Huurprijs onderhandelen voor een kamer in Amsterdam: tips

Onderhandelen voelt in Amsterdam als water naar de zee dragen: de markt is krap en er staan genoeg anderen achter je in de rij. Toch is het vaker mogelijk dan kamerzoekers denken. Een kamer valt altijd onder de huurprijsregels: de maximale huur volgt uit de puntentelling (het woningwaarderingsstelsel). Verhuurders die daarboven zitten, weten dat vaak zelf ook. We leggen uit wanneer je echt iets kunt bereiken en wanneer je je tijd verspilt.

Wanneer is onderhandelen kansrijk?

Niet iedere kamer is onderhandelbaar. Drie situaties waarin je positie sterk is:

Situatie 1: de gevraagde huur ligt boven de maximale huur

Voor een kamer bepaalt de puntentelling de maximale huur. Daarin tellen onder meer de oppervlakte van je kamer, je aandeel in de gedeelde ruimtes en de voorzieningen mee. De WOZ-waarde telt voor kamers niet mee. Zit de vraagprijs boven de maximale huur, dan kun je de aanvangshuur binnen 6 maanden na de ingangsdatum laten toetsen door de Huurcommissie.

Slimmer is: bespreek het met de verhuurder voordat je tekent. "Ik heb de puntentelling gemaakt op basis van wat ik bij de bezichtiging zag. Ik kom op €X als maximale huur, jullie vragen €Y. Hoe zit dat?" Verhuurders die te hoog zitten, zakken vaak liever vrijwillig dan dat het op een procedure bij de Huurcommissie aankomt. Bereken vooraf de maximale huur met de huurprijscheck voor kamers.

Situatie 2: de kamer staat al weken te huur

Zie je dezelfde advertentie al weken terugkomen, dan is er vaak iets aan de hand: de prijs is te hoog, de foto's zijn slecht of er is een verborgen nadeel (lawaai, geen mogelijkheid om je in te schrijven).

Een verhuurder die al een tijd met een lege kamer zit, loopt elke maand huurinkomsten mis. Je hebt dan ruimte om te zeggen: "Voor €X teken ik morgen, anders zoek ik verder." Niet asociaal, gewoon zakelijk.

Situatie 3: je biedt iets dat de verhuurder waardevol vindt

Als je 2 jaar wilt blijven in plaats van 6 maanden, of het hele jaar blijft (in plaats van weg te gaan in de zomer), heb je iets waarmee je kunt schuiven. Voor de verhuurder telt vooral: stabiliteit, weinig wisselingen, weinig leegstand. Een iets lager bod voor een lange periode is voor sommige verhuurders aantrekkelijker dan de volle prijs voor een paar maanden.

Wanneer is onderhandelen kansloos?

Eerlijk is eerlijk: niet elke situatie is onderhandelbaar.

• Tijdens de hospi-fase. Je bent een van de kandidaten. Het laatste wat de bewoners willen, is iemand die over geld begint voordat er überhaupt een keuze is gemaakt. Begin pas over de prijs als je gekozen bent.
• Onder de maximale huur én marktconform. Valt de vraagprijs binnen de maximale huur en ligt hij ook nog onder wat vergelijkbare kamers kosten, dan valt er weinig te halen.
• Verhuurder met een wachtlijst. Sommige verhuurders, vooral van studentenhuizen, hebben een lange lijst met gegadigden. Daar werkt onderhandelen niet, en dreigen al helemaal niet.
• Veel reacties. Laat de verhuurder weten dat er tientallen reacties zijn binnengekomen, dan is je onderhandelingspositie klein.

Welke argumenten werken het beste?

In volgorde van overtuigingskracht:

1. De puntentelling komt lager uit dan de gevraagde huur

Dit is het sterkste argument als je de berekening goed hebt gedaan. Bewaar de uitkomst van je berekening, zodat je die kunt laten zien. In onze uitleg over het puntensysteem en de maximale huurprijs staat het stappenplan.

2. Een slecht energielabel

Een slecht label kan meewegen in de waardering van de woonruimte en laat je stookkosten oplopen. Vraag naar het energielabel voordat je tekent.

3. Ontbrekende voorzieningen

Geen wasmachine? Geen eigen koelkast? Een slechte douche of één wc voor veel mensen? Dit zijn concrete punten waarover je kunt zeggen: "Voor de voorzieningen die er zijn, vind ik deze prijs aan de hoge kant."

4. Vergelijking met marktprijzen

Niet het sterkste argument, want het blijft een vergelijking, maar wel bruikbaar: "In de Indische Buurt zie ik kamers van vergelijkbare grootte voor €700. Kunnen we daar samen op uitkomen?" Onderbouw het met 2 of 3 advertenties. Wat kamers per wijk kosten, zie je in de huurprijscheck per wijk.

