Hospitaverhuur belasting 2026: aangifte stap voor stap

Belasting is voor veel beginnende hospita's de grootste onzekerheid. Moet je iets opgeven? Hoeveel is fiscaal verstandig? Wat doet het met je hypotheekaftrek? In dit artikel lopen we de aangifte 2026 stap voor stap door: wat doe je binnen de vrijstelling, wat als je erbovenuit komt, hoe zit het met btw en welke administratie moet je bewaren voor het geval de Belastingdienst ooit vragen stelt.

We schrijven dit voor de Nederlandse particuliere hospita met één tot twee verhuurde kamers in de eigen woning. Heb je een complexere situatie (BV, meerdere panden, short stay), raadpleeg dan altijd een belastingadviseur, dit artikel is uitleg, geen advies.

Moet ik mijn hospi-inkomsten opgeven bij de Belastingdienst?

Het antwoord hangt af van één getal: €6.633 voor 2026. Dat is de kamerverhuurvrijstelling. Blijven je totale huurinkomsten onder dat bedrag en voldoe je aan alle voorwaarden, dan vallen de inkomsten volledig buiten je aangifte. Geen hokje aanvinken, geen bedrag invullen, geen specificatie.

Klinkt te mooi om waar te zijn? Het is een echte vrijstelling, expliciet vastgelegd in artikel 3.114 van de Wet inkomstenbelasting 2001. De achterliggende gedachte: kleinschalige kamerverhuur in de eigen woning is sociaal nuttig (verlicht de woningmarkt) en administratief belastend voor zowel hospita als Belastingdienst. Vandaar deze vrijstelling.

Ga je wél boven de grens, dan moet je de volledige huur opgeven, niet alleen het deel boven de €6.633. We werken hieronder beide scenario's uit.

Scenario A: Onder de vrijstelling, niets opgeven

Verhuur je voor €500 per maand (€6.000 per jaar, ruim onder de grens), dan ziet je aangifte er net zo uit als zonder verhuur:

• Box 1, eigen woning: WOZ-waarde, eigenwoningforfait, betaalde hypotheekrente. Niets verandert.
• Box 1, overige inkomsten: geen vermelding van de huur.
• Box 3, vermogen: spaargeld en eventuele beleggingen zoals normaal.

Klaar. Je huurder is fiscaal voor jou onzichtbaar. Het enige verschil ten opzichte van een aangifte zonder verhuur is dat je interne administratie wat uitgebreider is (zie verderop).

Scenario B: Boven de vrijstelling, alles opgeven

Verhuur je voor €700 per maand (€8.400 per jaar, boven de grens), dan moet de hele €8.400 in je aangifte. Niet alleen €1.767 (het bedrag boven de grens). De vrijstelling werkt als een drempel, niet als een aftrekpost.

Waar geef je het op? In het aangifteformulier vind je het onder "Inkomsten uit eigen woning" of, afhankelijk van de online versie, onder "Tijdelijke verhuur eigen woning". De Belastingdienst groepeert dit met andere niet-reguliere inkomsten uit je woning. Hou er rekening mee dat het tarief gelijk is aan dat van je arbeidsinkomen, dus 36,97% in de eerste schijf, 49,5% in de tweede.

Belangrijk: hoewel je de huur als inkomsten opgeeft, blijft de woning box 1 (eigen woning). Je hoeft geen deel naar box 3 te schuiven. Dat onderscheidt hospitaverhuur van bijvoorbeeld langdurige verhuur van de hele woning.

Hoe geef je hospi-inkomsten op stap voor stap?

Dit gaat alleen op als je boven de vrijstelling uitkomt. Onder de grens hoef je niets te doen. Voor de aangifte 2026 (te doen in voorjaar 2027) volg je deze route:

Stap 1: Bereken je totale jaarinkomen uit verhuur

Tel alle vergoedingen op die je in 2026 van je hospita-huurder hebt ontvangen:

• Kale huur
• Vergoedingen voor energie, water, internet
• Vergoedingen voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes
• Eventuele inboedelvergoeding (bij gemeubileerde verhuur)

Trek hier niet je eigen kosten van af (zoals onderhoud, verzekering of een deel van de hypotheek). Bij hospitaverhuur is er geen aftrek van kosten, je geeft het brutobedrag op. Dat is anders dan bij verhuur in box 3 of bij ondernemerschap.

Stap 2: Open Mijn Belastingdienst

Log in met je DigiD op mijn.belastingdienst.nl. De aangifte 2026 staat vanaf 1 maart 2027 open. Begin niet eerder, want er ontbreken dan vooringevulde gegevens.

Stap 3: Ga naar "Eigen woning"

In het menu kies je Box 1 → Inkomsten uit eigen woning. Je ziet daar je hypotheekgegevens al ingevuld (rente, schuld, WOZ). Onder die sectie zit een vraag in de trant van: "Heeft u inkomsten uit verhuur van een (deel van een) eigen woning?"

Stap 4: Vul "ja" in en geef het bedrag op

Bij "ja" verschijnt een invulveld. Vul het bruto jaarbedrag in (in ons voorbeeld €8.400). De Belastingdienst rekent zelf met het schijftarief uit hoeveel belasting je verschuldigd bent.

