Reparaties in je huurwoning: wanneer betaalt de verhuurder?

Woont er al twee maanden een lekkage in je plafond terwijl je verhuurder niet thuis geeft? Of werkt de verwarming niet meer en wacht je al weken op een monteur? Veel huurders weten niet precies waar ze recht op hebben, en dat geeft verhuurders soms de ruimte om zaken te laten liggen.

Dit artikel legt duidelijk uit wat de wet zegt over onderhoud en reparaties in een huurwoning.

Welke reparaties zijn de verantwoordelijkheid van de verhuurder?

De wet maakt onderscheid tussen groot en klein onderhoud. Groot onderhoud is altijd voor rekening van de verhuurder, ongeacht wat er in je huurcontract staat (contractueel weghalen van deze verplichting is niet geldig).

Verhuurder is verantwoordelijk voor:

• Lekkages (dak, leidingen, riolering)
• Kapotte verwarmingsinstallaties (cv-ketel, radiatoren)
• Defecte elektrische installaties (groepenkast, stopcontacten)
• Problemen met ventilatie of dampkappen
• Gevaarlijke situaties (schimmel door vochtproblemen in de constructie)
• Buitengevels, dak, fundering
• Liften in flatgebouwen
• Gemeenschappelijke ruimtes

Praktische regel: alles wat te maken heeft met de structuur van het gebouw of de installaties die functioneel zijn voor de bewoonbaarheid van de woning, is voor de verhuurder.

Welk onderhoud moet de huurder zelf betalen?

Dagelijks onderhoud en kleine reparaties door normaal gebruik zijn voor de huurder. Dit staat ook wettelijk vastgelegd in het Besluit kleine herstellingen.

Huurder is verantwoordelijk voor:

• Doorspoelen, reinigen en ontstoppen van afvoeren
• Kapot WC-slot of deurklink
• Kapot stopcontact of lichtschakelaar (vervangen, niet de installatie zelf)
• Klein schilderwerk binnen (bijv. kleine krassen)
• Tuinonderhoud als je een privétuin hebt
• Vervanging van kleine onderdelen: lampen, batterijen in rookmelder, tochtstripjes

Let op: je huurcontract mag niet méér voor rekening van de huurder leggen dan de wet toestaat. Clausules die zeggen dat je als huurder verantwoordelijk bent voor cv-ketelonderhoud of daklekkages zijn nietig.

Hoe vraag je een reparatie aan bij je verhuurder?

1. Stuur een schriftelijk verzoek: per e-mail of brief, met een duidelijke omschrijving van het probleem.
2. Geef een redelijke termijn: voor niet-spoedeisende reparaties is 2 tot 4 weken redelijk. Voor spoedeisende gevallen (geen verwarming in de winter, lekkage) is 24 tot 48 uur redelijk.
3. Stuur een herinnering als er geen reactie is: aangetekend, zodat je bewijs hebt.
4. Bewaar alle correspondentie: e-mails, WhatsApp-berichten, foto's van het gebrek.

Wat kun je doen als de verhuurder niet reageert?

Als je verhuurder weigert te repareren of niet reageert, heb je meerdere opties:

Huurcommissie: huur je een kamer (die valt altijd onder de huurprijsregels) of een woning in de sociale huur of middenhuur, dan kun je bij de Huurcommissie terecht. Die kan een tijdelijke huurverlaging uitspreken zolang ernstige gebreken niet zijn verholpen. Hoe zo'n procedure verloopt, lees je in Huurcommissie inschakelen.

Gemeentelijke handhaving: bij gevaarlijke situaties (schimmel, onveilige elektrische installaties) kan de gemeente handhavend optreden. Meld het via het gemeentelijke meldpunt.

Kort geding: bij spoedeisende gevallen (bijv. geen verwarming in de winter) kun je via een kort geding de verhuurder dwingen te repareren.

Zelf repareren en kosten verhalen: in extreme gevallen kun je de reparatie zelf laten uitvoeren en de kosten van de huur aftrekken. Dit is juridisch riskant, doe dit alleen na juridisch advies.

Lees ook onze huurcontract checklist om te zien of er relevante clausules in je contract staan.

Wat betekenen gebreken voor je huur?

Als er ernstige gebreken zijn die de verhuurder verplicht is te verhelpen en hij doet dat niet, kun je bij gereguleerde huur de Huurcommissie verzoeken om een tijdelijke huurverlaging. Dit is een belangrijk drukmiddel, en gebreken kunnen ook een rol spelen als je verhuurder de huur wil verhogen. Meer over de regels voor huurverhoging in 2026 vind je in ons aparte artikel. Voor het volledige plaatje van al je rechten als huurder, zie de gids huurrecht Amsterdam: rechten van de huurder.

Veelgestelde vragen

Mijn cv-ketel is kapot, wie betaalt de reparatie?

De verhuurder. De cv-ketel is een installatie die behoort tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder, ook als het regulier onderhoud (jaarlijkse service) betreft. Controleer wel of er iets staat over onderhoud in je huurcontract, en of dat geldig is.

Is schimmel in de badkamer een probleem van de verhuurder?

Dat hangt af van de oorzaak. Is er sprake van slechte ventilatie in het gebouw (constructiefout)? Dan is de verhuurder verantwoordelijk. Ventileer je zelf slecht en gebruik je de badkamer intensief zonder te ventileren? Dan kan het voor rekening van de huurder zijn. Meer hierover lees je in schimmel in je huurkamer: wie lost het op?

Mag ik zelf een monteur inschakelen als de verhuurder niets doet?

Onder voorwaarden mag je zelf een reparatie laten uitvoeren en de kosten verhalen, maar dit is juridisch complex. Doe het alleen na een schriftelijke sommatie aan de verhuurder en bij voorkeur na juridisch advies.

Hoelang mag ik wachten op een reparatie bij een lekkage?

Een actieve lekkage is een spoedsituatie. Redelijke termijn: 24 tot 48 uur. Als de verhuurder niet reageert, kun je stappen ondernemen richting de gemeente (handhaving), en na juridisch advies eventueel zelf een spoedmonteur inschakelen en de kosten proberen te verhalen.

Wat als mijn verhuurder zegt dat het mijn eigen schuld is?

Vraag hem dat te onderbouwen. Maak zelf foto's, bewaar communicatie en win juridisch advies in via het Juridisch Loket of de Woonbond.