Kamer verhuren met hypotheek: mag dat van je bank?

Je hebt een kamer over en zou die graag verhuren. Logisch: je verdient er tot €6.633 per jaar belastingvrij mee en je huis wordt minder stil. Maar heb je een hypotheek, dan is er één partij die je vaak vergeet: je bank. In bijna elke hypotheekakte staat dat je zonder toestemming niets mag verhuren, ook geen kamer. Doe je het toch, dan loop je een serieus risico. In dit artikel lees je waarom banken toestemming vragen, wat de grote geldverstrekkers zeggen, hoe je toestemming aanvraagt en waar je verder op moet letten.

Waarom heb je toestemming van je bank nodig?

In vrijwel elke hypotheekakte staat een huurbeding. Daarin spreek je met je bank af dat je de woning, of een deel ervan, niet verhuurt zonder schriftelijke toestemming. Het huurbeding is geregeld in artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek.

Voor de bank is dat een vorm van zekerheid. Kun je je hypotheek niet meer betalen, dan wil de bank je huis kunnen verkopen. Een huis met een huurder erin is lastiger te verkopen en levert vaak minder op, omdat een huurder na de proeftijd van negen maanden huurbescherming heeft. Het huurbeding geeft de bank bij een gedwongen verkoop de mogelijkheid om een huurcontract dat zonder toestemming is gesloten, te laten vernietigen.

Het kabinet erkent dat probleem. In de toelichting bij het nieuwe wetsvoorstel voor hospitaverhuur staat dat banken vaak geen toestemming geven "in verband met het mogelijke financiële risico bij verkoop omdat er geen wettelijke basis is om de huurovereenkomst met de hospitahuurder te beëindigen".

Wat gebeurt er als je zonder toestemming verhuurt?

Verhuur zonder toestemming is een overtreding van je hypotheekvoorwaarden. De gevolgen kunnen groot zijn:

De bank kan de hele lening opeisen. Voor de meeste mensen betekent dat: je huis verkopen of je hypotheek oversluiten.
Bij een gedwongen verkoop kan de bank het huurcontract laten vernietigen. Je huurder raakt dan zijn kamer kwijt, en jij zit met de gevolgen.
Je verzekering kan schade weigeren als je de verhuur niet hebt gemeld.

Het kan ook simpelweg uitkomen bij een hypotheekwijziging, een taxatie of een verhuizing. Vooraf toestemming vragen kost je een mail of telefoontje. Achteraf repareren kost veel meer.

Wat zeggen de grote banken over een kamer verhuren?

Elke bank heeft eigen voorwaarden, en die veranderen. In de tabel staat wat we konden vinden, met de bron en de datum erbij. AVROTROS Radar vroeg het in februari 2024 aan de grote geldverstrekkers. Alleen bij ABN AMRO vonden we een actuele, openbare regeling.

Geldverstrekker	Kamer verhuren in je eigen huis	Bron
ABN AMRO	Mag met toestemming, onder voorwaarden (zie hieronder)	Website ABN AMRO, oktober 2026
Rabobank	Had een hospitaregeling, alleen bij de Plusvoorwaarden en met toestemming vooraf	Radar, februari 2024
ING	Stond hospitaverhuur niet toe, alleen verhuur bij uitzending naar het buitenland of via de Leegstandwet	Radar, februari 2024
Nationale-Nederlanden	Gaf geen akkoord voor het verhuren van kamers	Radar, februari 2024
De Volksbank (SNS, ASN Bank, RegioBank, BLG Wonen)	Standaard uitgesloten, soms toestemming in individuele gevallen	Radar, februari 2024
Aegon	Standaard niet toegestaan, uitzondering mogelijk	Radar, februari 2024
Obvion	Gaf geen akkoord, vanwege het risico van huurbescherming	Radar, februari 2024
NHG-hypotheek (alle banken)	Hospitaverhuur nu niet toegestaan	Toelichting wetsvoorstel 36992, juli 2026

Bron voor de banken uit 2024: AVROTROS Radar. Staat jouw bank er niet bij, of is de informatie twee jaar oud? Vraag het dan direct na. Een nee uit 2024 hoeft geen nee in 2026 te zijn, zeker nu de wet verandert.

Wat zijn de voorwaarden bij ABN AMRO?

ABN AMRO noemt hospitaverhuur op de eigen website een vorm van "gedeeltelijke verhuur". Je kunt toestemming krijgen als:

je een hypotheek zonder NHG hebt;
de ruimte die je verhuurt maximaal een derde van je woning is (de gebruiksoppervlakte);
je zelf in de woning woont;
je openstaande hypotheek niet hoger is dan 85 procent van de marktwaarde van je huis.

Verhuren via Airbnb, Booking.com of vergelijkbare sites mag niet. De bank adviseert om eerst toestemming te regelen en pas daarna een huurder te zoeken.

Waarom mag het niet met een NHG-hypotheek?

De Nationale Hypotheek Garantie staat hospitaverhuur op dit moment niet toe. NHG wijst volgens de toelichting bij het wetsvoorstel vooral op het risico dat je huis bij verkoop minder oplevert. Dat kan veranderen: NHG heeft het voornemen om hospitaverhuur toe te staan zodra de nieuwe hospitawet ingaat. Wat die wet precies regelt, lees je in ons artikel over de nieuwe wet hospitaverhuur.

Hoe vraag je toestemming aan je bank?

