Hospita-contract: wat moet erin staan (gratis voorbeeld 2026)

Een hospita-contract is geen formaliteit. Het is het document dat bepaalt hoe jij en je huurder samenleven, wat er gebeurt als het misgaat en hoe jullie elkaar netjes kunnen verlaten. Een slecht contract laat ruimte voor misverstanden; een goed contract maakt ruzies overbodig.

In dit artikel leggen we uit wat er verplicht in moet staan, welke clausules je moet checken, hoe de Wet betaalbare huur van 2024 hospita-contracten heeft beïnvloed en waarom we adviseren om het Woonbond-modelcontract te gebruiken in plaats van een eigen template. Aan het eind heb je genoeg kennis om een contract dat een huurder of bemiddelaar je voorlegt op kritieke punten te beoordelen.

Heb je een schriftelijk contract nodig voor een hospitakamer?

Juridisch is een mondelinge overeenkomst tussen verhuurder en huurder al een geldige huurovereenkomst. Maar zonder iets op papier ben je in geval van geschil overgeleverd aan herinneringen en getuigenverklaringen. Dat is geen positie waar je in wilt zitten als er ruzie ontstaat over schade, opzegging of de huurprijs.

Een schriftelijk contract heeft drie functies:

1. Bewijs van afspraken, wat is precies de huurprijs, welke datum gaat het in, wat is het opzegtermijn?
2. Bescherming van de hospita, zonder expliciete verwijzing naar artikel 7:232 lid 3 BW kun je de 9-maanden proeftijd niet hard maken. Dan heeft je huurder vanaf dag één volledige huurbescherming.
3. Bescherming van de huurder, duidelijkheid over rechten, opzegtermijn, borg en huisregels voorkomt willekeurige opzegging of borginhouding.

Voor allebei: een contract is geen wantrouwen, het is professioneel. Iedere serieuze hospita werkt schriftelijk. Iedere serieuze huurder vraagt erom.

Wat moet er minimaal in een hospita-contract staan?

Hieronder de tien componenten die in elk hospita-contract horen. Ontbreekt er één, dan is je contract incompleet en juridisch zwakker dan het zou moeten zijn.

1. NAW-gegevens van beide partijen

Volledige naam, adres en geboortedatum van zowel verhuurder als huurder. Voor de huurder ook een kopie van het ID-bewijs (BSN-nummer afgeschermd op grond van de AVG, alleen de eerste cijfers en de pasfoto zijn relevant). Dit is je bewijs dat je weet wie er bij je woont en de basis voor BRP-inschrijving. Lees mag een hospita een kopie van je ID-bewijs vragen? voor de precieze AVG-regels rond bewaren en afschermen.

2. Omschrijving van de kamer en de woning

Welke kamer wordt verhuurd (bijvoorbeeld: "de slaapkamer aan de achterzijde, eerste verdieping, ca. 14 m²"), welke gemeenschappelijke ruimtes mag de huurder gebruiken (keuken, badkamer, woonkamer, tuin), en welke ruimtes blijven exclusief voor de hospita. Hoe specifieker, hoe minder ruimte voor discussie.

3. Huurprijs en bijkomende kosten

Splits dit op:

• Kale huur (alleen de huur voor het gebruik van de kamer)
• Bijkomende kosten voor energie, water, internet
• Servicekosten voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, verzekering, etc.

Maak duidelijk of bedragen all-in zijn of of er een eindafrekening komt. Veel hospita's verhuren met all-in om gedoe over jaarlijkse afrekening van energie te vermijden, dat is praktisch, maar zorg dat je all-in-bedrag de werkelijke kosten dekt.

Bedenk ook of de huurprijs jaarlijks indexeert. Voor onzelfstandige verhuur is de jaarlijkse huurverhoging beperkt. In 2025 mocht de huur maximaal verhoogd worden met 7,7%, in 2026 zijn de regels iets anders. Lees ons artikel over huurverhoging 2026 voor de actuele percentages.

