Wat als je hospita-huurder niet betaalt? Stappenplan

Een huisgenoot die de huur niet betaalt, is een van de meest stressvolle situaties die je als hospita kunt meemaken. Het breekt het vertrouwen in een woonsituatie waarin je dagelijks dezelfde keuken deelt, en tegelijk laat het Nederlandse huurrecht je niet zomaar de deur uit zetten. Er is een vast stappenplan dat je moet volgen, met deadlines, formele vereisten en bewijsverplichtingen, en als je daar één stap overslaat, kun je later voor de rechter het deksel op de neus krijgen.

In dit artikel doorlopen we het complete proces, vanaf de eerste gemiste betaling tot de uitspraak van een kantonrechter. We vertellen welke termijnen wanneer aflopen, welke bewijsstukken je moet verzamelen, hoeveel het kost en welk specifiek voordeel je hebt als hospita die binnen de proefperiode van negen maanden zit. Plus: hoe je het probleem voor zo lang mogelijk in der minne probeert op te lossen, want een uitzettingsprocedure is voor niemand een fijne afloop.

Stap 1: vriendelijke herinnering binnen één week

Het begint klein. De eerste maand komt langs en de huur staat niet op je rekening. Voordat je iets escaleert, gewoon even checken: is er een technisch probleem? Heeft je huisgenoot het misschien gewoon vergeten? Is er een onverwachte reden zoals een gehackte rekening of een loonwisseling die net niet op tijd kwam?

Wat je doet:

• Stuur een vriendelijk berichtje via WhatsApp of e-mail. "Hé, ik zie de huur van deze maand nog niet binnen, alles oké?"
• Wacht een dag of twee op antwoord
• Als er een geldige reden is en een concrete oplosbare datum, sluit het netjes af in een schriftelijk berichtje: "Top, ik zie je betaling dan op [datum] tegemoet"

Waarom je dit zo doet:

• 80 procent van de gemiste betalingen heeft een prozaïsche reden en wordt binnen 48 uur opgelost
• Een vriendelijke eerste herinnering bouwt geen vijandschap op
• Het toont aan dat je redelijkheid hebt geboden, mocht het later toch tot een procedure komen
• Het schept een schriftelijk bewijsspoor van het moment dat je kennis kreeg van de wanbetaling

Wat je niet doet:

• Geen verwijten, geen dramatiek, geen direct dreigen met opzegging
• Niet wachten met je eerste berichtje tot een week of langer, dan voelt je huisgenoot zich gepasseerd of het wordt voor jezelf onoverzichtelijk
• Geen mondelinge afspraken zonder schriftelijke bevestiging

Documenteren: Bewaar je berichtje of e-mail. Maak een eenvoudig logboek waarin je per maand bijhoudt: betaaldatum, bedrag, en eventuele afwijkingen. Dit logboek wordt later goud waard.

Stap 2: schriftelijke ingebrekestelling per aangetekende post

Komt de betaling na je vriendelijke herinnering nog steeds niet? Volgens het Burgerlijk Wetboek is de huur "verschuldigd" zodra de afgesproken betaaldatum is gepasseerd, maar je moet je huurder formeel "in gebreke stellen" voordat je naar de rechter kunt. Een ingebrekestelling is een juridische term: het is een schriftelijke aankondiging dat je huurder niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan, met een redelijke termijn om alsnog te betalen.

Wat je doet:

• Schrijf een formele brief (geen WhatsApp, geen e-mail, al kan e-mail wel als secundair kanaal dienen)
• Verstuur per aangetekende post, zodat je een leveringsbewijs hebt
• Stel een termijn van veertien dagen voor betaling
• Maak duidelijk dat je bij uitblijven van betaling tot opzegging, ontbinding of incasso zult overgaan

Wat hoort er in de ingebrekestelling:

Waarom dit zo precies: Een rechter wil zien dat je huurder een duidelijke en redelijke kans heeft gehad om alsnog te betalen. Een onduidelijke of dreigende brief kan tegen je werken; een formele en redelijke ingebrekestelling werkt voor je. De aangetekende verzending bewijst dat de brief is afgeleverd of bezorgd is, een mondelinge waarschuwing of een onaangetekende e-mail is voor de rechter veel zwakker bewijs.

