Huurcontract maken: 9 onderdelen die altijd kloppen moeten

Een huurcontract is meer dan een formaliteit. Het bepaalt voor jaren wie wat mag, wie wat betaalt en hoe je elkaar kunt loslaten als het niet werkt. Sinds 1 juli 2024 zijn de regels op twee belangrijke punten veranderd: de Wet vaste huurcontracten heeft tijdelijke contracten grotendeels afgeschaft, en de Wet betaalbare huur heeft het puntenstelsel uitgebreid en de borg gemaximeerd op twee maanden kale huur.

In deze gids loop ik de negen onderdelen langs die altijd moeten kloppen, voor zelfstandige woningen én voor onzelfstandige kamers (geen hospita; daarvoor gelden andere regels, zie onze hospita-contract gids).

1. Wie zijn de partijen?

Het lijkt voor de hand liggend, maar fouten in identificatie maken contracten aanvechtbaar. Vermeld voor verhuurder en huurder:

• Volledige naam zoals op het ID-bewijs
• Geboortedatum (huurder)
• Adres en woonplaats (verhuurder)
• E-mail en telefoon voor formele communicatie

Als de verhuurder een rechtspersoon is (BV, stichting, woningcorporatie), vermeld dan KVK-nummer en de naam van de tekenbevoegde persoon. Bij verhuur door meerdere eigenaren tekenen ze allemaal, anders is het contract slechts gedeeltelijk geldig.

2. Wat is precies het gehuurde?

Een vage omschrijving is een toekomstige ruzie. Beschrijf:

• Adres met huisnummer en eventuele aanduiding (bv. "1e verdieping links" of "kamer 3")
• Vloeroppervlakte in vierkante meters (gemeten conform NEN 2580 indien mogelijk)
• Type woonruimte: zelfstandig (eigen voordeur, keuken en badkamer) of onzelfstandig
• Welke ruimtes meegehuurd worden (alleen de kamer? Of ook tuin, berging, fietsenstalling?)
• Energielabel
• Bij onzelfstandige verhuur: welke voorzieningen gedeeld worden en met hoeveel andere huurders

Dit is niet alleen administratief belangrijk. Bij toetsing door de Huurcommissie wordt de huurprijs berekend op basis van het puntenstelsel, en dat puntenstelsel kijkt direct naar oppervlakte en voorzieningen.

3. Huurprijs en servicekosten, strikt gescheiden

Veel contracten gooien dit op één hoop. Dat is wettelijk fout en in veel gevallen in jouw nadeel. Splits altijd in:

• Kale huur: alleen het gebruik van de woonruimte zelf
• Servicekosten: voorschot voor gas, water, elektra, internet, schoonmaak gemeenschappelijke ruimten, gebruik inboedel

Servicekosten zijn een voorschot, geen vaste prijs. De verhuurder moet jaarlijks afrekenen op basis van werkelijk verbruik, conform het Besluit servicekosten. Te veel voorschot betaald? Dan moet je het terugkrijgen.

4. Looptijd, onbepaalde tijd is de norm

Sinds 1 juli 2024 is een vast huurcontract de standaard. Tijdelijke contracten zijn beperkt tot vijf wettelijke uitzonderingsgroepen:

Uitzondering	Maximum duur (zelfstandig)	Maximum duur (kamer)
Familie of vriend	2 jaar	5 jaar
Student in studentenhuisvesting	–	tot einde studie
Tijdelijke werknemer	2 jaar	5 jaar
Remigrant (laatste 2 jaar terug)	2 jaar	5 jaar
Wachten op sloop of grootschalige renovatie	2 jaar	5 jaar

Heb je geen geldige uitzonderingsgrond? Dan wordt een tijdelijk contract van rechtswege omgezet naar onbepaalde tijd, met volledige huurbescherming voor de huurder. Voor verhuurders is dit een belangrijke verandering: je kunt niet meer "even iemand laten wonen" met de zekerheid dat ze na een jaar weer weg zijn.

5. Borg, maximaal twee maanden kale huur

De Wet betaalbare huur heeft de borg gelimiteerd op twee maanden kale huur (artikel 7:261b BW). Een hogere borg is nietig, je kunt het meerdere terugvorderen, ook achteraf.

Verstandig in het contract:

• Het exacte borgbedrag in euro's
• IBAN waarop de borg wordt overgemaakt
• Termijn waarbinnen de borg wordt terugbetaald (wettelijk: binnen 14 dagen na einde huur, met aftrek van schriftelijk gespecificeerde, onderbouwde kosten)
• Eventuele uitzonderlijke verlenging (max 30 dagen, met expliciete onderbouwing)

6. Opzegregels, verschillen sterk per partij

Voor de huurder is dit eenvoudig: één maand opzegtermijn, op elk moment, zonder reden (artikel 7:271 lid 5 sub a BW). Schriftelijk, per aangetekende post of e-mail met leesbevestiging.

Voor de verhuurder is het strenger geregeld. Bij onbepaalde tijd kan verhuurder uitsluitend opzeggen op een van de wettelijke gronden uit artikel 7:274 BW:

• Slecht huurderschap
• Dringend eigen gebruik
• Redelijk aanbod nieuwe overeenkomst
• Stadsvernieuwing of bestemmingsplan
• Bij geliberaliseerde huur: einde van de looptijd na een redelijk aanbod

Opzegtermijn voor verhuurder: minimaal 3 maanden, plus 1 maand per vol jaar dat de huurder in de woning heeft gewoond, met een maximum van 6 maanden.

