Onderhuur in Amsterdam: wat mag wel en wat mag niet?

Onderhuur is een veelbesproken onderwerp in Amsterdam. Veel kamers worden onderverhuurd, maar lang niet altijd legaal. Als je een kamer huurt via onderhuur, loop je risico's. En als je zelf onderverhuurt zonder toestemming, kan dat je je woning kosten.

Wat is onderhuur?

Onderhuur betekent dat de huurder (de hoofdhuurder) een deel van de woning of de hele woning doorverhuurt aan iemand anders (de onderhuurder). Je huurt dus niet van de eigenaar, maar van een andere huurder.

Dit komt veel voor in Amsterdam:

Studenten die tijdelijk naar het buitenland gaan en hun kamer onderverhuren
Huurders die een extra kamer hebben en die willen verhuren
Mensen die hun hele woning onderverhuren terwijl ze elders wonen

Wanneer is onderhuur legaal?

Onderhuur is alleen toegestaan als:

1. De hoofdverhuurder toestemming geeft

In bijna alle huurcontracten staat een clausule over onderhuur. Meestal is onderhuur verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Als de verhuurder toestemming geeft (bij voorkeur schriftelijk), is onderhuur legaal.

2. De hoofdhuurder in de woning blijft wonen

Het onderverhuren van een deel van de woning (een kamer) terwijl de hoofdhuurder er zelf blijft wonen, is makkelijker te rechtvaardigen dan het onderverhuren van de hele woning. Bij sociale huurwoningen mag de hoofdhuurder maximaal de helft van de woning onderverhuren.

3. De huurprijs redelijk is

De onderhuurder mag niet meer betalen dan een redelijke prijs. Bij onzelfstandige woonruimtes geldt het puntensysteem. De onderhuurder heeft dezelfde rechten als een reguliere huurder wat betreft de maximale huurprijs.

Wanneer is onderhuur illegaal?

Onderhuur is illegaal als:

Het huurcontract onderhuur verbiedt en de verhuurder geen toestemming heeft gegeven
De hoofdhuurder niet meer in de woning woont (en dus de hele woning onderverhuurt zonder toestemming)
De onderhuurprijs onredelijk hoog is
De woning een sociale huurwoning is en de regels van de woningcorporatie worden overtreden

Risico's voor de onderhuurder

Als je een kamer huurt via onderhuur, loop je de volgende risico's:

Geen huurbescherming. Als de hoofdhuurder het contract beeindigt (vrijwillig of gedwongen), moet jij ook weg. Je hebt geen eigen contract met de verhuurder.

Geen BRP-registratie. Bij illegale onderhuur kan de hoofdhuurder je vaak geen toestemming geven voor BRP-registratie. Dat heeft gevolgen voor toeslagen, stemrecht en meer.

Geen verhaal bij problemen. Als de verwarming kapot is of er lekt een leiding, ben je afhankelijk van de hoofdhuurder om actie te ondernemen bij de verhuurder. Als die niet meewerkt, sta je machteloos.

Je kunt op straat komen te staan. Als de verhuurder ontdekt dat er illegaal wordt onderverhuurd, kan die het huurcontract van de hoofdhuurder opzeggen. Jij moet dan ook vertrekken, zonder opzegtermijn en zonder je borg terug.

Risico's voor de hoofdhuurder

Verlies van de woning. Bij ontdekking van illegale onderhuur kan de verhuurder het huurcontract beeindigen. Bij sociale huurwoningen zijn woningcorporaties hier streng op.

Boetes. De gemeente Amsterdam handhaaft op illegale onderhuur. Boetes kunnen oplopen tot duizenden euro's.

Belastinggevolgen. Inkomsten uit onderhuur zijn belastbaar. Wie dit niet opgeeft, riskeert een naheffing.

Hoe herken je illegale onderhuur?