Tijdlijn:

• Verzending: dag 1
• Aankomst aangetekend: dag 2-3
• Reactietermijn: tot dag 14
• Geen betaling op dag 14: je gaat naar stap 3

Stap 3: deurwaarder of incassobureau inschakelen

Als de termijn van de ingebrekestelling is verstreken zonder betaling, heb je twee parallelle sporen die je tegelijk kunt bewandelen:

Spoor A: incasso van de openstaande huur Je schakelt een incassobureau of deurwaarder in om het openstaande bedrag op te eisen. Een incassobureau is goedkoper (vaak op no-cure-no-pay basis), een deurwaarder is officieler en kan direct tot beslaglegging overgaan als de huurder een rechterlijk vonnis krijgt.

Voor een hospita-situatie waarbij het om enkele honderden euro's per maand gaat, is een incassobureau meestal de meest verstandige eerste stap. Kosten: meestal niet vooraf, je betaalt achteraf een percentage (15-20%) van het geïncasseerde bedrag. Bij niet-betaling word je doorgaans niet extra belast.

Spoor B: voorbereiden op opzegging of ontbinding Tegelijkertijd begin je na te denken over of je de huurovereenkomst wilt voortzetten of beëindigen. Voor hospita's is dit waar de proefperiode van negen maanden cruciaal wordt, daar komen we direct op terug.

Voor de incassoprocedure heb je nodig:

• Het oorspronkelijke huurcontract
• Bewijs van de overeengekomen huurprijs
• Bankafschriften die de gemiste betalingen aantonen
• Je vriendelijke herinnering en aangetekende ingebrekestelling
• Eventuele aanvullende correspondentie (WhatsApp, e-mail) over betalingsbeloften die niet zijn nagekomen

Tijdlijn:

• Incassobureau opdracht: dag 14-15
• Eerste sommatiebrief van incassobureau: dag 15-21
• Tweede sommatie of overdracht aan deurwaarder: dag 30-45
• Aankondiging van een rechtszaak: dag 45-60

In ongeveer 40 procent van de gevallen wordt een huurachterstand alleen al door een incassobureau-brief opgelost, omdat de dreiging van bijkomende kosten en een BKR-registratie alsnog een stevige stok achter de deur blijkt.

Stap 4: gebruik je 9-maanden proeftijd voordeel als hospita

Hier komt het juridische pluspunt van de hospitaregeling. Op grond van artikel 7:232 lid 3 BW geldt voor hospitaverhuur een proefperiode van negen maanden waarin je huurder geen huurbescherming heeft. Dat betekent: in de eerste negen maanden mag je de huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van één maand, om welke reden dan ook, inclusief wanbetaling, incompatibele samenwoning of zelfs gewoon "geen klik".

Wat dit voor je betekent in een wanbetalingssituatie:

• Als je hospita-huurder vier maanden bij je woont en de derde maand niet betaalt, kun je gewoon opzeggen met een maand opzegtermijn. Je hoeft niet naar de kantonrechter voor ontbinding.
• De opzegging kan een schriftelijke brief zijn, geen formele rechterlijke procedure
• De ene maand opzegtermijn is wettelijk en kan niet door je huurder worden verlengd

Hoe formuleer je de opzegging:

Verstuur per aangetekende post, zodat je leveringsbewijs hebt.

Belangrijke nuance:

• Zit je buiten de proefperiode (na maand negen)? Dan val je terug op de gewone huurbescherming. Opzegging is dan veel lastiger en je moet via een kantonrechter een ontbinding aanvragen, zie stap 5.
• Zit je binnen de proefperiode maar zegt je huurder dat hij ongeoorloofd ontslagen is? Dan moet hij dat zelf via de kantonrechter aanvechten en een uitspraak afdwingen. In de tussentijd is jouw opzegging geldig.

In de praktijk: bijna 90 procent van de wanbetalingsgevallen die binnen de proefperiode vallen, worden via deze opzeggingsroute opgelost. Een combinatie van een formele opzegging en een parallelle incassoprocedure voor de openstaande maanden is de meest efficiënte route.

Stap 5: ontbinding van de huurovereenkomst via de kantonrechter

Zit je buiten de proefperiode of werkt de opzegging niet (bijvoorbeeld omdat je huurder weigert te vertrekken), dan is de volgende stap een procedure tot ontbinding bij de kantonrechter. Dit is een formele juridische procedure waarvoor je in principe geen advocaat nodig hebt voor zaken onder de 25.000 euro, maar wel een goede voorbereiding.

