Hospitaverhuur belasting 2026: zo zit het met je aangifte

Belasting is voor veel beginnende hospita's de grootste onzekerheid. Moet je iets opgeven? Hoeveel is fiscaal verstandig? Wat doet het met je hypotheekaftrek? In dit artikel lopen we de aangifte 2026 door: wat doe je binnen de vrijstelling, wat als je erbovenuit komt, hoe zit het met btw en welke administratie moet je bewaren voor het geval de Belastingdienst ooit vragen stelt. Voor het complete plaatje van huur, contract en huurbescherming lees je ons overzicht van de hospitaregeling.

We schrijven dit voor de Nederlandse particuliere hospita met één tot twee verhuurde kamers in de eigen woning. Heb je een complexere situatie (BV, meerdere panden, short stay), raadpleeg dan altijd een belastingadviseur, dit artikel is uitleg, geen advies.

Moet ik mijn hospi-inkomsten opgeven bij de Belastingdienst?

Het antwoord hangt af van één getal: €6.633 voor 2026. Dat is de kamerverhuurvrijstelling. Blijven je totale huurinkomsten onder dat bedrag en voldoe je aan alle voorwaarden, dan vallen de inkomsten volledig buiten je aangifte. Geen hokje aanvinken, geen bedrag invullen, geen specificatie.

Klinkt te mooi om waar te zijn? Het is een echte vrijstelling, expliciet vastgelegd in artikel 3.114 van de Wet inkomstenbelasting 2001. De achterliggende gedachte: kleinschalige kamerverhuur in de eigen woning is sociaal nuttig (verlicht de woningmarkt) en administratief belastend voor zowel hospita als Belastingdienst. Vandaar deze vrijstelling.

Ga je wél boven de grens, dan vervalt de vrijstelling over de volledige huur, niet alleen over het deel boven de €6.633. We werken hieronder beide scenario's uit.

Scenario A: Onder de vrijstelling, niets opgeven

Verhuur je voor €500 per maand (€6.000 per jaar, ruim onder de grens), dan ziet je aangifte er net zo uit als zonder verhuur:

• Box 1, eigen woning: WOZ-waarde, eigenwoningforfait, betaalde hypotheekrente. Niets verandert.
• Box 1, overige inkomsten: geen vermelding van de huur.
• Box 3, vermogen: spaargeld en eventuele beleggingen zoals normaal.

Klaar. Je huurder is fiscaal voor jou onzichtbaar. Het enige verschil ten opzichte van een aangifte zonder verhuur is dat je interne administratie wat uitgebreider is (zie verderop).

Scenario B: Boven de vrijstelling, alles opgeven

Verhuur je voor €700 per maand (€8.400 per jaar, boven de grens), dan geldt de vrijstelling voor de hele €8.400 niet. Niet alleen voor €1.767 (het bedrag boven de grens). De vrijstelling werkt als een drempel, niet als een aftrekpost.

Hoe je de huur dan in je aangifte verwerkt, in welke box en tegen welk tarief, hangt af van je situatie, bijvoorbeeld of je de woning bezit of zelf huurt. Dat verschilt te veel per situatie om hier voor iedereen uit te schrijven. Gebruik daarom de uitleg van de Belastingdienst over de kamerverhuurvrijstelling of vraag een belastingadviseur om mee te kijken.

Hoe pak je je aangifte stap voor stap aan?

Onder de grens hoef je niets op te geven. Toch is het verstandig om elk jaar dezelfde paar stappen te doorlopen, zodat je zeker weet aan welke kant van de grens je zit.

Stap 1: Bereken je totale jaarinkomen uit verhuur

Tel alle vergoedingen op die je in het jaar van je hospita-huurder hebt ontvangen:

• Kale huur
• Vergoedingen voor energie, water, internet
• Vergoedingen voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes
• Eventuele inboedelvergoeding (bij gemeubileerde verhuur)

Trek hier niet je eigen kosten van af (zoals onderhoud, verzekering of een deel van de hypotheek). Voor de grens van de vrijstelling telt het brutobedrag dat je ontvangt.

Stap 2: Check de voorwaarden

Blijf je onder de €6.633, kijk dan ook of je aan de andere voorwaarden voldoet: je woont er zelf, de kamer is onderdeel van je eigen woning en het is geen kortdurende verhuur. Zijn de voorwaarden in orde, dan hoef je in je aangifte niets met de huur te doen.