Stap 5: Controleer je hypotheekrenteaftrek

Belangrijk: hospitaverhuur tast je hypotheekrenteaftrek niet aan. Controleer dat het systeem je volledige rente nog aftrekt. Je betaalt belasting over de huur, maar niets verandert aan de eigen-woning-status van het pand. Dat is goed, het is precies de fiscale logica achter de regeling.

Stap 6: Bewaar de aangifte en bewijsstukken

Print of download de PDF van je aangifte. Bewaar die met de bewijsstukken (huurcontract, bankafschriften, BRP-bewijs huurder) vijf jaar in een aparte map. Vijf jaar is de standaard bewaartermijn voor de Belastingdienst om naheffingen op te leggen.

Wat is de impact op je hypotheekrenteaftrek?

Hier zit een van de mooiste elementen van de hospita-regeling: je hypotheekrenteaftrek blijft volledig behouden, ongeacht of je onder of boven de vrijstelling uitkomt. Dat is uniek voor hospitaverhuur, bij andere verhuurvormen verlies je vaak een deel.

Concreet:

• Onder de vrijstelling: geen huur opgeven, volledige hypotheekrenteaftrek.
• Boven de vrijstelling: volledige huur opgeven, volledige hypotheekrenteaftrek.

Vergelijk dat met deze alternatieven, waar je wél verliest:

• Verhuur van de hele woning (bijvoorbeeld een jaar in het buitenland): de woning verschuift naar box 3 of valt onder de tijdelijke verhuurregeling met 70%-bijtelling. Hypotheekrenteaftrek vervalt voor de verhuurde periode.
• Tweede woning verhuren: volledig in box 3, geen hypotheekrenteaftrek mogelijk in box 1 (want het is geen eigen woning).
• Onroerend goed in een BV: volledig zakelijk, andere fiscale spelregels.

Bij hospitaverhuur blijft alles in box 1 als jouw eigen woning. Je betaalt het normale eigenwoningforfait over de WOZ-waarde, je trekt de volledige hypotheekrente af, en je verhuurinkomsten zijn óf belastingvrij (onder de grens) óf belast tegen je IB-tarief (boven de grens), maar zonder dat de structuur van je eigen woning verandert.

Een veelgemaakte fout: hospita's denken dat ze "een deel" van hun rente moeten aftrekken in verhouding tot het verhuurde oppervlakte. Dat is niet zo. De woning is ondeelbaar in box 1. Trek de volledige rente af.

Geldt er btw op hospitaverhuur?

Voor reguliere hospitaverhuur aan een natuurlijk persoon die het pand als woonruimte gebruikt: geen btw. Verhuur van woonruimte is vrijgesteld van btw op grond van artikel 11 lid 1 sub b Wet OB. Je hoeft je niet aan te melden bij de Belastingdienst voor btw, je rekent geen btw aan je huurder, en je trekt geen voorbelasting af.

Wanneer wordt het anders? Drie uitzonderingsgevallen die voor de meeste hospita's niet relevant zijn:

1. Verhuur aan een onderneming voor zakelijk gebruik, bijvoorbeeld een huurder die de kamer als kantoor gebruikt en btw-plichtig is. Dan kun je opteren voor btw-belaste verhuur.
2. Short stay onder zes maanden met aanvullende diensten (schoonmaak, ontbijt, beddengoed). Dan lijkt het op een hotelfunctie en kan btw aan de orde zijn (9% laag tarief).
3. Verhuur via een zakelijke entiteit (BV, eenmanszaak met btw-nummer). Dan gelden andere regels.

Voor de typische particuliere hospita die een kamer aan een student of starter verhuurt: btw speelt geen rol. Je verstuurt geen factuur met btw. Een eenvoudige huurkwitantie of bankoverschrijving met omschrijving "huur kamer maand X" volstaat.

Welke administratie moet je bewaren?

De Belastingdienst stelt geen formele eis dat je een aparte administratie bijhoudt voor hospitaverhuur, als je onder de vrijstelling blijft, is er geen aangifteverplichting en dus ook geen administratieverplichting in strikte zin. Maar wel: je moet bij een eventuele controle binnen redelijke tijd kunnen aantonen dat je aan de voorwaarden hebt voldaan.

Onze aanrader: maak een digitale map "Hospitaverhuur 2026" en bewaar daarin:

Het huurcontract met hospita-clausule

Eén PDF van het ondertekende contract, inclusief de expliciete verwijzing naar artikel 7:232 lid 3 BW. Dit bewijst dat het inderdaad om een hospitaconstructie gaat. Heb je het contract via de Woonbond gedownload, bewaar dan ook het modelcontract als referentie.

Bewijs van BRP-inschrijving

Een uittreksel uit de BRP van je gemeente waaruit blijkt dat je huurder op jouw adres staat ingeschreven. De huurder kan dit zelf opvragen bij de gemeente. Bewaar het uittreksel; dit is hard bewijs dat aan voorwaarde 2 van de vrijstelling is voldaan.