Bij een tijdelijk contract eindigt de huur van rechtswege op de einddatum, mits verhuurder de aanzegging tijdig heeft gedaan (uiterlijk 3 maanden, doch ten minste 1 maand voor einddatum). Bij niet-tijdige aanzegging wordt het contract automatisch verlengd voor onbepaalde tijd.

7. Onderhoud en kleine herstellingen

Wat huurder zelf moet doen, wat verhuurder, en wie de schilder gaat halen, dit zijn de meest voorkomende ruzies. De wet maakt het simpel:

• Klein dagelijks onderhoud is voor de huurder (kraanleertjes, afvoer ontstoppen, vervangen lampen). Geregeld in het Besluit kleine herstellingen.
• Groot onderhoud en gebreken zijn voor verhuurder (cv-ketel kapot, dak lekt, ramen niet meer dichtkunnen).
• Schade door huurder of bezoek is voor huurder.
• Veranderingen aan de woning (boren, schilderen, behangen) alleen met schriftelijke toestemming verhuurder.

In het contract: verwijs naar het Besluit kleine herstellingen, dan voorkom je discussie over wat "klein" precies is.

8. Jaarlijkse huurverhoging

Voor 2026 zijn de wettelijke maxima:

• Gereguleerde zelfstandige woonruimte (≤ 186 WWS-punten): inflatie + 1%, met inkomensafhankelijke verhoging mogelijk bij hogere inkomens
• Geliberaliseerde zelfstandige woonruimte (> 186 punten): maximaal 4,1% (= huurprijsindexcijfer)
• Onzelfstandige woonruimte: maximaal 6,1%

Verhuurder informeert huurder uiterlijk twee maanden voor de ingangsdatum. Een verhoging boven het wettelijke maximum is nietig voor het meerdere, huurder kan het laten toetsen door de Huurcommissie.

9. Handtekeningen en bijlagen

Het contract is pas geldig na ondertekening door beide partijen. Mogelijkheden:

• Twee originelen op papier met natte handtekening en datum, één voor elke partij
• Digitale handtekening via DocuSign, SignRequest of Adobe Sign, onder eIDAS-verordening volledig rechtsgeldig in Nederland
• Gekwalificeerde elektronische handtekening (QES) voor maximale juridische zekerheid (gelijkwaardig aan een natte handtekening)

Bijlagen die je standaard meebindt:

• Opname- en oplevering-checklist met foto's
• Kopie ID-bewijs huurder (BSN afgeschermd conform AVG)
• Inboedellijst (bij gemeubileerde verhuur)
• Huisregels (bij verhuur in een appartementencomplex of hospita-situatie)

En nu?

Je weet wat erin moet staan. Twee opties om verder te gaan:

1. Schrijf het contract zelf met deze checklist als basis. Goede aanpak als je een specifieke clausule wilt die niet standaard is.
2. Gebruik onze huurcontract-template generator, vul de velden in, krijg een PDF met alle 15 artikelen op de juiste plek, inclusief verwijzingen naar de relevante wetsartikelen.

Voor hospita-verhuur (jij woont zelf in de woning, kamer aan iemand anders) gelden andere regels, gebruik onze speciale hospita-contract template met de 9-maanden proeftijd-clausule.

Voor twijfelgevallen of bijzondere situaties: laat het contract controleren door het Juridisch Loket (gratis bij laag inkomen) of de Woonbond (lid worden ~€36/jaar, geeft toegang tot juridische hulp en modelcontracten).

Veelgestelde vragen

Mag ik nog een tijdelijk huurcontract afsluiten in 2026?

Alleen als je in een van de vijf wettelijke uitzonderingsgroepen valt: student, tijdelijke werknemer, remigrant, wachtend op sloop/renovatie, of familie/vriend. Buiten deze gronden wordt een tijdelijk contract van rechtswege omgezet naar onbepaalde tijd.

Wat is het verschil tussen huurcontract en huurovereenkomst?

Niets. "Huurovereenkomst" is de formele juridische term, "huurcontract" is de spreektaal-variant. Beide verwijzen naar hetzelfde document.

Mag ik servicekosten verhogen tijdens het contract?

Servicekosten zijn een voorschot, als de werkelijke kosten stijgen, mag verhuurder het voorschot aanpassen, maar moet jaarlijks transparant afrekenen. Een eenzijdige verhoging zonder afrekening kan huurder aanvechten bij de Huurcommissie.

Hoeveel kost een goed huurcontract?

Niets, als je een gratis template gebruikt zoals die van Woonbond of onze generator. Een door een advocaat opgesteld custom contract kost €150-€500, alleen nodig bij bijzondere afspraken (bv. verhuur met optie tot koop, bedrijfsruimte gecombineerd met woning, internationale partijen).

Wat als de huurder weigert te tekenen?

Geen handtekening = geen contract. Mondelinge afspraken zijn juridisch wel een huurovereenkomst (artikel 7:201 BW), maar zonder schriftelijk bewijs kun je vrijwel niets aantonen. Teken altijd voor de huurder de woning betrekt.