Stap 3: Boven de grens? Zoek uit waar het thuishoort

Kom je boven de grens of voldoe je niet aan een voorwaarde, dan moet je de huur wel verwerken. Log in met je DigiD op mijn.belastingdienst.nl en lees de uitleg bij de kamerverhuurvrijstelling, of vraag een belastingadviseur. Begin niet te vroeg met je aangifte, want dan ontbreken er vaak nog vooringevulde gegevens.

Stap 4: Bewaar de aangifte en bewijsstukken

Print of download de PDF van je aangifte. Bewaar die met de bewijsstukken (huurcontract, bankafschriften, BRP-bewijs huurder) vijf jaar in een aparte map. Vijf jaar is de standaard termijn waarbinnen de Belastingdienst kan naheffen.

Wat is de impact op je hypotheekrenteaftrek?

Binnen de kamerverhuurvrijstelling blijft je woning, inclusief de verhuurde kamer, in box 1 als jouw eigen woning. Je betaalt het normale eigenwoningforfait over de WOZ-waarde en je trekt je hypotheekrente af zoals je gewend bent. Daar zit een groot deel van de fiscale aantrekkingskracht van hospitaverhuur.

Een veelgemaakte fout: hospita's denken dat ze binnen de vrijstelling maar "een deel" van hun rente mogen aftrekken, in verhouding tot het verhuurde oppervlak. Dat is niet zo: binnen de vrijstelling verandert er niets aan je eigen woning.

Ga je boven de grens of voldoe je niet aan de voorwaarden, dan kan dat wel gevolgen hebben voor hoe je woning en je hypotheek fiscaal worden behandeld. Laat je in dat geval goed informeren voordat je je huurprijs vastlegt. Heb je een hypotheek, vraag dan sowieso eerst toestemming aan je bank voordat je gaat verhuren.

Geldt er btw op hospitaverhuur?

Voor reguliere hospitaverhuur aan een natuurlijk persoon die het pand als woonruimte gebruikt: geen btw. Verhuur van woonruimte is vrijgesteld van btw op grond van artikel 11 lid 1 sub b Wet OB. Je hoeft je niet aan te melden bij de Belastingdienst voor btw, je rekent geen btw aan je huurder, en je trekt geen voorbelasting af.

Wanneer wordt het anders? Drie uitzonderingsgevallen die voor de meeste hospita's niet relevant zijn:

1. Verhuur aan een onderneming voor zakelijk gebruik, bijvoorbeeld een huurder die de kamer als kantoor gebruikt en btw-plichtig is. Dan kun je opteren voor btw-belaste verhuur.
2. Short stay met aanvullende diensten (schoonmaak, ontbijt, beddengoed). Dan lijkt het op een hotelfunctie en kan btw aan de orde zijn.
3. Verhuur via een zakelijke entiteit (BV, eenmanszaak met btw-nummer). Dan gelden andere regels.

Voor de typische particuliere hospita die een kamer aan een student of starter verhuurt: btw speelt geen rol. Je verstuurt geen factuur met btw. Een eenvoudige huurkwitantie of bankoverschrijving met omschrijving "huur kamer maand X" volstaat.

Welke administratie moet je bewaren?

De Belastingdienst stelt geen formele eis dat je een aparte administratie bijhoudt voor hospitaverhuur, als je onder de vrijstelling blijft, is er geen aangifteverplichting en dus ook geen administratieverplichting in strikte zin. Maar wel: je moet bij een eventuele controle binnen redelijke tijd kunnen aantonen dat je aan de voorwaarden hebt voldaan.

Onze aanrader: maak een digitale map "Hospitaverhuur 2026" en bewaar daarin:

Het huurcontract met hospita-clausule

Eén PDF van het ondertekende contract, inclusief de expliciete verwijzing naar artikel 7:232 lid 3 BW. Dit bewijst dat het inderdaad om een hospitaconstructie gaat. Heb je het contract via de Woonbond gedownload, bewaar dan ook het modelcontract als referentie.

Bewijs van BRP-inschrijving

Een uittreksel uit de BRP van je gemeente waaruit blijkt dat je huurder op jouw adres staat ingeschreven. De huurder kan dit zelf opvragen bij de gemeente. Bewaar het uittreksel; dit is hard bewijs dat aan voorwaarde 2 van de vrijstelling is voldaan.

Maandelijkse bankafschriften

Niet alle bankafschriften, maar wel de regels waaruit blijkt dat de huurder elke maand het afgesproken bedrag heeft overgemaakt. Een Excel-overzicht is ook handig: kolommen voor maand, ontvangen bedrag, kale huur, energievergoeding, inboedelbijdrage. Zo zie je in één oogopslag of je nog onder de jaargrens zit.

