WWS-punten tabel: wat telt mee voor jouw huur?

Veel huurders horen dat ze "punten kunnen tellen" om hun huur te checken, maar lopen vast op de vraag: welke punten precies, en hoeveel per onderdeel? De WWS-tabel staat verspreid over verschillende bijlagen bij de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, wat het zoeken bemoeilijkt. We hebben de actuele 2026-tabel samengevat per element, zodat je in een halfuur door je eigen woning kunt lopen en bij elk onderdeel ziet hoeveel punten je krijgt.

Welke onderdelen tellen mee in de WWS-tabel?

Het woningwaarderingsstelsel beoordeelt vijf hoofdcategorieën van je woning. Elk onderdeel levert een vast aantal punten op, en bij sommige onderdelen telt de uitvoering mee (eenvoudig versus luxe, klein versus groot, met of zonder voorziening). De vijf categorieën zijn:

1. Oppervlakte, woonkamer plus slaapkamers plus eventuele werkkamer en zolder
2. Verwarming en energielabel, hoe is je woning verwarmd en hoe energiezuinig
3. Keuken, type aanrechtblad, afmeting en aanwezigheid van voorzieningen
4. Sanitair, douche, bad, toilet en wastafel
5. WOZ-waarde, alleen voor zelfstandige woningen, niet voor onzelfstandige kamers

Hoeveel punten krijgt mijn oppervlakte?

Oppervlakte is de eerste en grootste post in je puntenoptelling. De regel is simpel: je krijgt 1 punt per m² woonoppervlak. Voor een onzelfstandige kamer is er een maximum van 35 m². Voor een zelfstandige woning is er geen maximum, maar boven de 50 m² wordt de telling soms anders gewogen.

Voor de oppervlakte tellen alleen ruimtes mee waar je kunt staan (plafondhoogte minimaal 1,50 m), die afgesloten zijn en die functioneel bij de woning horen. Niet meegeteld worden:

• Bergingen en kelders die buiten de woning liggen
• Trapportalen en gangen smaller dan 0,7 m
• Onverwarmde ruimtes die niet als woonruimte gebruikt kunnen worden

Voor onzelfstandige kamers tellen de gedeelde ruimtes (keuken, woonkamer, badkamer) niet voor 100% mee, maar gedeeld door het aantal huurders. Heb je 3 huisgenoten en is de gedeelde keuken 12 m², dan tel je 12 / 4 = 3 m² mee voor je eigen telling.

Hoeveel punten krijgt mijn energielabel?

Sinds de hervorming van het puntenstelsel in 2024 is het energielabel een van de grootste posten in de tabel geworden. Zeker bij zelfstandige woningen kan het verschil tussen label G en label A++++ oplopen tot 44 punten, een verschil van honderden euro's maximale huur per maand.

Per energielabel krijg je deze punten voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen kunnen iets hogere telling hebben):

Energielabel	Punten zelfstandig
A++++	44
A+++	40
A++	36
A+	32
A	28
B	24
C	20
D	16
E	12
F	6
G	0
Onbekend	-5 (strafpunten)

Voor onzelfstandige kamers (zoals studentenkamers en hospitakamers) wegen de labels lichter, met een maximale puntentelling van ongeveer 12. Toch is een verschil tussen E en B nog steeds zo'n 6 punten waard.

Het energielabel kun je gratis opzoeken via EP-Online door het adres in te tikken. Geen label of een verlopen label? Dan krijgt je verhuurder strafpunten en betaal je dus minder.

Hoeveel punten krijgt mijn keuken?

De keuken levert tot 9 punten op bij een zelfstandige woning. De punten zijn afhankelijk van de afmeting van het aanrechtblad én de complete keukenuitrusting:

• Aanrecht ≥ 2 meter, met inbouwapparatuur: 9 punten
• Aanrecht 1,5 tot 2 meter, basis voorzieningen: 6 punten
• Aanrecht < 1,5 meter of pantry-keuken: 3 punten
• Geen eigen keuken (kookvoorziening op gang of kamer): 0 punten

Tot de basis-voorzieningen horen een werkblad, spoelbak, gootsteenmengkraan, voldoende stopcontacten en plek voor een kookplaat. Inbouwapparatuur (oven, magnetron, vaatwasser, inductiekookplaat) levert extra punten op, maar alleen als deze in de huurprijs zijn inbegrepen, niet als je ze zelf hebt gekocht.

In een hospitakamer gebruik je vaak de gedeelde keuken van de hospita, dus dan kijk je naar de gedeelde-keuken-puntenformule.

Hoeveel punten krijgt mijn sanitair?