4. Ingangsdatum en duur

De ingangsdatum is duidelijk. De duur is iets subtieler. Meestal sluit je het contract voor onbepaalde tijd, dat is de standaard voor hospitaverhuur. Een tijdelijk contract kan ook (bijvoorbeeld zes maanden), maar pas op: de hospita-clausule (artikel 7:232 lid 3 BW) geldt sowieso de eerste 9 maanden, ook bij tijdelijke contracten. Dubbel afspraken maken creëert verwarring.

5. Hospita-clausule: artikel 7:232 lid 3 BW

Dit is het belangrijkste artikel van het contract. Letterlijk de tekst:

Zonder deze expliciete clausule is je positie als hospita zwak. Een rechter zou kunnen oordelen dat de proeftijd niet is overeengekomen en dat je huurder vanaf dag één volledige huurbescherming geniet. Vanaf dat moment kun je alleen op een wettelijke opzeggingsgrond opzeggen, wat zeer beperkt en arbeidsintensief is.

6. Opzegtermijn

Eén maand voor allebei. Dat is de wettelijke termijn voor de proeftijd, maar het is verstandig om het ook letterlijk in het contract op te nemen. Specificeer hoe je opzegt: per aangetekende brief of per e-mail met ontvangstbevestiging.

7. Borg

Een borg is gangbaar in Nederland. Het bedrag is meestal gelijk aan één tot maximaal twee maanden kale huur, sinds de Wet goed verhuurderschap van 2023 is een borg van meer dan twee maanden niet meer toegestaan. Leg vast:

• Hoeveel borg
• Wanneer je het betaalt (doorgaans bij ondertekening of voor de ingangsdatum)
• Onder welke voorwaarden je het terugkrijgt
• Binnen welke termijn na einde huur (wettelijk: 14 dagen na einde, of 30 dagen als er nog een eindafrekening van bijkomende kosten loopt)

Lees ons artikel over borg terugvragen voor details over wat de hospita wel en niet mag inhouden.

8. Beginstand woning en intake-formulier

Een bijlage waarin je de staat van de kamer beschrijft op de ingangsdatum: foto's van elke muur, het plafond, de vloer, eventuele beschadigingen ("kras op kozijn boven raam"), meterkaststanden van gas, water en elektra. Beide partijen ondertekenen deze bijlage. Bij einde huur vergelijk je deze stand met de eindstand.

Zonder intake-formulier kun je bij schade lastig bewijzen wat er ten tijde van inkomen al was. Met een formulier en foto's heb je het bewijs in vijf minuten.

9. Huisregels (bijlage)

Geen sec-juridisch onderdeel, maar wel een verplichte bijlage. Hierin staan de praktische afspraken:

• Bezoekregeling
• Geluidsafspraken (bijvoorbeeld na 22:00 niet meer in de woonkamer)
• Schoonmaakrooster
• Energiegebruik (douche-tijden, verwarming uit als laatste vertrekt)
• Boodschappen en gemeenschappelijke spullen
• Gebruik van keuken, koelkast, vriezer

Onze hospita-huisregels gids heeft een template die je direct kunt gebruiken. Een goed regel-document is twee tot drie A4'tjes, niet langer.

10. Ondertekening en datum

Beide partijen tekenen, met datum. Maak twee originelen, één voor jou, één voor de huurder. Als je het contract digitaal opmaakt, kan een gescande handtekening juridisch volstaan, maar fysiek tekenen is veiliger. Bewaar een digitale kopie voor je eigen administratie.

Mag je extra clausules toevoegen aan een hospita-contract?

Ja, mits ze niet in strijd zijn met dwingend recht. Bijvoorbeeld: je mag een huisdier-verbod opnemen, een rookverbod in huis, of een afspraak dat de huurder niet zonder overleg meubels verandert. Dat zijn redelijke clausules.