Vereisten voor ontbinding wegens huurachterstand:

De Hoge Raad heeft in vaste jurisprudentie bepaald dat een huurachterstand van meer dan drie maanden in beginsel grond is voor ontbinding. Bij minder dan drie maanden moet je extra omstandigheden aantonen (bijvoorbeeld eerder herhaalde wanbetaling, of toegerekende verstoringen van het samenwonen).

Wat je doet:

• Dien een verzoekschrift in bij de kantonrechter van het arrondissement waar de woning staat
• Voeg alle bewijsstukken toe: huurcontract, bankafschriften, ingebrekestelling, correspondentie, eventuele eerdere gerechtelijke stukken
• Vraag tegelijkertijd om veroordeling tot betaling van de openstaande huur en tot ontruiming
• Betaal griffierechten (in 2026 circa 80-100 euro voor kantonzaken)

Tijdlijn van een procedure:

• Indienen verzoekschrift: week 1
• Oproep van de gedaagde: week 2-3
• Mondelinge behandeling (zitting): week 6-10
• Uitspraak van de rechter: week 10-14
• Eventuele beroepsprocedure: extra 6-12 maanden

In totaal moet je rekenen op drie tot zes maanden voordat je een uitspraak hebt waarmee je daadwerkelijk kunt ontruimen. In die periode loopt de huurachterstand verder op, wat je in beginsel kunt verhalen, maar in praktijk vaak een verloren bedrag is omdat je huurder al geen middelen had om te betalen.

Bewijslast in de procedure: Op jou ligt de plicht om aan te tonen:

• Dat er een huurovereenkomst bestond
• Dat de huur niet is betaald (bankafschriften, kwitanties)
• Dat je huurder is aangemaand om alsnog te betalen (ingebrekestelling)
• Dat de tekortkoming "voldoende ernstig" is om ontbinding te rechtvaardigen

Een goed bijgehouden logboek met betaaldata, bedragen en correspondentie maakt het verschil tussen een snelle uitspraak en een verloren zaak.

Stap 6: ontruiming via de deurwaarder

Als de kantonrechter de ontbinding heeft uitgesproken en een ontruimingsdatum heeft bepaald, maar je huurder vertrekt niet vrijwillig, schakel je een deurwaarder in voor de feitelijke ontruiming.

Wat je doet:

• Vraag de deurwaarder om het vonnis te betekenen (officieel uitreiken aan je huurder)
• Plan met de deurwaarder een ontruimingsdatum, doorgaans vier tot acht weken na de betekening
• Op de ontruimingsdatum komt de deurwaarder met assistentie (vaak twee personen) en eventueel politie
• Je huurder en zijn spullen worden uit de woning gezet

Kosten:

• Deurwaarderskosten: 500-1500 euro, afhankelijk van complexiteit
• Eventueel opslag van spullen van de huurder: 200-500 euro
• Mogelijke transportkosten

Deze kosten kun je in beginsel verhalen op je huurder, maar in praktijk is dat vaak een papieren victorie als hij geen middelen heeft.

Belangrijke regels:

• Je mag nooit zelf de sleutels vervangen of de huurder de toegang ontzeggen voordat een rechter uitspraak heeft gedaan
• Je mag nooit zelf de spullen van je huurder buiten zetten, ook niet als hij de woning heeft verlaten
• Je mag nooit dreigementen uiten of fysieke confrontaties aangaan

Doe je dat wel, dan kan je huurder jou aanklagen wegens onrechtmatige bezitsverstoring, en kan een rechter je veroordelen tot schadevergoeding plus heropening van zijn toegang. Geduld en formele procedure zijn de enige juiste route.

Hoe voorkom je een wanbetalingssituatie?