Toestemming vragen is meestal minder ingewikkeld dan je denkt. Zo pak je het aan:

Zoek het huurbeding op. Kijk in je hypotheekakte en de algemene voorwaarden van je hypotheek naar het woord "verhuur". Dan weet je wat er precies staat.
Neem contact op met je bank of hypotheekadviseur. Doe het schriftelijk, dan heb je het antwoord zwart op wit.
Geef de bank de informatie die ze nodig heeft: welke kamer je verhuurt en hoe groot die is, dat je zelf in het huis blijft wonen, welke huur je vraagt en welk soort contract je gebruikt.
Wacht op schriftelijke toestemming voordat je je kamer online zet of een huurder kiest.
Bewaar de toestemming bij je hypotheekpapieren.

Een korte mail volstaat vaak als eerste stap:

Heb je een verhuurhypotheek nodig voor één kamer?

Meestal niet. Een verhuurhypotheek is bedoeld voor wie een héle woning verhuurt, bijvoorbeeld een tweede huis of je oude huis na een verhuizing. Bij hospitaverhuur blijf je zelf in het huis wonen en verhuur je alleen een kamer. Dan heb je normaal gesproken geen andere hypotheek nodig, maar wel toestemming binnen je bestaande hypotheek. Twijfel je, vraag het dan na bij je bank.

Waar moet je nog meer op letten?

Toestemming van je bank is de belangrijkste stap, maar niet de enige.

Je VvE. Woon je in een appartement, kijk dan in het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. Daarin kunnen regels staan over verhuur. Soms heb je toestemming van de VvE nodig.

Je gemeente. Gemeenten mogen eigen regels stellen. In Amsterdam heb je voor hospitaverhuur meestal geen omzettingsvergunning nodig, zolang je zelf in huis woont en binnen de voorwaarden blijft. Lees meer in ons artikel over de omzettingsvergunning voor kamerverhuur in Amsterdam.

Je verzekeringen. Meld de verhuur bij je opstal- en inboedelverzekeraar. Verhuur kan gevolgen hebben voor je dekking, en je wilt niet pas na een lekkage horen dat het niet gemeld was.

De maximale huur. Ook als hospita houd je je aan het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Wat je mag vragen, bereken je met de huurprijscheck voor hospita's.

Blijft je hypotheekrenteaftrek bestaan?

Ja, als je binnen de kamerverhuurvrijstelling blijft. In 2026 is huur van een kamer in je eigen woning belastingvrij tot €6.633 per jaar, ongeveer €552 per maand inclusief vergoedingen voor bijvoorbeeld energie. Je huis blijft dan volledig je eigen woning, dus je houdt je hypotheekrenteaftrek. Voorwaarden zijn onder meer dat jij en je huurder allebei op het adres staan ingeschreven en dat het geen kortdurende verhuur is. Ga je over de grens heen, dan vervalt de vrijstelling voor het hele jaar. Alle details lees je in onze uitleg over de kamerverhuurvrijstelling 2026.

Hoe ga je van toestemming naar een goede huurder?

Heb je groen licht van je bank? Dan is de rest goed te doen. Zet de afspraken met je huurder in een hospitacontract met de juiste onderdelen, bepaal een eerlijke huur en kies iemand die bij je past. Op onze pagina voor hospita's staan alle stappen op een rij, van toestemming tot contract. En als je klaar bent: zet je kamer gratis op Huismaatje. Je plaatst gratis, ziet wie reageert en kiest zelf je huurder.

Veelgestelde vragen

Mag ik een kamer verhuren als ik een hypotheek heb?

Dat mag als je bank toestemming geeft. In bijna elke hypotheekakte staat een huurbeding: je mag de woning of een deel ervan niet verhuren zonder schriftelijke toestemming. Vraag die toestemming aan voordat je een huurder zoekt.

Wat gebeurt er als ik zonder toestemming van de bank een kamer verhuur?

Je overtreedt dan je hypotheekvoorwaarden. De bank kan in het ergste geval de hele lening opeisen, en bij een gedwongen verkoop het huurcontract laten vernietigen. Ook je verzekering kan problemen geven als de verhuur niet bekend was.

Mag ik een kamer verhuren met een NHG-hypotheek?

Op dit moment niet. NHG staat hospitaverhuur niet toe, ook niet als je bank er verder geen bezwaar tegen heeft. NHG heeft wel het voornemen om het toe te staan zodra de nieuwe wet voor hospitaverhuur ingaat.

Welke bank staat hospitaverhuur toe?

ABN AMRO staat hospitaverhuur op dit moment toe onder voorwaarden: geen NHG, maximaal een derde van de woning, je woont er zelf en je hypotheek is niet hoger dan 85 procent van de marktwaarde. Rabobank had in 2024 een hospitaregeling. Andere banken weigerden het toen nog, maar beleid kan veranderen. Vraag het altijd zelf na.

Heb ik een verhuurhypotheek nodig om een kamer te verhuren?

Meestal niet. Een verhuurhypotheek is bedoeld voor het verhuren van een hele woning. Voor een kamer in het huis waar je zelf woont, heb je normaal gesproken alleen toestemming binnen je bestaande hypotheek nodig.

Verlies ik mijn hypotheekrenteaftrek als ik een kamer verhuur?

Nee, niet als je binnen de kamerverhuurvrijstelling blijft. In 2026 mag je tot €6.633 per jaar ontvangen. Dan blijft je huis fiscaal volledig je eigen woning en houd je je hypotheekrenteaftrek.

Moet mijn VvE ook toestemming geven?

Dat hangt af van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement van je VvE. Daarin staan soms regels over verhuur. Lees ze na voordat je een huurder zoekt, en vraag bij twijfel het bestuur van de VvE.