5. Stabiliteit en een langere huurperiode

Niet zozeer een argument voor korting, maar wel wisselgeld. "Ik wil 2 jaar blijven en ben een rustige huisgenoot" geeft je ruimte om om een kleine verlaging te vragen.

Welke argumenten werken NIET?

• "Maar ik ben student, heb geen geld of zoek al maanden." De verhuurder voelt geen verplichting om jouw financiële situatie op te lossen. Houd dit voor je.
• "Mijn vorige kamer was goedkoper." Niet relevant.
• "Ik vind het te duur." Geen argument, alleen een mening.
• "Anders ga ik klagen op social media." Erg slecht idee. Het werkt averechts en maakt je bij goede verhuurders kansloos.

Hoe pak je het gesprek aan?

Timing

Wacht tot je geselecteerd bent. Niet eerder. Een goed moment: na de hospi, voordat je het contract krijgt. Dan weet de verhuurder dat hij jou wil, en kun jij iets vragen zonder dat het arrogant overkomt.

Toon

Direct maar respectvol. Geen excuses, geen "het zou fijn zijn als". Wel: "Ik heb de puntentelling gemaakt, ik kom op €X. Kunnen we daar uitkomen?" Maximaal twee zinnen. Dan stilte.

Stilte uithouden

Veel mensen vullen na hun voorstel meteen de stilte op met "Maar als dat niet kan, dan begrijp ik het ook hoor." Niet doen. Laat de verhuurder reageren.

Ruimte laten

Begin niet met je laatste bod. Wil je €50 minder? Vraag €75. De verhuurder zoekt dan vaak het midden, en jij komt uit waar je wilde zijn.

Onderhandelen met een hospita is anders dan met een belegger

Met een hospita (particulier, woont zelf in huis): vaak persoonlijker, want het is haar of zijn eigen huis. Wees vriendelijk en bouw eerst aan de relatie. Vraag pas richting het contract of er iets te schuiven valt. Ook een hospitakamer valt onder de huurprijsregels. Zie ook eerlijke huurprijs hospitakamer berekenen.

Met een belegger of beheerder: zakelijker. Cijfers tellen, gevoel minder. Hier kun je steviger onderhandelen op de maximale huur en vergelijkbare marktprijzen.

Met een studentenhuis (woningcorporatie of vereniging): de huur ligt meestal vast. Onderhandelen over de prijs werkt niet, maar soms is er ruimte rond de startdatum.

Wat als de verhuurder weigert?

Twee paden. Het ene: accepteer en teken alsnog. Het andere: niet tekenen en verder zoeken. Welk pad past, hangt af van hoe goed de kamer is en hoe lang je nog kunt zoeken.

Een derde pad: teken voor de gevraagde huur en laat de aanvangshuur binnen 6 maanden na de ingangsdatum toetsen door de Huurcommissie. Oordeelt de Huurcommissie dat de huur te hoog is, dan wordt die verlaagd. Dit is je goed recht als huurder.

Op kamer huren in Amsterdam vind je het volledige stappenplan van zoeken tot tekenen. Voor een compleet overzicht van je rechten lees je onze gids over huurrecht in Amsterdam.

Veelgestelde vragen

Kan ik onderhandelen tijdens de hospi-avond zelf?

Beter niet. Op de hospi-avond draait het om de klik. Geld ter sprake brengen tijdens de avond werkt bijna altijd averechts. Onderhandel na de selectie, of vlak voor het tekenen van het contract.

Hoe weet ik of de gevraagde huur boven de maximale huur ligt?

Maak een puntentelling, bijvoorbeeld met onze huurprijscheck voor kamers of de rekentool van de Huurcommissie. Je vult onder meer de oppervlakte van de kamer en de gedeelde ruimtes in, plus de voorzieningen. De WOZ-waarde telt voor kamers niet mee. Vergelijk de uitkomst met de vraagprijs.

Is het verstandig om een Huurcommissie-zaak aan te kondigen tijdens het onderhandelen?

Voorzichtig. Veel verhuurders zien dit als een dreigement en haken af. Beter: noem rustig het feit ("op basis van de punten kom ik op X") zonder de Huurcommissie te noemen. Ervaren verhuurders begrijpen de boodschap.

Hoeveel korting is realistisch om te vragen?

Dat hangt af van je argument. Ligt de vraagprijs boven de maximale huur volgens de puntentelling, dan is die maximale huur je onderhandelingsdoel. Valt de prijs al binnen de regels, dan gaat het meestal om een bescheiden bedrag. Vraag je veel meer, dan haak je af als kandidaat.

Wat als ik na het tekenen merk dat ik te veel betaal?

Je kunt de aanvangshuur binnen 6 maanden na de ingangsdatum laten toetsen door de Huurcommissie. Oordeelt die dat de huur boven de maximale huur ligt, dan wordt de huur verlaagd. Op de site van de Huurcommissie lees je hoe de procedure werkt en wat die kost.