Voorkomen is altijd beter dan genezen. Een paar maatregelen die je kunt nemen voordat je überhaupt een huurder hebt:

Bij selectie:

• Vraag om recente loonstroken of werkgeversverklaring
• Vraag om referenties van eerdere verhuurders
• Doe een BKR-toets als je vermoeden hebt van financiële kwetsbaarheid (alleen met toestemming)
• Zie Hospita-huurder screenen zonder discriminatie voor de juridisch verantwoorde aanpak
• Lees hospita-huurder eruit zetten: wat zegt de wet? om vooraf te begrijpen wanneer de 9-maanden proefperiode wel of niet als veiligheidsklep werkt

Bij contract:

• Vraag een borg van één tot twee maanden kale huur (max 2 conform de Wet betaalbare huur)
• Spreek vaste betaaldatum af in het contract (bijvoorbeeld de eerste van de maand)
• Voeg een clausule toe over ingebrekestelling en boeterente bij wanbetaling
• Zie /hospita/contract voor de complete checklist

Tijdens de samenwoning:

• Houd bankafschriften bij en koppel betalingen aan kwitanties of een digitaal logboek
• Stel direct vragen bij een gemiste betaling, niet pas na een maand
• Bouw een open gesprekssfeer op zodat financiële problemen vroegtijdig worden gedeeld

Voor specifieke vragen over je rechten als hospita kun je terecht bij de Woonbond (woonbond.nl), de belangenorganisatie voor huurders en hospita's. Voor specifieke fiscale vragen verwijzen we je naar de Belastingdienst en eventueel een belastingadviseur.

Veelgestelde vragen

Hoe lang mag een hospita-huurder achterop raken voordat ik tot ontbinding kan?

Voor de proefperiode van negen maanden geldt: bij iedere wanbetaling kun je opzeggen met één maand opzegtermijn, er is geen specifieke achterstandsdrempel. Buiten de proefperiode geldt de hoofdregel uit de jurisprudentie: drie maanden achterstand is in beginsel grond voor ontbinding via de kantonrechter. Bij minder achterstand moet je aanvullende omstandigheden aantonen.

Mag ik tijdens de wanbetalingsperiode mijn huisgenoot uit de gemeenschappelijke ruimtes weren?

Nee. Zolang er een geldige huurovereenkomst is, heeft je huisgenoot recht op normaal gebruik van zijn kamer en, afhankelijk van het contract, ook van de gemeenschappelijke ruimtes. Hem de toegang tot de keuken of badkamer ontzeggen voordat een rechter de huurovereenkomst heeft beëindigd is een vorm van bezitsverstoring waarvoor jij aansprakelijk kunt worden gesteld.

Wat als mijn huurder een betalingsregeling voorstelt, moet ik daarmee akkoord gaan?

Je bent niet verplicht een regeling te accepteren, maar het is in praktijk vaak verstandig. Een regeling waarin de achterstand in een paar maanden wordt weggewerkt voorkomt een procedure die jou ook geld en tijd kost. Leg de regeling schriftelijk vast met betaaldatums, bedragen en de afspraak dat bij niet-nakoming de oude ingebrekestelling herleeft. Verklaar in de regeling expliciet dat je rechten op ontbinding niet vervallen.

Heeft het zin om de Belastingdienst te informeren over een wanbetaler?

Niet de Belastingdienst, maar wel het BKR. Een geregistreerde wanbetaling bij het Bureau Krediet Registratie kan toekomstige verhuur of credit voor je huurder bemoeilijken en is een legitieme stok achter de deur. Een incassobureau of deurwaarder kan deze registratie voor je doen na een gerechtelijk vonnis. De Belastingdienst informeren is alleen relevant als er sprake is van fraude (bijvoorbeeld zwart wonen zonder BRP-inschrijving), wat een aparte categorie is.

Kan ik mijn huurder strafrechtelijk vervolgen voor wanbetaling?

Wanbetaling op zichzelf is geen strafrechtelijke kwestie maar civielrechtelijk. Alleen als er sprake is van bewuste oplichting (bijvoorbeeld een huurder die met valse identiteit een kamer huurt en nooit van plan was te betalen) kun je aangifte doen bij de politie wegens oplichting. Voor reguliere wanbetalingsgevallen is de kantonrechterprocedure de juiste route.

Voorkom dit door vooraf goed te kiezen

Wanbetaling is zeldzamer dan je denkt als je vooraf goed selecteert en netjes contractueel werkt. Wil je je hospitakamer beheersbaar verhuren zonder Kamernet-prijzen of agressieve uitnodigingen? Op Huismaatje plaats je je kamer gratis, plan je een hospi-avond met tijdslots en kies je rustig zelf een huisgenoot. Plaats je kamer →