Bewijs van eventuele aanvullende vergoedingen

Sommige hospita's vragen een eenmalige bijdrage voor inboedel of een borg. De borg telt niet mee voor de huurinkomsten (het is geen huur, het is een waarborgsom die je moet teruggeven). Maar als je de borg op een aparte rekening zet, bewaar daar ook bewijs van.

Foto's van de kamer bij aanvang

Niet voor de Belastingdienst, maar voor jezelf. Bij een schadegeschil aan het einde van de huur is dit goud waard. Lees ook ons artikel over borg vragen als hospita.

Bewaartermijn: vijf jaar. De Belastingdienst kan in beginsel tot vijf jaar terug naheffingen opleggen. Voor de zekerheid kun je zeven jaar aanhouden, dat is de termijn die ondernemers verplicht zijn aan te houden, en zo zit je altijd safe.

Wat als je je vergist en achteraf blijkt dat je boven de grens zat?

Een fout met de aangifte is niet het einde van de wereld, mits je het zelf opbiecht voor de Belastingdienst je betrapt. Twee scenario's:

Vrijwillige verbetering binnen twee jaar. Lees je deze gids in 2027 en ontdek je dat je in 2025 €6.500 hebt opgehaald terwijl de grens toen €6.324 was? Je was dus eigenlijk belastingplichtig en je hebt het niet aangegeven. Je kunt zelf een verbetering indienen via Mijn Belastingdienst of een brief sturen. Bij vrijwillige verbetering binnen twee jaar krijg je in de regel geen boete, alleen de naheffing en heffingsrente.

Herziening na controle. Komt de Belastingdienst er zelf achter (bijvoorbeeld via een steekproef of een tip), dan kun je naast de naheffing ook een boete krijgen, die hoger uitvalt naarmate het verwijt groter is.

De moraal: ontdek je een fout, los het zelf op. Onze hospita-check helpt je vooraf om je situatie te toetsen, vul je gegevens in en je ziet of je onder of boven de grens zit, plus welke voorwaarden eventueel knellen.

Veelgestelde vragen

Moet ik de huur ook opgeven als deze in mijn partner-aangifte zit?

Ja, hospi-inkomsten worden bij één van beide fiscale partners aangegeven, meestal degene op wiens naam de woning staat (of beiden, als de woning gezamenlijk eigendom is). De vrijstelling van €6.633 geldt per huishouden, niet per partner. Twee partners kunnen niet allebei €6.633 belastingvrij ontvangen voor dezelfde verhuurde kamer.

Wat als mijn huurder zwart wil betalen om belasting te ontwijken?

Doe dat niet. Voor jou maakt het binnen de vrijstelling niets uit (de huur is sowieso belastingvrij), dus wit ontvangen via bankoverschrijving is altijd verstandiger. Het zorgt voor een papieren spoor dat je voorwaarden bewijst en is bovendien veiliger, bij een geschil heb je altijd bewijs van betaling. Bovendien is je huurder waarschijnlijk huurtoeslag-aanvrager of belastingaangever waarbij wit betalen relevant is voor zijn aangifte.

Krijg ik een rekening van de Belastingdienst als ik boven de grens zit?

Nee, het loopt via je gewone aangifte inkomstenbelasting. Na je aangifte krijg je een (voorlopige) aanslag waarin de huurinkomsten zijn meegenomen. Je hoeft geen aparte aanslag of apart formulier te verwachten.

Geldt de kamerverhuurvrijstelling ook voor mijn AOW of bijstandsuitkering?

De vrijstelling werkt alleen voor de inkomstenbelasting. Of de huur gevolgen heeft voor je uitkering, hangt af van het soort uitkering: bij bijstand telt de huur bijvoorbeeld wél als inkomen. Hoe het zit bij AOW en bijstand, lees je in kamer verhuren met AOW of een uitkering. Vraag bij twijfel na bij je gemeente of de SVB.

Hoe gaat dit als ik halverwege het jaar ben begonnen met verhuren?

Geen probleem, de €6.633 grens is een jaargrens, niet pro rata. Begin je in juli te verhuren voor €600 per maand (€3.600 in dat jaar), dan zit je gewoon onder de grens en is alles belastingvrij. Het volgend kalenderjaar tikt de teller weer op nul.

Plaats je hospitakamer rustig op Huismaatje

Wil je je hospitakamer rustig en zonder kosten verhuren? Op Huismaatje plaats je je kamer gratis, plan je een hospi-avond met tijdslots en kies je rustig zelf een huisgenoot. Plaats je kamer →