Als huurder zijn er signalen dat je te maken hebt met illegale onderhuur:

De "verhuurder" is zelf huurder en wil geen kopie van zijn eigen huurcontract laten zien
Er wordt gevraagd om contant te betalen
BRP-registratie is niet mogelijk
Er is geen schriftelijk onderhuurcontract
De "verhuurder" woont niet in de woning

Wat als je al in een onderhuur situatie zit?

Als je vermoedt dat je illegaal onderhuurt:

Praat met de hoofdhuurder. Vraag om het hoofdhuurcontract in te zien. Check of onderhuur is toegestaan.
Vraag om een schriftelijk contract. Zelfs bij onderhuur heb je recht op een huurcontract.
Neem contact op met !WOON. Het huurteam van Amsterdam kan je gratis adviseren over je positie.
Begin met zoeken naar een andere kamer. Als de situatie illegaal is, loop je risico. Het is verstandig om een backup te hebben.

Legale onderhuur: het goed regelen

Als je legaal wilt onderverhuren, doe het dan goed:

Vraag schriftelijke toestemming aan je verhuurder
Maak een onderhuurcontract op
Stel een redelijke huurprijs vast (gebruik het puntensysteem als richtlijn)
Geef de onderverhuurinkomsten op bij de belasting
Zorg dat BRP-registratie mogelijk is voor de onderhuurder

Veilig een kamer vinden

Onderhuur kan legaal en prima zijn, maar de risico's zijn echt. Zoek bij voorkeur een kamer met een direct huurcontract. Op Huismaatje zijn alle kamers geverifieerd en huur je direct van de bewoners. Veilig, transparant en gratis. Voordat je tekent, loont het om het huurcontract goed door te lopen: gebruik onze huurcontract checklist om te weten waar je op moet letten. En vergeet niet dat je zonder BRP-registratie veel rechten misloopt.

Veelgestelde vragen

Hoe weet ik of de persoon die mij een kamer aanbiedt de hoofdhuurder of de eigenaar is?

Vraag om het huurcontract of het eigendomsbewijs te zien. Als iemand zelf huurt en jou onderverhuur aanbiedt, moet hij je zijn hoofdhuurcontract laten zien én aantonen dat hij toestemming heeft van de eigenaar voor onderhuur. Weigert hij dat, neem dan geen risico.

Mag ik als onderhuurder bij de Huurcommissie terecht als ik te veel betaal?

Ja. Ook onderhuurders kunnen een huurprijstoetsing aanvragen bij de Huurcommissie. De maximale huurprijs op basis van het puntensysteem geldt ook voor onderhuur. Als je meer betaalt dan het maximum, kun je verlaging aanvragen.

Ik wil tijdelijk mijn kamer onderverhuren terwijl ik op vakantie ben. Wat moet ik regelen?

Vraag eerst schriftelijke toestemming aan je eigen verhuurder. Zonder die toestemming riskeer je je huurcontract te verliezen. Stel daarna een schriftelijk onderhuurcontract op met je onderhuurder, vermeld de huurprijs, de periode en de rechten en plichten. Ga nooit mondeling te werk.

Wat is het verschil tussen onderhuur en woningdelen?

Bij onderhuur verhuurt de hoofdhuurder (een deel van) zijn woning terwijl hij er zelf niet woont of maar gedeeltelijk aanwezig is. Bij woningdelen wonen meerdere huurders elk met een eigen huurcontract in hetzelfde pand. Voor woningdelen heeft de verhuurder vaak een omzettingsvergunning nodig van de gemeente Amsterdam.

Kan de gemeente Amsterdam mij als onderhuurder een boete geven?

De gemeente handhaaft primair op de hoofdhuurder of eigenaar die illegaal onderverhuurt, niet op de onderhuurder. Maar als illegale bewoning wordt vastgesteld, kan je wel worden gevraagd te vertrekken. Je hebt dan weinig juridische bescherming en geen recht op een opzegtermijn.