Nieuwe wet hospitaverhuur: wat verandert er voor jou?

Een kamer over, maar toch geen huurder in huis? Dan ben je niet de enige. Volgens onderzoek in opdracht van het Rijk heeft ongeveer een derde van de Nederlanders een geschikte kamer, en zou 8 procent overwegen om hospita te worden. Wat veel mensen tegenhoudt, is de angst dat je er niet meer vanaf komt: wat als het niet klikt, wat als je je huis wilt verkopen? Precies daar gaat de nieuwe wet over. We hebben het wetsvoorstel en de toelichting van het kabinet doorgelezen en zetten per onderdeel op een rij wat er verandert, wat hetzelfde blijft en wat je nu al kunt doen.

Wat is het wetsvoorstel hospitaverhuur precies?

Het voorstel heet officieel "Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en enkele andere wetten in verband met de aanpassing van de regeling van hospitaverhuur en enkele andere wijzigingen". In Den Haag staat het bekend als Kamerstuk 36992. Het kabinet diende het op 7 juli 2026 in bij de Tweede Kamer.

Het doel staat in de eerste zin: het is wenselijk "hospitaverhuur te stimuleren". Het kabinet rekent op een flinke voorraad. Ongeveer 8 procent van de Nederlanders, zo'n 600.000 huishoudens, zou op enig moment hospita willen worden. Tel je alleen de mensen die het zeker willen en nu al een geschikte kamer hebben, dan kom je volgens de toelichting op ongeveer 100.000 extra kamers.

Hospitaverhuur blijft wat het altijd was: je verhuurt een onzelfstandige kamer in de woning waar je zelf je hoofdverblijf hebt. Je huurder deelt dus voorzieningen zoals de keuken, de badkamer of het toilet met jou. Of dat in jouw situatie past, check je in een paar minuten met de hospita-check.

Wat verandert er als de wet doorgaat?

Het voorstel bevat vier wijzigingen die er voor hospita's en huurders echt toe doen.

1. Een hospitacontract voor maximaal vijf jaar

Sinds de Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) is een huurcontract voor onbepaalde tijd de norm. Een tijdelijk contract mag alleen nog voor een paar groepen, zoals studenten die voor hun studie naar de stad komen, en dan voor maximaal twee jaar. Veel hospita's kiezen daarom nu voor een vast contract en gebruiken de eerste negen maanden als proeftijd.

De nieuwe wet maakt een apart tijdelijk hospitacontract mogelijk van maximaal vijf jaar (het nieuwe artikel 7:271a BW). Daar zitten drie spelregels aan:

• Het contract eindigt vanzelf op de einddatum, maar alleen als je je huurder schriftelijk informeert, niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor die datum.
• Vergeet je dat, dan loopt het contract door voor onbepaalde tijd.
• Sluit je daarna meteen een nieuw contract met dezelfde huurder, dan geldt dat als een vast contract.

Je huurder kan een vijfjarig contract wel eerder opzeggen, met een opzegtermijn van minimaal één en maximaal drie maanden.

2. De proeftijd van negen maanden blijft

De eerste negen maanden blijven de periode waarin je zonder opgave van een wettelijke reden kunt opzeggen. Dat geldt straks voor een vast contract én voor het vijfjarige contract, zolang je niet eerder aan dezelfde huurder in die woning hebt verhuurd.

Een belangrijk detail: in december 2025 schreef het kabinet nog dat de opzegtermijn in de eerste maand korter zou worden, één maand in plaats van drie. Dat onderdeel is geschrapt omdat het de huurder te weinig bescherming gaf. In het definitieve voorstel staat het daarom niet meer: de opzegtermijn blijft de hele proeftijd drie maanden. Wil je weten hoe opzeggen in de proeftijd nu werkt, lees dan ons artikel over wat een hospita wel en niet mag bij opzeggen.