Wat je niet mag opnemen:

• Clausules die de wettelijke huurbescherming na 9 maanden uitsluiten, dat is dwingend recht.
• Een opzegtermijn langer dan wettelijk toegestaan voor de huurder (één maand).
• Een borg hoger dan twee maanden kale huur.
• Een verplichting voor de huurder om jouw onroerendgoedbelasting te betalen.
• Boetes die niet in verhouding staan tot eventuele schade.

Twijfel je over een clausule? Vraag het na bij de Woonbond (telefonisch advies voor een klein bedrag) of bij Het Juridisch Loket (gratis voor lagere inkomens). Een ongeldige clausule kan je hele contract verzwakken.

Hoe heeft de Wet betaalbare huur 2024 het hospita-contract veranderd?

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden. Voor zelfstandige woningen heeft de wet de meeste impact, maar ook voor onzelfstandige (kamer-)verhuur zijn er gevolgen.

De belangrijkste wijzigingen voor hospita's:

Het puntensysteem is dwingend geworden

Voor het laagste segment (sociale huur) was het Woningwaarderingsstelsel al dwingend. Sinds 1 juli 2024 geldt dat ook voor het middensegment van zelfstandige woningen tot 186 punten / circa €1.184 per maand. Voor onzelfstandige verhuur (kamers) gold het puntensysteem al, en dat is versterkt.

Concreet: vraag je meer dan de maximale puntenhuur, dan kan je huurder in de eerste zes maanden van het contract de Huurcommissie inschakelen om de prijs te laten verlagen, met terugwerkende kracht. Lees ons artikel over eerlijke huurprijs hospitakamer en de Wet betaalbare huur voor details.

Verhoogde transparantie

In het contract moet duidelijk staan welke punten er aan de woning zijn toegekend en wat de bijbehorende maximale huur is. Sommige verhuurders verzuimen dit; daar handhaaft de Huurcommissie strenger op sinds 2024.

Beperking van bijkomende kosten

Servicekosten die je in het contract opneemt, mogen niet hoger zijn dan de werkelijke kosten plus een redelijke administratieopslag (5%). Vraag je een vast bedrag voor "schoonmaak en internet" van €100 per maand, terwijl je werkelijk €40 betaalt? Dan kan je huurder bij de Huurcommissie verlaging vragen.

Boete voor niet-conforme contracten

Sinds 2024 kunnen gemeenten boetes opleggen aan verhuurders die zich niet aan de wet houden, tot €22.500 per overtreding. Voor een hospita met één huurder is dit theoretisch, maar voor verhuurders met meerdere panden een serieuze risico.

Voor een hospita betekent dit: zorg dat je contract up-to-date is, dat je puntensysteem-berekening klopt en dat je servicekosten redelijk zijn.

Waarom raden we het Woonbond-modelcontract aan?

We hadden hier graag een gratis Huismaatje-template aangeboden. We doen het bewust niet. Hier is waarom.

Een huurcontract opstellen die juridisch waterdicht is, is een vak. Wettelijke wijzigingen (zoals de Wet betaalbare huur in 2024 en de Wet goed verhuurderschap in 2023) maken modelcontracten snel verouderd. Een template van een blogplatform kan binnen een jaar achterhaald zijn, en dan zit jij met een contract dat een rechter mogelijk niet handhaaft.

De Woonbond is de Nederlandse vereniging voor huurders en verhuurders. Hun modelcontract is:

• Gratis te downloaden
• Juridisch up-to-date (jaarlijks geactualiseerd)
• Specifiek geschreven voor verschillende verhuurvormen (waaronder hospitaverhuur)
• Door honderdduizenden gebruikers gevalideerd

Vind het op woonbond.nl onder "modelcontracten" en zoek naar "hospitaverhuur" of "huurcontract onzelfstandige woonruimte". Print het, vul de blanco velden in, voeg je huisregels toe als bijlage en je hebt een professioneel contract dat de toets der kritiek doorstaat.

