan het je inkomstenbelasting raken: tot de jaarlijkse vrijstellingsgrens (€5.998 in 2026) is het volledig vrijgesteld, daarboven betaal je belasting in box 1.

Werkt hospitaverhuur ook als je veel reist?

Ja, mits je hoofdverblijf in het huis blijft. De fiscus en gemeente eisen dat je daadwerkelijk hoofdbewoner bent (meer dan 50% van het jaar daar woont). Verlengd reizen of een tweede huis voor de wintermaanden buitenland zonder iemand in huis kan complicaties geven.

Hoe regel je vakantie of afwezigheid van het echtpaar terwijl de huurder thuis is?

Vooraf bespreken. De meeste hospita-huurders zijn dat juist gewend en vinden het prima. Zorg voor een sleutel-noodprotocol (wie kan invallen als er iets stuk gaat), een lijst met huisnummers, en duidelijke afspraken over de gemeenschappelijke ruimtes tijdens afwezigheid.