3. Opzeggen bij verkoop, executie of overlijden

Dit is voor veel huiseigenaren de grootste verandering. Na de proeftijd heeft je huurder nu volledige huurbescherming, ook als jij je huis wilt verkopen. Het nieuwe artikel 7:271b BW geeft vier extra opzeggingsgronden:

1. Je verkoopt je woning omdat je ergens anders gaat wonen.
2. Je huurt zelf en zegt je eigen huurcontract op omdat je gaat verhuizen.
3. De bank heeft je huis laten veilen (executie). De nieuwe eigenaar mag dan binnen een maand na de overdracht opzeggen.
4. Je overlijdt. Je erfgenamen mogen dan binnen acht maanden opzeggen.

In al die gevallen geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden, zodat je huurder tijd heeft om iets anders te vinden. Ben je eigenaar, dan gelden deze gronden ook voor een zelfstandige woonruimte op hetzelfde perceel en met hetzelfde adres als jouw woning, zoals een tuinhuis of aanbouw met eigen keuken.

Waarom dit zo belangrijk is? Banken geven nu vaak geen toestemming voor hospitaverhuur, omdat een huurder met huurbescherming je huis lastiger verkoopbaar maakt. Het kabinet verwacht dat banken met deze opzeggingsgronden vaker ja zeggen. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) staat hospitaverhuur nu niet toe, maar is volgens de toelichting van plan dat wel te doen zodra de wet ingaat. Meer daarover in ons artikel over een kamer verhuren met een hypotheek.

4. Geen hogere huur door het inkomen van je huurder

Huur je zelf een sociale huurwoning? Dan kan je verhuurder bij een hoger huishoudinkomen een extra huurverhoging vragen, de inkomensafhankelijke huurverhoging. Een hospitahuurder kon die verhoging tot nu toe veroorzaken. Het voorstel regelt dat het inkomen van iemand die met een schriftelijk contract een kamer van jou huurt, niet meer meetelt (artikel 7:252a BW). Het kabinet wil dat een kamer verhuren "niet leidt tot een hogere huurprijs".

Wat blijft hetzelfde?

Veel spelregels voor hospitaverhuur veranderen niet. Ook na de nieuwe wet geldt:

Onderwerp	Wat blijft gelden
Maximale huur	Je houdt je aan de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte
Belasting	De kamerverhuurvrijstelling voor eigenaar-bewoners, in 2026 tot €6.633 per jaar
Huurtoeslag van jou	Een onderhuurder met een zakelijk, schriftelijk contract dat je aan Dienst Toeslagen geeft, telt niet mee als medebewoner, tenzij het je (schoon)ouder of (schoon)kind is
Huurtoeslag van je huurder	Kan je huurder niet krijgen, want een hospitakamer is onzelfstandig
Toestemming	Toestemming van je bank, corporatie of VvE blijft nodig als je contract of akte dat vraagt
Regels voor verhuurders	Gemeentelijke regels en de Wet goed verhuurderschap blijven gelden

Wat je maximaal mag vragen, reken je uit met de huurprijscheck voor hospita's. Hoe de belastingvrijstelling werkt, lees je in onze uitleg over de kamerverhuurvrijstelling 2026.

Geldt de nieuwe wet ook voor je huidige huurder?

Nee. De nieuwe opzeggingsgronden gelden alleen voor huurcontracten die je na de ingangsdatum sluit. Het kabinet wilde eerst dat ze ook direct voor bestaande contracten zouden gelden, maar de Raad van State wees erop dat je dan de regels verandert waaronder hospita en huurder met elkaar in zee zijn gegaan. In het definitieve voorstel is dat aangepast: bestaande hospitahuurders houden hun huidige rechten.

Wanneer gaat de nieuwe wet in?

Dat staat nog niet vast. De wet gaat in op een datum die de regering later bepaalt. Dit is de stand van zaken:

• Zomer 2025: internetconsultatie, iedereen kon reageren.
• 19 december 2025: het kabinet besluit het voorstel voor advies naar de Raad van State te sturen.
• 25 februari 2026: advies van de Raad van State.
• 7 juli 2026: het voorstel gaat naar de Tweede Kamer.
• 23 september 2026: de Kamercommissie publiceert haar vragen (het verslag).