Sanitair telt op uit de aanwezigheid en kwaliteit van douche, bad, wastafel en toilet:

• Eigen badkamer met douche en wastafel: 6 punten
• Eigen badkamer met douche, wastafel en bad: 8 punten
• Luxe badkamer (regen-douche, dubbele wastafel, tegelwerk vloer-tot-plafond): 10 tot 12 punten
• Eigen toilet (afzonderlijk van badkamer): 3 punten extra
• Gedeelde voorzieningen: punten gedeeld door aantal huurders

Bij gedeelde sanitaire ruimtes (bijvoorbeeld in een studentenhuis met 4 huurders en 1 gedeelde badkamer) tel je 6 / 4 = 1,5 punten voor jezelf voor de douche. Voor het toilet idem.

Hoeveel WOZ-punten krijgt mijn zelfstandige woning?

Voor zelfstandige woningen wordt een deel van de punten bepaald door de WOZ-waarde van de woning. Sinds 2024 is dit deel gemaximaliseerd op 33 procent van de totaal-puntentelling, om te voorkomen dat dure stadscentrum-woningen automatisch hoge maximale huur krijgen.

De WOZ-punten worden als volgt berekend:

• WOZ-waarde per m² gedeeld door 100 = aantal WOZ-punten per m²
• Daarna gecorrigeerd voor regio (WOZ in Amsterdam wordt zwaarder gewogen dan in Groningen)
• Maximaal 33 procent van het totaalpuntenaantal

Voor een 50 m² Amsterdamse woning met WOZ van 350.000 euro krijg je circa 35 tot 40 WOZ-punten. Voor onzelfstandige kamers, dus de meeste studentenkamers en hospitakamers, telt WOZ helemaal niet mee. Daar gaat het puur om oppervlakte, voorzieningen en energie.

Wat is de wettelijke maximale huur bij mijn totaalpunten?

Zodra je alle punten hebt opgeteld, zoek je je totaal op in de actuele puntentabel van de Huurcommissie. Voor 2026 geldt grofweg:

• 40 punten: ongeveer 250 euro per maand maximaal
• 60 punten: ongeveer 380 euro per maand maximaal
• 100 punten: ongeveer 700 euro per maand maximaal
• 143 punten: grens vrije sector zelfstandige woningen, hier rond 880 euro per maand
• 187 punten: bovengrens middenhuur sinds Wet betaalbare huur 2024, ongeveer 1.157 euro per maand
• 187+ punten: vrije sector, geen wettelijk maximum

Voor onzelfstandige kamers ligt de grens lager. Op 100 onzelfstandige punten kom je vaak rond de 440 euro per maand uit. Voor een gedetailleerd voorbeeld per type woning kun je onze WWS-puntentelling voorbeelden doorlezen, daar rekenen we 3 typische situaties helemaal uit.

Veelgestelde vragen

Tellen de punten voor 2023 en 2024 nog?

Nee, de WWS-tabel is per 1 juli 2024 gewijzigd door de Wet betaalbare huur, en sinds dat moment zijn de oude tabellen niet meer geldig voor nieuwe contracten of huurverlagingsverzoeken. Voor lopende contracten van voor 1 juli 2024 kan de oude tabel nog relevant zijn als de huur op dat moment is vastgesteld. Bij twijfel: gebruik altijd de 2026-tabel voor je controle.

Hoe weet ik het energielabel van mijn woning?

Vraag het aan je verhuurder. Die is wettelijk verplicht je het label te tonen voor je een huurcontract tekent. Heb je al een contract en weet je het label niet? Zoek het zelf op via EP-Online door je adres in te tikken. Heeft de woning geen geregistreerd label, dan krijgt je verhuurder vanaf 2024 strafpunten en mag de huur dus lager.

Mag mijn verhuurder eigen meting van oppervlakte gebruiken?

Ja, in eerste instantie wel, maar bij een conflict telt alleen de meting volgens NEN 2580 (de standaardnorm voor woningmeting). Vermoed je dat de gemeten m² niet klopt, dan kun je het zelf nameten of een onafhankelijke partij vragen. De Huurcommissie accepteert je eigen tekening met afmetingen als basis voor een toetsverzoek.

Wat als mijn woning geen energielabel heeft?

Sinds 2024 is de afwezigheid van een label strafbaar voor de verhuurder. Je krijgt dan in plaats van punten strafpunten bij de telling: -5 of meer punten in mindering. Dat verlaagt dus je wettelijk maximum. Een woning zonder label is in de huidige WWS-tabel bijna altijd een woning waarvoor je minder hoort te betalen.

Geldt de WWS-tabel ook voor hospitakamers?

Ja, in afgezwakte vorm. Voor onzelfstandige kamers (de meeste hospitakamers) gelden andere puntentellingen, met name lagere energielabel-punten en geen WOZ-punten. Maar de basis-oppervlakte, keuken-gedeelten en sanitair-gedeelten tellen wel mee. Onze hospitaregeling uitleg bespreekt hoe huurprijsbescherming voor hospitakamers exact werkt.

Klaar met tellen? Bekijk onze complete gids over kamer huren in Amsterdam of reken op Huismaatje bij je volgende kamer of huurder. Wij zorgen voor heldere prijzen en eerlijke matches.