Onze pagina hospita-contract verwijst direct door naar de juiste Woonbond-pagina en helpt je elk artikel te begrijpen. We hebben er bewust voor gekozen om geen eigen template aan te bieden, compliance gaat boven gemak.

Wat doe je als je huurder weigert te tekenen?

Een huurder die weigert een contract te tekenen, is een rode vlag. Mogelijke redenen:

• Hij heeft zelf nog onzekerheid (logisch; geef hem 24 uur bedenktijd).
• Hij wil zwart huren om belasting te ontwijken (niet doen, voor jou maakt het binnen de vrijstelling niets uit, en je administratie verzwakt).
• Hij is een doorstroomhuurder die later terug wil onderhandelen op punten (riskant voor jou).
• Hij begrijpt het contract niet (geef uitleg of verwijs naar Het Juridisch Loket).

Onze regel: geen contract, geen sleutels. De ondertekening is het moment waarop de afspraken vastliggen. Daarvoor is alles open. Een goede huurder snapt dat een contract beide partijen beschermt en zal tekenen, eventueel met aanpassingen na onderhandeling.

Heb je twijfels bij een specifieke huurder? Geef hem niet de kamer. Het kost je twee weken extra zoeken, maar bespaart je mogelijk negen maanden gedoe.

Veelgestelde vragen

Mag ik een hospita-contract digitaal ondertekenen?

Ja, een digitale handtekening is in Nederland juridisch geldig sinds de eIDAS-verordening van 2014. Maar voor een huurcontract, een document met juridische gevolgen voor beide partijen, adviseren we een fysieke ondertekening of een gekwalificeerde elektronische handtekening (via DigiD of een dienst als Validsign). Een gescande pen-en-papier handtekening is ook gangbaar en werkt prima voor de meeste hospita-relaties.

Kan ik clausules later toevoegen aan het contract?

Alleen met instemming van beide partijen, schriftelijk vastgelegd in een addendum. Een addendum is een aanvulling op het oorspronkelijke contract, ondertekend door beide partijen, met datum. Eenzijdige toevoegingen na ondertekening zijn niet bindend.

Wat als mijn huurder na 9 maanden vraagt om een nieuw contract?

Dat is niet nodig. Het contract loopt vanzelf door als regulier huurcontract met volledige huurbescherming. Een nieuw contract is alleen nodig als je voorwaarden wilt wijzigen (bijvoorbeeld de huurprijs verhogen). Zonder wijziging blijft het oorspronkelijke contract gelden.

Is een hospita-contract overdraagbaar als ik de woning verkoop?

Het contract eindigt niet automatisch bij verkoop, maar je kunt geen hospita-status aan een nieuwe eigenaar overdragen, die woont immers (nog) niet zelf in de woning. De nieuwe eigenaar moet of zelf intrekken (en dan kan de hospitarelatie doorlopen) of het contract opzeggen op een wettelijke grond. Bij verkoop overleg je dit van tevoren met de koper.

Wat als mijn huurder beweert dat hij geen contract heeft gehad?

Bewaar altijd een ondertekend exemplaar voor jezelf én stuur de huurder een digitale kopie per e-mail (met afleveringsbewijs). Bij geschillen is "ik heb geen contract" een veelgehoord excuus dat ontkracht wordt door simpele bewijsvoering. Vraag bij ondertekening om een paraaf op elke pagina, niet alleen de laatste, dan kan niemand later beweren dat een pagina is toegevoegd.

Plaats je hospitakamer rustig op Huismaatje

Wil je je hospitakamer beheersbaar verhuren zonder Kamernet-prijzen of agressieve uitnodigingen? Op Huismaatje plaats je je kamer gratis, plan je een hospi-avond met tijdslots en kies je rustig zelf een huisgenoot. Plaats je kamer →