Nu is het wachten op de antwoorden van het kabinet. Daarna volgen het debat en de stemming in de Tweede Kamer, en dan nog de behandeling in de Eerste Kamer. Onze inschatting: de wet gaat niet eerder in dan in 2027. Volg de actuele stand op de dossierpagina van de Tweede Kamer.

Moet je wachten met verhuren tot de wet er is?

Nee, en dat raden we ook niet aan. De belangrijkste zekerheden heb je nu al: negen maanden proeftijd, een belastingvrije huur tot €6.633 per jaar als je eigenaar-bewoner bent, en een contract waarin je goede afspraken maakt. Wat je met de nieuwe wet vooral extra krijgt, is een vaste einddatum en meer zekerheid bij verkoop.

Wil je nu beginnen, dan is dit een handige volgorde:

1. Check of hospitaverhuur in jouw woning mag met de hospita-check.
2. Vraag toestemming aan je bank, corporatie of VvE als dat nodig is. Noem gerust het wetsvoorstel: het helpt om te laten zien dat de regels in beweging zijn.
3. Bepaal een eerlijke huur en zet de afspraken in een contract. Lees vooraf wat er in een hospitacontract moet.
4. Zet je kamer gratis online en kies zelf je huurder.

Alles over regels, proeftijd en belasting op één plek vind je op onze pagina voor hospita's. Klaar om te beginnen? Plaats je kamer gratis op Huismaatje.

Wat vinden critici van het voorstel?

De Raad van State is positief maar realistisch. Volgens het advies kan de wet "enkele obstakels" wegnemen, maar zijn de belangrijkste bezwaren die mensen tegen hospitaverhuur hebben, zoals minder privacy, met wetgeving niet op te lossen. De Raad vroeg het kabinet daarom de verwachtingen bij te stellen.

In de internetconsultatie waren de meeste reacties positief over de nieuwe opzeggingsgronden. Er was ook kritiek: huurders krijgen minder zekerheid, bijvoorbeeld als hun hospita het huis verkoopt. In reacties werd daarom gewezen op het belang van een opzegtermijn van minimaal drie maanden, en die staat ook in het voorstel.

Veelgestelde vragen

Is de nieuwe wet hospitaverhuur al ingegaan?

Nee. Wetsvoorstel 36992 ligt sinds juli 2026 bij de Tweede Kamer. Daarna moet ook de Eerste Kamer nog stemmen. Tot de wet ingaat, gelden de huidige regels voor hospitaverhuur.

Mag ik nu al een tijdelijk hospitacontract van vijf jaar afsluiten?

Nee. Dat kan pas als de wet is ingegaan. Nu mag een tijdelijk contract alleen voor bepaalde groepen, zoals studenten, en dan voor maximaal twee jaar. In alle andere gevallen sluit je een contract voor onbepaalde tijd met een proeftijd van negen maanden.

Geldt de nieuwe wet ook voor mijn huidige huurder?

Nee. De nieuwe regels gelden voor contracten die je na de ingangsdatum sluit. Een huurder die nu al bij je woont, houdt de rechten uit zijn huidige contract.

Wat gebeurt er als ik vergeet mijn huurder op tijd te informeren over het einde van het contract?

Dan loopt het contract door voor onbepaalde tijd. Je moet je huurder schriftelijk laten weten wanneer het contract afloopt, niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor de einddatum.

Kan mijn huurder eerder weg bij een contract van vijf jaar?

Ja. Je huurder kan opzeggen met een opzegtermijn van minimaal één en maximaal drie maanden. Een langere opzegtermijn afspreken mag niet.

Krijg ik straks makkelijker toestemming van mijn bank?

Dat is precies wat het kabinet hoopt. Banken weigeren nu vaak omdat een huurder je huis lastiger verkoopbaar maakt, en de nieuwe opzeggingsgronden nemen dat bezwaar deels weg. NHG wil hospitaverhuur toestaan zodra de wet ingaat, maar banken beslissen zelf en hebben nog niets beloofd.

Verandert er iets aan de kamerverhuurvrijstelling?

Nee, het wetsvoorstel verandert niets aan de belastingregels. In 2026 is je huur als eigenaar-bewoner belastingvrij tot €6.633 per jaar, mits je aan de voorwaarden voldoet.