Maandelijkse bankafschriften

Niet alle bankafschriften, maar wel de regels waaruit blijkt dat de huurder elke maand het afgesproken bedrag heeft overgemaakt. Een Excel-overzicht is ook handig: kolommen voor maand, ontvangen bedrag, kale huur, energievergoeding, inboedelbijdrage. Zo zie je in één oogopslag of je nog onder de jaargrens zit.

Bewijs van eventuele aanvullende vergoedingen

Sommige hospita's vragen een eenmalige bijdrage voor inboedel of een borg. De borg telt niet mee voor de huurinkomsten (het is geen huur, het is een waarborgsom die je moet teruggeven). Maar als je de borg op een aparte rekening zet, bewaar daar ook bewijs van.

Foto's van de kamer bij aanvang

Niet voor de Belastingdienst, maar voor jezelf. Bij een schadegeschil aan het einde van de huur is dit goud waard. Lees ook ons artikel over borg terugvragen.

Bewaartermijn: vijf jaar. De Belastingdienst kan in beginsel tot vijf jaar terug naheffingen opleggen. Voor de zekerheid kun je zeven jaar aanhouden, dat is de termijn die ondernemers verplicht zijn aan te houden, en zo zit je altijd safe.

Wat als je je vergist en achteraf blijkt dat je boven de grens zat?

Een fout met de aangifte is niet het einde van de wereld, mits je het zelf opbiecht voor de Belastingdienst je betrapt. Twee scenario's:

Vrijwillige verbetering binnen twee jaar. Lees je deze gids in 2027 en ontdek je dat je in 2025 €6.500 hebt opgehaald terwijl de grens toen €6.327 was? Je was dus eigenlijk belastingplichtig en je hebt het niet aangegeven. Je kunt zelf een verbetering indienen via Mijn Belastingdienst of een brief sturen. Bij vrijwillige verbetering binnen twee jaar krijg je geen boete, alleen de naheffing en heffingsrente. Dat is meestal een paar tientjes tot een paar honderd euro.

Herziening na controle. Komt de Belastingdienst er zelf achter (bijvoorbeeld via een steekproef of een tip), dan krijg je naast de naheffing een boete van maximaal 25% van het belastingbedrag. In ernstige gevallen (opzet) kan dat oplopen tot 100%.

De moraal: ontdek je een fout, los het zelf op. Onze hospita-check helpt je vooraf om je situatie te toetsen, vul je gegevens in en je ziet of je onder of boven de grens zit, plus welke voorwaarden eventueel knellen.

Veelgestelde vragen

Moet ik de huur ook opgeven als deze in mijn partner-aangifte zit?

Ja, hospi-inkomsten worden bij één van beide fiscale partners aangegeven, meestal degene op wiens naam de woning staat (of beiden, als de woning gezamenlijk eigendom is). De vrijstelling van €6.633 geldt per huishouden, niet per partner. Twee partners kunnen niet allebei €6.633 belastingvrij ontvangen voor dezelfde verhuurde kamer.

Wat als mijn huurder zwart wil betalen om belasting te ontwijken?

Doe dat niet. Voor jou maakt het binnen de vrijstelling niets uit (de huur is sowieso belastingvrij), dus wit ontvangen via bankoverschrijving is altijd verstandiger. Het zorgt voor een papieren spoor dat je voorwaarden bewijst en is bovendien veiliger, bij een geschil heb je altijd bewijs van betaling. Bovendien is je huurder waarschijnlijk huurtoeslag-aanvrager of belastingaangever waarbij wit betalen relevant is voor zijn aangifte.

Krijg ik een rekening van de Belastingdienst als ik boven de grens zit?

Nee, je betaalt via je gewone aangifte inkomstenbelasting in mei. Komt boven de grens uit, dan zie je in je voorlopige aanslag dat de huurinkomsten zijn opgeteld bij je inkomen, en het schijftarief is toegepast. Je hoeft geen aparte aanslag of formulier te verwachten.

Geldt de kamerverhuurvrijstelling ook voor mijn AOW of bijstandsuitkering?

De vrijstelling werkt alleen voor de inkomstenbelasting. Voor uitkeringen geldt dat hospi-inkomsten meestal wél worden meegeteld als inkomen, vooral bij bijstand of toeslagen. Vraag bij je gemeente of het UWV expliciet na hoe ze hospitaverhuur behandelen, want dat kan je uitkering of toeslag verlagen.

Hoe gaat dit als ik halverwege het jaar ben begonnen met verhuren?

Geen probleem, de €6.633 grens is een jaargrens, niet pro rata. Begin je in juli te verhuren voor €600 per maand (€3.600 in dat jaar), dan zit je gewoon onder de grens en is alles belastingvrij. Het volgend kalenderjaar tikt de teller weer op nul.

Plaats je hospitakamer rustig op Huismaatje

Wil je je hospitakamer beheersbaar verhuren zonder Kamernet-prijzen of agressieve uitnodigingen? Op Huismaatje plaats je je kamer gratis, plan je een hospi-avond met tijdslots en kies je rustig zelf een huisgenoot. Plaats je kamer →